航空港区郑港一路项目可行性研究报告(编辑修改稿)

航空港区郑港一路项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

地块共 282亩，容积率 2，地理位置优越，通达性好，西侧临近四港联动大道。 四港联动大道是连接郑州市区与航空港区的快速通道，双向八车道，本项目到郑州市区仅有二十分钟车程，离新郑国际机场不到十分钟车程；目前沿四港联动大道布有公交站点，到郑州市区十分方便。 中建地产 — 项目可研 11 . 项目四至 项目地块北至龙中公路，南至鸿运路，西至郑港一街，东至祥和街，宗地间有两条道路分别为郑港一路和郑港二街， 将地块分成四部分，沿街商业面积增加。 . 宗地现状 项目整体内部 地块 为净地，无拆迁项目， 地势平坦，地块形状 非常 规则， 易于规划，延地块四周有规划道路，部分道路现已修通。 . 交通环境 根据规划图显示，本宗地周边路网发达，四面临街，向南 2 公里左右可直达机场，向西南。 京珠高速公 中建地产 — 项目可研 12 路、郑商高速公路、四港联动大道、 107国道等多主干道交汇于本案周围 ， 另外，郑州至新郑机场城际铁路项目地块旁边经过。 目前，郑州至新郑机场城际铁路工程已全线开工，全程设郑州东、经开区、枣园、新郑机场、机场南 5个站。 2020年年底建成通车后，将使郑州到新郑机场的时间缩短至 15 分钟。 郑州至新郑机场城际铁路工程施工现场 . 周边配套环境 项目 宗地 北侧紧邻千亩张庄森林公园； 西侧为省人社厅综合服务中心、省人社厅家属院、南航办公区及住宅区； 东侧为省卫生厅及 家属区； 南侧为豫发地产开发项目、正弘地 中建地产 — 项目可研 13 产开发项目、枣园公寓、中航电动汽车； 东南角配建有小学、初中； 项目周边规划北区公共交通枢纽、省公共卫生医疗中心、水景公园 ； 目前各项建设开发工作处于初期发展阶段，整体 区域建成后配套齐全 ,交通便利、环境优美。 . 项目宗地分析结论 宗地位于 郑州航空港经济综合实验区 内， 可享受国家、河南省、郑州市土地的相关优惠政策， 项目开发 政策 及税收优惠 可大幅倾斜 ； 郑州航空港区内 配套、交通、产业布局 日渐成熟， 区域内需强劲，外需无限，物业价格 已 进入上行通道 ； 本项目地块 临 近新郑机场， 多条高速公路及城际主干道交汇于此，地理位置十分优越； 随着 郑州航空港区 受政策扶持而快速发展， 土地价值增值空间较大 ， 加上 地块本身素质 较高 ， 具备 很 高的开发价值。 中建地产 — 项目可研 14 . 安置房宗地概况 本项目合作模式中，我方需建设面积约 159亩的安置房用于支付部分土地出让金。 安置区地块位于富士康一期东侧，建筑面积302598 平方米。 安置房地块为净地，所有土地手续将由政府提前办理完毕，我方仅负责安置房的建设，总投资 亿元。 . 项目合作模式 . 政策依据 根据郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）实际情况，按照《郑州市人民政府关于合村并城 工作的指导意见》（郑政文〔 2020〕 257号）精神，项目采取“政府主导，市场化运作，安置与开发捆绑，安置区建设先行”的模式进行。 . 拿地路径 新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会提供针对性的开发用地出让条件，我公司以协议约定 256 万元 /亩的价格获得 282 亩开发用地， 共 ， 土地款通过“现金 +建设保障房”的方式交付 ，一部分是通过 9200 万元现金缴纳土地款，另一部分通过建设安置房的形式交付，安置房建设成本约 亿元。 中建地产 — 项目可研 15 . 