海口新外滩复兴城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

海口新外滩复兴城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

旅游圈”，开展区域旅游协作等一系列大规模高层次活动，培育 了观光度假、商务会展、体育健身等旅游产品，促进旅游通道转变为旅游基地，综合接待能力显著提高。 全年接待过夜旅游人数 万人次，比上年增长 %。 全年实现旅游总收入 亿元，比上年增长 %。 但作为大特区省会城市的海口市，酒店分布中，高档酒店偏少，以商务酒店居多，尤其缺少休闲度假型高档服务设施。 过去几年，海南旅游均以环岛旅游为核心，海口市及周边地区因缺少有特色的旅游景点及相关设施而使海口市仅作为环岛游的登岛点和离境点，由于三亚凤凰国际机场落成开通，来海南旅游的空中通道并非海口一处，这就使海口市 旅游发展面临挑战。 因此，大力开发以海口为中心的琼北旅游资源，建设富有特色的观光、滨海休闲度假型旅游，已成为当务之急，也是未来海口市旅游特色品牌铸造的重中之重。 拟建的海口新外滩复兴城是从建设地的自然、生态环境、建筑物建设规模、风格以及设施，均堪称一流的海滨休闲度假、商务会议综合型馆所，必将对国内外游客产生强大的吸引力。 海南省咨询投资公司 19 第二节 海口市旅游业未来发展及预测 十届人大后，海南省把发展旅游业放在了突出的重要地位，相关的旅游优惠政策及方案相继出台，大大刺激了旅游业的发展，据资料，旅游团队和散客人数大大增加， 海口“黄金周”之前，曾因旅游团队数量的不断增加，一度出现接团空调大巴车紧张，导致某些旅行社不得不放弃个别接团计划。 与旅游相关的配套设施呈现出不敷需要之况，也正因为如此，海口市高品质的星级酒店逐年增加，以适应市场需求。 从统计数据中可以看出，在相对稳定、相对平衡的价格构成中，海口市酒店以其越来越完善、越来越高档的硬件设施，和更趋严格的管理制度、更趋一流的服务水准，创造出年平均入住率在 %以上的业绩。 可以说，海口市以其独特的气候资源和旅游资源，吸引了如潮的游客，使酒店业出现了空前的淡季不淡的经营状况。 海口 市是我国重要的热带滨海旅游城市和旅游休闲度假胜地，是海南省政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。 作为大特区省会，不仅享有国家许多优惠政策，而且，其良好的投资环境，更为国内外投资者提供了得天独厚的风水宝地和无限商机。 海口市将建设成为我国著名的对外开放城市，具有现代水平和国际化的新型海滨旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、贸易、旅游、考察、会议、休闲、度假、疗养 海南省咨询投资公司 20 中心。 随着粤海铁路的全线贯通，海峡变通途已成为事实，海南连接大陆的划时代开端已经到来。 由于解决了制约海南旅游的最重要的交通问题，届时，到海南旅 游的人数将成倍增长，乘坐安全、舒适、价格适宜的火车横渡琼州海峡，游览南岛天涯。 成千上万的游客乘坐火车纷至沓来，将为海南旅游和酒店业带来无限商机，开辟更加广阔的前景。 第三节 海口餐饮业现状与预测 2020 年全省有餐饮网点 万人，从业 万人，餐饮业零售额 亿元，增长 %。 餐饮业“节假日经济”效应明显。 椰子节和“五一”长假期间，海口市 55 家知名饭店、酒家和金龙美食一条街推出一系列风味食品，开展各种促销活动，使营业额有较大增幅；春节和国庆节长假期间，海口、三亚、琼海、兴隆等旅游 热点地区餐饮业生意兴旺。 2020 年，春节期间，几家大商场的销售额都很可观，从元月 14 日至 23 日的 10 天里，第一百货、生生百货、乐普生三家商场销售额合计为 5636 万元。 比上年同期增长 %。 各超市、货仓商场的销售形势也非常喜人，万福隆超市年货空前热销，日销售额最高时达 220 万元。 