自考房地产法考试复习资料(编辑修改稿)

自考房地产法考试复习资料(编辑修改稿)内容摘要：

计任务书、年度基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（ 4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。 （ 5）土地使用者应当依法申请土地登记。 （三）国家建设征用土地 国家建设征用土地的特征：（ 1）征地主体的唯一性；（ 2）征地行为的行政性；（ 3）征地条件的补偿性。 征用土地的审批权：征用下列土地的，由国务院批准：（ 1）基本农田；（ 2）基本农田以外的耕地超过 35公顷的；其他土地超过 70公顷的。 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征用土地的补偿安置：贯彻 “使被征用土地单位的农民生活水平不降低的原则 ”。 征地费用一般由以下几部分构成：（ 1）土地补偿费（征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的 6至 10倍）；（ 2）安置补助费（征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地的数量计算。 每个需安置的农业人口的安 置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值，但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年的平均年产值的15倍）；（ 3）青苗补偿费（标准由省、自治区、直辖市规定）；（ 4）地上附着物补偿费；（ 5）新菜地开发建设基金；（ 6）土地复垦费或耕地开垦费。 （四）临时用地的管理：建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。 临时使用土地的期限一般不超过 2年，使用期满，应当将土地还给土地所有人。 （五）乡（镇）建设用地： 乡（镇）建设用地 的对象和范围：是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。 乡（镇）企业建设用地的管理：乡（镇）企业用地的审批权，在县级以上地方人民政府。 村民宅基地：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的范围。 宅基地的使用，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 集体土地使用权的转让及抵押问题：农民集体所有的土地 使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况而导致土地使用权依法发生转移的，不受集体土地使用权不得转让的限制。 集体土地使用权也可以设立抵押。 可以抵押的集体土地使用权，既包括乡镇企业建筑物所占有的集体土地使用权，也包括乡镇企业在抵押自己的建筑物时，该建筑物占有范围内的集体土地使用权。 集体荒地抵押的前提是土地使用权已经进行登记，已经实行了承包经营，同时经发包方同意。 乡镇企业集体土地使用权的抵押仅限于建筑物涉及所占用的集体土地。 第五章 城市房地 产权属及其管理法律制度 一、城市房地产权属关系 （一）房地产所有权： 房屋所有权的概念：是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 房屋所有权的种类：（ 1）国有房屋所有权；（ 2）集体房屋所有权；（ 3）私有房屋所有权；（ 4）外产房屋所有权；（ 5）中外合资房屋所有权；（ 6）其他性质的房屋所有权。 房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。 特征：（ 1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；（ 2）客体是同一项房产；（ 3）房屋共有 存在着对内、对外两种关系。 房屋共有的形式有两种，即共同共有和按份共有。 （二）土地使用权： 土地使用权的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。 特征：（ 1）权利的派生性；（ 2）客体的有限性；（ 3）目的的特殊性；（ 4）取得的法定性；（ 5）使用的期限性。 土地使用权的内容：使用权、收益权、处分权，在经济生活中可具体表现为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。 土地使用的取得、变更和终止：（ 1）取得： ① 原始取得，主要是有偿出让和行政划拨； ② 传来取得， 包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。 （转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为。 包括买卖、交换和赠与。 抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押权人或依法拍卖给第三人。 民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于债务清偿。 ） （ 2）变更： ① 主体变更，通常有以下几种情况：买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、 法人合并、法人分立、投资等（限制：一是限制国有企业与机关、事业单位之间流转；二是限制公民与法人、非法人组织之间流转；三是限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转）； ② 内容变更，是指土地使用权各项权能的变更； ③ 其他事项变更，是指列入土地使用权登记项目的其他事项的变更。 （ 3）终止：土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权。 （三）建筑物区分所有权： 建筑物区分所有权的概念：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。 建筑物区分所有权的特征：（ 1） 复合性；（ 2）专有所有权的主导性；（ 3）一体性； 权利主体身份的多重性。 建筑物区分所有权的专有部分和共有部分：专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分；共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。 （四）住房部分产权： 住房部分产权的概念：是指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。 住房部分产权的法律性质：是部分所有权，是财产所有权的一种，甚至可以说已逐步形成为一种新的物权形式。 住房部分产权与物权法定主义：略。 （五）房地产相邻权： 房地产相邻权的概念和特征：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 特征：（ 1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；（ 2）房地产在地理位置上必须是相邻的；（ 3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；（ 4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。 