开发节奏 我公司按照管委会确定的标准和时间承担安置区的投资和建设；开发用地的投资建 设自主进行安排。 . 付款节奏 该项目总土地价款为 亿元，管委会承诺协议签订后我方缴纳 7000 万元作为开发地块的订金后，将宗地在 2020年 1月 15日前办理完毕《国有土地使用证》，完成土地交付；配建的 房在签订协议后 540 日内建设完毕；剩余 2192万元现金在安置房竣工验收后缴纳。 亮点：  利用少额的资金（ 7000万元）锁定地块开发权；  管委会委托我方进行安置房建设，能获得保障房开发贷款， 不但缓解安置房建设压力，还可视为部分土地价款由贷款支付；  土地款首付比例由国家规定的 50%降低至不足 10%，土地款 支付时间延长为 年，大大降低现金流压力。 . 合作模式成功案例 我方与新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会的合作模式在港区并非首例， 很多房地产开发企业都是采用“现金 +建设安置房”的模式获取土地，且新区管委会、郑港办事处及土地储备中心在土地、财政、安置房建设等方面拥有 很大的 权限。 中建地产 — 项目可研 16 （图） 航空港区管委会公示合村并城项目环评报告 根据我方通过政府层面搜集的内部资料， 项目周边的 正弘置业 获得 亩建设用地，土地总价款为 ，折合土地单价 290万 /亩，其中： 以 现金形式 缴纳 76376 万 元 （挂牌价： 91万元 /亩）作为摘牌时 土地出让金 ， 剩余部分地价款将按照协议内容 投资 亿元无偿建设 130亩中心公园与 434 亩的安置房 来支付。 （ 具体合作模式内容 详见附件 《正弘置业 自主开发和配套安置区建设框架协议 》） 同样， 豫发 置业 也是采取此种模式获取土地，目前这两家房地产商 已在港区成功拿地，现在已经开始施工建设 ，施工现场见下图： 正弘置业施工现场 中建地产 — 项目可研 17 豫发置业施工现场 . 其他合作 为进一步减轻我方资金压力，分担前期土地费用，我方拟考虑与一家新家坡上市地产公司 —— 郑州黄河大观有限公司合作开发本项目， 该公司具有成熟的近郊高品质低密大盘开发经验，与该公司合作可以大大缩短本项目开发周期。 经过前期商务洽谈，双方拟共同出资成立项目公司进行合作，项目公司注册资本金 1亿元（暂定），我方出资 5100万元，占项目 中建地产 — 项目可研 18 公司 51%的股份，掌控绝对控股权；黄河大观出资 4900 万元，占比49%，双方按各自出资比例进行投资和利益分配，具体合作细节由双方进一步磋商并签订协议确定。 另外，我方占项目公司 51%的股份中，要求中建地产与我局共同参股，其中：中建地产出资 1000 万元，占项目公司 10%的股份，中建七局出资 4100万元，占项目公 司 41%的股份。 郑州黄河大观有限公司简介 郑州黄河大观有限公司成立于 1995年，是一家外资企业，前期由新加坡投资商投资开发旅游度假区，后于 2020年底由香港恒盛国际集团有限公司收购控股。 2020 年 9 月黄河大观公司全资控股河南金智置业有限公司 , 成立中部大观地产 ,注册资金 9900 万美元。 2020 年 2 月 1 日 , 中部大观地产在新加坡成功上市，以每股 新加坡元的股价发售 ，募集资金约 （约合 亿元人民币），是 08 年第一家成功上市的河南企业，也是当年第一家在 海外上市的河南企业。 目前公司开发的 3 个项目，分别是近郊高端低密项目：思念 •果岭国际社区；市区核心地段商业项目：金智万博商城；写字楼项目：苏荷中心。  