五一黄金周，第一百货每天都有 海南省咨询投资公司 21 3 万以上的客流量，销售额高达 1300 万元，最高的一天销售了378 万元，与上年同期相比增长 %。 信兴家电商场的空调节的推动下，销售额增长 3 倍。 2020 年海口餐饮业，得益于国家扩大内需政策的积极影响，以及海口经济的发展、居民收入增多，从而促进餐饮消费继续需求旺盛。 全年餐饮业零售额达 亿元，占全市社会消费品零售总额的 10%，比上年增长 %。 餐饮业网点 2887 个，比上年增加 188 个。 2020 年海口餐饮业仍然保持良好的发展势头。 餐饮业零售额 亿元，增长 %。 由于“旅游经济”、“会议经济”和“假日经济”的共同影响，海口餐饮业的前景无疑是看好，同时也会带动娱乐业、美容美发业、保健按摩业的新发展。 第四节 海口新外滩复兴城客源分析 从对我国大中小型居民收入水平的统计来看，中国人不但收入水准开始部分进入中产阶段，并且他们手中可以自由支配的现金也相对增多，储蓄存款的中位数在 5 万元人民币之间，可以用来在国内旅游的资金是相当充足的。 国内旅游市场日趋成熟，客源结构趋向合理。 家庭出游成为旅游市场的主力军，自助游较兴旺，特别是“春节”和“五一”两大黄金周中表现尤为突出；消费能力强的散客正快速增 海南省咨询投资公司 22 长，所占比例上升较快；虽全球经济放缓，但我国积极刺激国人消费，拉动内需取得成效，经济形势好转，来我市的商务客人、会展和会议旅游仍在继续升温；旅游产品的精品化、旅游市场运行的有序化和理性化等都有不同程度的提高。 新外滩复兴城建成后，由于其多功能的设计、多商业业态的功能组合，客源必然是多方面的。 有住客、食客、游客、观光客、会议客以及购房业主等等。 综合性的特色经营必将招揽多方面的消费者。 为保证客源，公司将以其更为完善的硬件服务设施、更高标准的服务水平、更具有特色的服务功能，牢牢地吸引客源，经测算，这部分客源数量之多，已足以维持复兴城的正常运转，在此基础上，公司将借助新的条件，不遗余力地开辟新客源。 海南自 1988 年建省以来，海口的经济获得了高速发展。 到 2020 年，人口从 万增长到 万，翻了一倍；国内生产总值从 亿元增长到 145 亿元，增长了 倍；地方财政收入从 6523 万元增长到 222675 万元，增长了 34 倍；社会商品零售总额从 亿元增长到 亿元，增长了 倍。 2020 年 1 月 1 日，新海口市各级行政区挂牌。 根据国务院正式批复调整海口行政区划：撤销琼山市，撤销海口秀英区、新华区、振东区。 以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域，设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。 调整后的海口市人口由原来的 80 多万增加到 160 万，增加近 1 倍；土地面积由原来的 平方公里扩 大到 平方 海南省咨询投资公司 23 公里，扩大 10 倍。 一 . 购买力支持 据资料统计所得，城镇居民可支配收入表如下： 年 份 城镇居民收入（元） 1987 1112 1998 6749 1999 7059 2020 7103 2020 7755 2020 8004 据世界经济组织分析，当人均收入达到 1000 美元时，房地产业将会大力发展。 由于海口市城镇人均收入已基本达到1000 美元，且伴随人口基数的增长，海口市房地产将会有一个良好的发展期。 海口市作为海南的省会城市，人均收入消费水平要高于全省平均水平，同时，海口 市个人存款高达 180 亿元；海口的经济发展已经展现出良好的发展势头，对内地投资者吸引力已越来越大，且由于目前的股市等其它投资渠道不畅，投资商业物业已是投资者的首选，本项目定位于步行商业街，以休闲娱乐、餐饮、商业为主，这样的物业产品在市场中有足够的吸引力。 二 . 项目的终端消费者分析 海南省咨询投资公司 24 1. 消费者新的消费观念形成 随着人们生活水平的提高，人们消费观念出现了新的排序：一是休闲娱乐，二是餐饮，三是购买商品。 