足球场综合交通枢纽配套工程可行性研究报告(编辑修改稿)

足球场综合交通枢纽配套工程可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

公司增资扩股（扩 100%），我公司作为新投资方进入，控股50% 对 XXXX 置业有限公司前面投入的资金（ 16000 万元）进行审计，同时获取大量的公司资料； XXXX 置业有限公司增资扩股，从 1500 万元增到 3000 万元，我公司注入注册资金1500 万元，持 XX置业 50%股权，并入主董事会； 以审计结果为依据，我公司继续对 XX置业投资，达到其他股东先期投入的资金量（ 16000 万元）后 ，各股东按比例出资，预计到时已经拿到土地证，可以融资或预售， XX 置业可以自身运转。 项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。 方案比较： 相对于方案二，方案一有如下缺点： 操作周期长，涉及到资产评估和产权转让； 资产评估势必产生资产溢价，对方操作比较难（原价转让），对我公司增加投资成本； 退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投资资金（具体金额目前不详）。 建议方案： 目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研究决策。 项目的设计方案略。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 四、财务分析 本项目为收购之在建项目，所以很多 的成本预测基于项目的现状，而且由于项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测的准确性较差。 故而成本预测基本上根据 XX市目前一般行情，但加大不可预见费比例。 成本预测 a) 土地成本（含动迁费用和土地出让金）  合同动迁费用 按照 XXXX 置业有限公司与 XX 市轨道交通 XX 区指挥部签订的《房屋拆迁合同书》及补充协议，本项目的全部动迁费用为 8850 万元（不含胶带股份范围内的拆迁）；  实际动迁情况 按照三九科技的于董介绍，预计本项目的动迁费用达到 11000 万元左右；  按照市场行情估计的动迁费用 从市场行情结合现场 留下的居民住宅情况估计： 新工房 114 户 40 万元 /户 =4560 万元， 新里 171 户 33万元 /户 =5643 万元， 个体工商户营业补偿 4 户 50万元 /户 =200 万元， 其他非居住房屋补偿费 444 万元（合同数）， 代理经租 113 万元（合同数）， 拆除范围内的环卫设施费 5 万元（合同数）， 胶带股份范围内的拆迁费用： 2020 万元（合同数） 总计动迁费用为： 12521 万元  考虑市政动迁的成本控制力度，该项目的动迁费用估计在 11000 万元左右可以完成。  开发商介绍的土地出让金 按照三九科技的于董介绍，预计本项目的土地 出让金在 3000 万元以内；  按照市场评估价计算 XX 区目前的土地价值评估约为 20200 元 /平方米，扣除动迁费用外的价值约8000— 10000 元 /平方米（即 600 万元 /亩左右），按照 30%计算土地出让金： 10000 元 /平方米 30% 9555 平方米 = 万元  土地出让金应该在 3000 万元以内（若考虑土地出让金区得部分的返还，资金支出可能在 2020 万元以内） b) 配套费用  本项目为办公，其大市政配套一般在 500 元 /平方米左右（各区的市政公司按照此标准负责配套；  小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项 目的容量收取，估计比住宅项目高 20%左右： 220 元 /平方米 120%=264 元 /平方米  配套费用总计为 764 元 /平方米， 764 元 /平方米 平方米 = 万元 c) 前期费用 按照 150 元 /平方米估算，为 782 万元。 d) 建安费用  从 XXXX 置业公司与广东省第二建筑工程公司（沪）签订的《建设工程施工合同》可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义；  土建工程： 2300 元 /平方米  外墙： 600 元 /平方米  一般水电安装： 75 元 /平方米 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。  设备（电梯、水泵等）： 200 元 /平方米  消防设施： 125 元 /平方米  精装修： 1500 元 /平方米（商场部位除外）  建安费用总计为 4800 元 /平方米（商场部位为 3300 元 /平方米）， 4800 元 /平方米 平方米 = 万元 3300 元 /平方米 平方米 = 万元 共： 万元 e) 管理费用： 1500 万元 f) 财务费用： 700 万元（目前没有产生财务费用，预计贷款 10000 万元，使用 1 年） g) 销售税费（ 6%计，因 XX 置业公司可以返还营业税 50%）：  酒店式公寓（ 44000 平方米）按照 12020 元 /平方米计算，销售收入 52800 万元，销售税费 3168 万元；  商场（ 8000 平方米）按照 25000 元 /平方米计算，销售收入 20200 万元，销售税费 1200 万元；  地下部分（略）  总计 4368 万元 h) 不可预见费 按照土地费用、建安费用、配套费用之和的 10%计算，为： 万元 成本预测总计为： 53812 万元，单位地上建筑面积成本： 10323 元 /平方米 利润分析 a) 销售收入  酒店式公寓： 52800 万元（ 12020 元 /平方米）  商场： 20200 万元（ 25000 元 /平方米）  销售总收入： 72800 万元（未计入地下商场部分、车库部分的收 入） b) 项目开发成本： 53812 万元 c) 税前利润： 18988 万元 d) 税后利润为： 12722 万元（虽然该公司有地税返还 50%的优惠，但估计比例较小） 项目进度安排 本项目的东楼已经结构封顶，目前居民动迁尚余 28 户； 在资金到位的前提下，预计动迁于 1 个月到 2 个月内结束；预计 9 月底可以办理土地证； 东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工， 2020 年 5 月交付； 西楼在动迁结束后，预计于 10 月份开工， 2020 年年底结构封顶， 2020 年年底竣工交付。 现金流量分析 目前没有获得对方项目的详细资料，无法排出详细的现金流量表 ，但是根据介绍、资料和现场情况，可以得出大致的现金流量计划为： 2020 年 9 月： 动迁款支付 5000 万元 土地出让金支付 3000 万元 设备采购支付 2020 万元 （目前东楼结构封顶，但无资金进行设备、装饰材料采购，工程进展缓慢） 其他 1000 万元 2020 年 4 季度： 项目融资流入 12020 万元 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 工程款支付 2020 万元 设备款支付 1000 万元 归还原股东投入资金 5000 万元 （假设我公司投入 11000 万元后获得贷款，原股东 对等应在项目中投入 11000万元，收回投资款 5000 万元） 配套等 1000 万元 2020 年 1 季度： 工程款等支付。