思念 •果岭国际社区项目 2020 年中部大观地产首创国内 “休闲度假”居住模式的思念• 果岭国际社区项目，项目坐落于郑州惠济北郊， 北距黄河风景名胜区 5 公里，南距市区 15公里，总规划占地 5400亩， 总建筑面积21 万平方米 ，容积率为 ， 开发周期 58年，投资规模将近 14 亿人民币，是一个包含旅游、度假、商务、运动、休闲于一体的混合型 中建地产 — 项目可研 19 地产项目。 项目因得天独厚的景色、优质的产品品质而吸引了众多高尚人士前来定居，经过多年的浸润，楼盘已成为绝对私有的国际化和顶级化雅派私人住区。  金智万博商城项目 2020 年，中部大观地产避开当时大型商场和 Citymall 开发热潮，首个开发小商品物流商城的金智万博项目，取得了良好的经济效益和社会效益。 金智万博商城位于郑州火车站北出站口正对面， 四面临街（福寿街、德化步行街、苑陵街等） ，占地面100亩，容 积 率为 ， 一期建筑规模 6 万余平方米，二期建筑规模。 周边银行、医院、学校等配套完善，火车站、长途汽车站近在咫尺 ， 是火车站批发商圈的核心区域，同时又是郑州唯一商业步行街（德化步行街）的出入口，并贯通零售商圈（二七商圈）、绝对是中原小商品批发商圈几十年来的核心地位。  苏荷中心项目 2020 年，中部大观地产顺应房地产调控政策和市场结构转型，借鉴新国家主义现代建筑风潮，推出了中原首个奢华商务地标建筑 — 中建地产 — 项目可研 20 — 苏荷中心。 苏荷中心立足中州大道农业路黄金轴线， 坐拥新老双城之上，CBD 商务圈、 CLD 生活圈、经三路商务圈三圈际会， 占地面积38亩， 建筑面积 平方米 ，容积率为 ， 预计 2020年 6月底交房。 是郑州黄河大观地产继思 念果岭国际社区后开发的一个高端商务地产项目。 苏荷中心以独有的“ X”建筑造型和优越的地理位置，以“一花一世界，步步是未来”的东方意向和国际理想，独创花开富贵的建筑体，成就一座代言郑州的地标建筑。 中建地产 — 项目可研 21 3. 市场调查 . 郑州市 房地产 发展概况 . 郑州市房地产投资情况 郑州市房地产开发投资额统计 （ 数据来源：郑州市房管局） 近几年来，郑州市房地产市场投资额度逐年增加， 2020年，郑州房地产开发投资额达到 ，较去年同期的 21%。 2020 年整体经济的萧条，导致 2020 年整年房地产投资额基数变小， 09 年以后随着房地产市场的逐渐火热， 10年房地产投资额创下新高 .而 10 年以来房地产持续深入的限购政策在 11年取得了一定的效果，由之带来的是房地产投资额增速下降。 但是郑州市房地产投资增速大于固定资产投资，说明房地产市场仍然处于快速发展阶段。 . 郑州市 商品房开发、建设 情况 2020年 2020年郑州市房地产开发建设情况统计 中建地产 — 项目可研 22 （ 数据来源：郑州市房管局） 2020年商品房屋施工面积 ，比上年增长 %；其中住宅施工 万平方米，增长 %。 商品房新开工面积 米，下降 %。 商品房屋竣工面积 ，增长 %。 商品房屋销售面积 ，下降 %。 . 郑州市 商品房供给、需求及价格走势情况 2020年 2020年郑州市商品房供、销、价走势图 （数据来源：郑州市房管局） 郑州市 2020 年新增商品房预售面积为 万㎡，与 2020年相比，减少 ㎡，减幅为 %。 郑州市商品房供应量自 2020年以来呈现逐年上升的趋势，不过 08 年、 09年、 11 年由于受市场不利因素的影响，供应量出现小幅下挫。 随着政府的坚持调控政策不 动摇的进一步实施，预计 2020 年全年郑州市商品房供应量不会出现较大幅度的提升。 郑州市商品房销售量虽出现大幅下滑但销售价格依然坚挺，2020 年全年商品房销售均价为 /㎡，与去年相比增长 元 /㎡，增幅为 %。 自 2020年以来商品房销售价格逐年稳步增长，其中尤其以 0。