房地产相邻权的种类：（ 1） 因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；（ 2）因相邻环境保护而发生的相邻关系；（ 3）因险情危害而发生的相邻关系；（ 4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。 异产毗连房屋关系：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。 处理房地产相邻关系应注意的问题：（ 1）是否有利于生产发展；（ 2）是否有利于方便人民生活；（ 3）是否有利于团结互助；（ 4）是否公平合理。 二、城市房地产权属登记 （一）房地产权属登记的功能： 房地产权属登记的概念：是指房地产行政主管部门代表政府对 房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。 房地产权属登记的功能：（ 1）产权确认功能；（ 2）公示功能；（ 3）管理功能。 （二）房地产权属登记的效力： 房地产权属登记的效力模式：德国法模式、托伦斯模式、法国法模式。 我国房地产权属登记的效力：为成立要件主义。 登记与公信力：德国法模式与托伦斯模式均承认登记的公信力，公信力是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意 第三人也予以保护。 我国房地产立法承认登记具有公信力，但规定得不明确。 （三）房产权属登记： 房产权属登记的种类：总登记、转移登记、变更登记和其他登记。 房产权属登记的程序：登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。 （四）地产权属登记： 地产权属登记的种类：初始登记和变更登记。 地产权属登记的程序：（ 1）初始登记的程序： ① 申报； ② 地籍调查； ③ 权属审核； ④ 注册登记； ⑤ 颁发土地证书。 （ 2）变更登记的程序： ① 变更申报； ② 变更调查； ③ 变更审核； ④ 变更登记注册、发证。 三、城市房屋 管理 （一）城市私房管理： 城市居民私房的概念：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 城市居民私房管理的主要内容：（ 1）所有权登记；（ 2）买卖管理；（ 3）租赁管理；（ 4）代管制度。 私房继承：私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。 （二）城市公房管理： 城市公房的概念：是指座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。 城市公房管理的主要内容：（ 1）所有权登记；（ 2）使用管理；（ 3）租赁管理；（ 4）买卖管理；（ 5）修缮管理。 第六章 城市房 地产开发法律制度 一、城市房地产开发概述 （一）房地产开发的概念和特征： 房地产开发的概念：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发的特征：（ 1）涉及面广；（ 2）工程项目多；（ 3）投资量大；（ 4）建设周期长。 （二）房地产开发的类别： 单项开发、小区开发和成片开发； 经营性开发和自用性开发； 新城区开发和旧城区拆迁改造。 （三）房地产开发应注意的事项： 总体效益开发； 严格按用途、期限开发；设计、施工规范； 居民住宅优先开发。 二、房地产开发用地 （一）房地产开发用地制度： 房地产开发用地的概念：即进行基础设施和房屋建设的用地。 房地产开发用地制度的确立：略。 我国现行房地产使用制度的特点：（ 1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；（ 2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；（ 3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；（ 4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。 （二）土地使用权出让与划拨（见第三章）。 三、房地产开发企业 （一）房地产开发企业的概念：是指以营利为目的，从事房地产开发和经 营的企业。 房地产开发企业的种类： 专营企业； 兼营企业； 项目公司。 （二）房地产开发企业的设立： 设立条件：（ 1）有自己的名称和组织机构；（ 2）有固定的经营场所；（ 3）有符合国务院规定的注册资本；（ 4）有足够的专业技术人员；（ 5）法律、行政法规规定的其他条件。 设立程序：（ 1）申请登记；（ 2）发给营业执照（ 30日内）；（ 3）备案（ 30日内）。 （三）房地产开发企业的管理： 房地产开发企业的设立管理：（ 1）房地产开发企业的总量控制；（ 2）房地产开发企业设立的资质审批。 房地产开发企 业的行业管理：（ 1）规定设立房地产开发企业的必要条件；（ 2）建立房地产开发企业工商登记后的备案制度（ 30日内）；（ 3）对房地产开发企业实行分等定级；（ 4）对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。 房地产开发企业的资质管理：（ 1）资质一级企业： ① 自有流动资金 2020万元以上，注册资金不低于 2020万元； ② 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 20人； ③ 设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上 职称的总经济师。 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； ④ 具有 5年以上从事房地产开发的经历； ⑤ 近3年累计竣工 30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。 连续 4年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 20%； （ 2）资质二级企业： ① 自有流动资金 1000万元以上，注册资金不低于 1000万元； ② 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 10人； ③ 工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称； ④ 具有 3年以上从事房地产开发的经历； ⑤ 近 3年累计竣工 15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。 连续 3年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 10%； （ 3）资质三级企业： ① 自有流动资金 500万元以上，注册资金不低于 500万元；② 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 5人； ③ 工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员； ④ 具有 2年以上从事房地产开。