即消费已经不再停留在简单的购买商品上，“休闲的吃喝玩乐购”消费已经是多数人的一种主要消费形态，而购买也变成了种随机行为，受购买环境、心情、诱导影响较大，且购买商品不是目的，而是为了享受这一过程及乐趣。 2. 项目周边人口构成、经济状况及消费习惯分析 项目位于海口市中心城区 ——龙华区，是海口政治、经济、文化中心，该区常住人口 30 多万人，其中户籍人口 20 多万人。 公务员、企业管理人员在居民中占有较大比例，该部分居民收入较稳定，人均可支配收入在海口市各大城区人均水平是最高的，属高收入、高消费群体，是海口市中高档消费品的中坚力量。 他们对商品价格不十分敏感，对购买场所环境、服务及商品品质要求较高。 本项目的中高档商业定位较符合这类消费群体的消费 习惯，具有较好的商业依托。 三 . 项目目标购买（租赁）客户分析 经过对海口近几年的主要商业楼盘销售调查研究发现，55%的客户是为了出租赢利而购买商铺，而以自营为目的购买商铺的客户占 35%，另外有 10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。 本项目目标购买客户为以下几种类型： 1. 长期投资型客户 海南省咨询投资公司 25 这类客户是本项目最主要的目标客户，属较富裕一族，资金雄厚，鉴于目前投资渠道少，银行利息低，股票风险又高，而其它投资经营未具备一定能力情况下，较认同房地产这种稳妥的投资方式。 此类型客户主要有两种：其一是专业的商铺投资商，一般拥有 较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，通常自己也捎带经营，但不以经营为主；其二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。 2. 自主经营型客户 这类客户在海口市有多年成功经营经验，代理知名中高档品牌，是商界中较为成功的商人，多属个体经营户、私营企业主；也有部分是外地来海口经营多年或对海口市有一定程度了解的个体经营户、私营企业主；购买商铺后用于自己经营。 3. 短期投资型客户 也可称为炒作型客户，这类客户是专业房地产物业炒家，对海口市房地产市场有一定的 研究，专门对房地产物业特别是商业物业进行短期炒铺赚钱（如短期的低吸高抛，或经过两到三年时间的市场培育等商场作旺，铺面升值后转手卖出赚钱）。 4. 项目目标租赁客户 个体经商者、新移民、已下岗（退休）决定重新创业的人士、部分品牌产品生产企业，意欲此类置业者亦大有其人。 公司将采取有效的措施，保证客源源源不断，逐步进行市 海南省咨询投资公司 26 场拓展。 首先，公司已拟定了极富创意且符合市场需求的招商计划，如售房计划，拟出售体量值的 60%，还确定了复兴城市场准入门坎，坚决杜绝低水准、趋同性、卖点平庸的客商入住，争取品牌效应，争取客源。 其次，由于 中国中产阶层已实质性形成，加以旅游、会务的推动，公司的市场定位是以中高档消费为主，以餐饮业为主，将占到业态量的 1/3 强，经营服务方面，也将辅之以多特色、多方位、多品位、适应市场的各种消费服务。 第五节 市场定位 海口市商业市场业态特点分析： 1. 行业稳步发展 海口市商业发展迅猛，社会消费品零售总额近年以年 9—11%的速度增长， 2020 年餐饮零售额增长 %， 2020 年仍保持良好的发展势头，餐饮零售额增长 %。 餐饮消费在消费总额中的比例也越来越高。 2. 商业业态细分 商业市场的自动调节作用已经初步显现 ，具体表现为商业市场进一步细分化：仓储式超市、各种国际品牌的专卖店、量贩店、会员店等大量出现。 海南省咨询投资公司 27 不同商业业态满足着不同市场层面的需求，新的商业业态已逐步得到市场的认同，海口的商业发展正趋向与世界同步。 3. 业态市场的空缺 现有业态市场组成丰富，但功能比较单一，难以形成规模；另一方面，消费档次提升、消费需求越来越高，迫切需要具备规模资源整合优势的全天候、全功能综合性商业文化休闲消费中心出现，以填补这一市场空白。 4. 外地资本涌入。