物业管理项目策划方案(编辑修改稿)

物业管理项目策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

运作程序 可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。 三 实施措施 （一） 治安管理上运用现代科技手段 “ 三防 ” 结合，确保安全。 （二） 装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 （三） 精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 （四） 合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。 （五） 发挥规模优 势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 （六） 在智能化管理上加强各方面工作 （七） 超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 （八） 开展卓有成效的社区文化活动 四 管理手段 13 （一） 启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。 （二） 执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。 （三） 建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。 我们把 将培训放在集体和个人发展的重要位置。 培养的目标是使员工忠于企业。 一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。 方式有培养提升、培训进修等。 （四） 工资奖金重在考核。 依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。 充分肯定努力工作所应得的报酬。 （五） 提倡 “ 以人为本 ” 的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。 （六） 管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则 ，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。 14 第 二 节 管理措施 房屋及公用部位的维修养护 项 目 房屋及配套设施完好率 目标 98% 实施措施 建筑本体：分区负责，责任到人，建立完善的管理员巡查制度，严格装修审批管理，健全档案记录。 公共配套设施：制订详细的公共设施、设备的维修保养计划，并严格执行。 在巡查过程中发现问题，及时处理。 日常维护检查与定期巡查维修相结合，确保状态良好。 房屋零修、及时率 目标 98% 实施措施 建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后 ，携带工具 10分钟内到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。 并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，实行 24小时值班制度。 项 目 维修工程质量合格率 目标 98% 实施措施 分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时验证，确保功效。 项 目 维修工程质量回访率 目标 90% 实施措施 建立维修回访制度，及时征求用户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修质量。 15 公共设施、设备及场所的使用、维修养护和管理 项 目 电路系统 目标 正常 实施措施 实行 24小时值班监控，同时按规定检查维护，发现问题及时检修，对不安全隐患限期解决，以保证安全供电及小区各种设备设施正常运转。 项 目 公共照明 目标 98% 实施措施 工程部指定专人负责维护，实行巡查制度，建档记录，由工程主管监督，以确保公共区域照明完好，正常使用。 项 目 消防 目标 正常 实施措施 制定严格的管理制度，管理好消防用设备和管网，保证管网处于完好状态，紧急情况下能及时投入使用。 安保部班长亦为小区消防管理员，对小区消防设施正常负责。 项 目 道路完好率及使用 率 目标 98% 实施措施 指定专人负责维护，实行巡查制度，建档记录，由工程主管监督，以确保道路完好、畅通。 16 项 目 停车场、自行车车库完好率 目标 98% 实施措施 指定专人负责日常巡视，指挥车辆的进出及保证车辆停放的整齐有序，不发生丢失现象。 项 目 化粪池雨水井、污水井完好率 目标 98% 实施措施 落实责任人进行养护，实行巡查制，建档记录，管理处经理监督执行，以确保公共设施完好并正常使用。 治安、消防管理 项 目 治安案件发生率 目标 1%以下 实施措施 实行 24小时保安巡查制度、人员进出出示证件、外来人员登记制度、出入口 24小时值班，监控室接受报警及实施调度，根据实际情况，确立“技防、人防相结合、全面防范”的治安思路。 明确保安职责，层层防卫，以确保业主人身财产安全。 项 目 火灾发生 目标 无 实施措施 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保小区安全。 每年组织进行 12次模拟消防演习，加强保安员的教育和培训，要求做到发现情况临危不乱，并正确处理。 环境卫生管理 项 目 清洁、保洁率 目标 98% 17 实施措施 小楼内保洁落实到人，制订保洁员工作职责，标准要求，划分工作区域，指定检查人员，严格考核制度。 实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清，房屋的（公寓）公共楼梯、扶栏、走道、室外广场等部位清洁，定时巡回检查，其他员工都是义务保洁员，发现脏、乱、差及时处理，无法处理的及时汇报，坚持巡回保洁制。 项 目 绿化完好率 目标 98% 实施措施 为了给业主和用户提供一个清新优美的环境，设专职绿化人员，进行管理和服务，搞好环保绿化工作和租摆工作。 制定巡查制度，发现问题及时修复，确 保公共 绿化无破坏、无践踏，做到长年有绿、四季有花。 档案资料管理 项 目 档案建立与完好率 目标 99% 实施措施 加强硬件的投入，全部实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完善。 入住前，收集整理有关建筑图纸，竣工验收资料等；入住后，收集、保存用户档案，装修管理档案、维修档案，分门别类地输入电脑，详细记录小区域的巡视、门卫情况，保存投诉与回访资料。 收集、保存有关小区物业管理的政策、法规、章程，收集有关物业管理活动的记录及档案。 服务质量及效果 项 目 服务规范要求 目标 99% 实施措施 工作人员统一着装，礼貌待人，尽职尽责，工作职责上墙公布。 半年公布一次公共服务费收支情况。 每年向业主委员会通报年度维修计划。 18 项 目 用户投诉处理率 投诉回访率 目标 100% 100% 实施措施 按照政策规定做好各项工作，采取措施，加强与用户的沟通，定期走访用户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为用户排忧解难。 投诉处理有结果、有记录和回访。 项 目 用户对物业管理的满意率 目标 98%以上 实施措施 采取现代化的科学管理方式和手段，开展温馨服务、 亲情服务、助残服务。 完善小区服务，在日常工作中注意收集用户的广泛意见，加强与业主的沟通交流，以确保用户对物业管理工作的满意。 19 第五章 管理制度的制定 第一节 公众制度 一 服务中心组织机构 （一） 物业管理公司组织机构图 二 公共管理制度 （一） 停车场管理须知 A、 区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。 入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。 B、 您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。 除预 先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。 C、 请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、 小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、 出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。 F、 对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 物业管理公司 A 业主会 管理中心经理 服务中心 环境管理部 保安部 工程维修部 会计出纳 20 （二） 卫生管理须知 为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、 您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。 B、 您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。 如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理 费用及连带责任。 C、 请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。 如属儿童所为，应由其家长负责。 D、 请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。 E、 请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。 一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。 （三） 宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便； B、为免对他人的滋扰和对设施的损 坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播； E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 （四） 绿化管理须知 A、 了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。 B、 您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。 C、 请您不要穿越绿化带或 碰损绿篱栅栏。 D、 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。 E、 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 F、 请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。 第二节 内部制度 三 内部管理制度（各岗位职责） （一） 物业处经理岗位职责 A. 应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作； B. 熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度； C. 带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公 司下达的经济指标； D. 做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况； E. 鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予 21 处分的意见； F. 关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作； G. 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； （二） 经理助理岗位职责 A. 负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B. 负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结； C. 负责对本中心员工各类考核； D. 向管理处经 理提交各岗位用人计划； E. 接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率 99%； F. 熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标； G. 熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定； H. 每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进； I. 负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； （三） 环境管理部主管岗位职责 A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生； B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现； C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率； D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作； E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品 位。 F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； （四） 保安部主管岗位职责 A、 负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心； B、 制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录； C、 严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、 负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作； E、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消 防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到 “ 二懂、三会、三能 ” ： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法； 三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。 F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度； G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理； 22 H、 负责与派出所的联系工作，做好 辖区安全防范工作； I、 负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。 （五） 工程维修部主管职责 A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实； B、 组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训； C、 负责制定设备、备件采购计划，报财务采购； D、 做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作； E、 参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工； F、 负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠。