北京商住物业市场分析报告(编辑修改稿)

北京商住物业市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

为主。 没有明显的产业链条。 客户需求特征 根据曾经在东部区域所做的客户需求调研，东部区域的客户需求具有如下几方面特征： ● 区位和价格是影响客户选择写字楼的最主要两个因素，其次具有重要影响的因素依次为：物业管理、公共区域装修及设备、车位及商务中心等配 套设施、写字间内部格局等。 ● 在租金方面， 元 ／ 每日 /平米是大多数公司可接受的价位，说明目前市场上的写字楼租金水平得到了客户的认同，甚至还有进一步上调的空间；同时，通过交叉分析可以看出，可以接受较高价位租金的客 户对物业的位置、公共区域装修档次、楼宇配套、物业服务等方面的要求也相对较高。 类型 售价 租金区间 甲级写字楼 1500020200（元 /平米） 1530（美金 /平米 *月） 乙级写字楼 860015000（元 /平米） （元 /平米 *日） 丙级写字楼 7300－ 8600（元 /平米） － （元 /平米 *日） ● 写字楼投资需求继续增加，小面积投资需求旺盛 政府对住宅市场的调控有可能会进一步加大，将会促使更多的投资客群进入写字楼市场。 不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积，而整栋或整层购买投资客群将不会产生太大变化。 ● 预计明年租金将保持稳定态势 预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平，但由于新增供应楼盘将客群大量分化，甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。 北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。 针对市场及本项目分 析  优势： • 产品调整幅度小，前期改造成本低 • 处在核心商圈内，地段价值高。 • 现房项目，房地产金融信贷方面存一定优势。 客户投风险最小 • 项目周边生活配套较齐全。 • 本案规模小，放量少，销售压力小。 • 立体交通优势明显，辐射力较强。 • 核心交通枢扭，对地段升值提供支持。 • 商务功能，吸引大批中小公司进驻。 • 低投入、高回报率，对投资客吸引大。 • 项目紧邻华夏宾馆，（华夏宾馆规划 4 星级酒店）。 小环境的规划会对项目去化带来一定优势 • 灵活组合的空间布局，适合于商务办公，该区域氛围较好  劣势： • 写字楼市场竞争激烈，本项目市场竞争能力 较弱 • 位置不临主街，不利于宣传及形象树立。 • 前期销售小环境差，影响本案的品质及形象。 • 本案为多年烂尾房，口碑不利，客户购房抗性较大。 公寓市场依据 • 区域住宅市场分析及部分在售公寓成交均价 区域公寓均价范围： 1300019000 元 /平米 部分在售公寓销售周期及户型比较 项目 开盘时间 户型 销售时间 整。