杭州市某五星级宾馆改扩建项目可行性研究报告(编辑修改稿)

杭州市某五星级宾馆改扩建项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

占据当天总成交额的 63%。 而当日预定数量达到了 59套，却没有一套是公建、商业类物业，观察这类物业的交易信息可以发现，一般极少有预定，而是直接成交。 这也不难看出买卖双方对这一物业类型的信心。 其实早在 5月 25日起，阳光顾问信息研究部 已 连续数天统计了杭州透明网上公布的成交数据，杭州市公建、商业类物业的成交量始终没有出 现象 住宅物业那样的明显下滑趋势，保持着稳定的成交量，还时有上升趋势。 从物业类型上看，像福雷德广场、万新大厦这样的小户型酒店式公寓的销量是最好的，单价从 6000元到 2万元不等；另外，环球时代广场写字楼等写字楼项目的成交量也不错，这些写字楼所处的地段通常商业氛围较成熟，单价也都在 万元以上。 那什么样的物业可称为商业地产。 我们对商业地产概念的重新认识，商业地产概念有广义、狭义之分，从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住 性的物业形式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的经营场所等等。 而狭义的商业地产概念，是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等等。 其开发模式、融资模式、功能用途都有利于住宅、公寓、写字楼等等房地产形式。 商业地产在城市经济中的作用体现在：带动了第三产业的迅速发展、改善人民的生活品质、提升城市综合竞争能力、吸纳社会就业人口和承载城市景观功能等。 与前一小节所述的杭州市宏观经济概况相对照，也就不会对商业地产在杭州楼市中的异军突起感到意外了。 与住宅类物业不同 ,商业地产的受 宏观政策的影响还是较大的。 商业地产的开发经营周期很长，不可预见性因素很多，受相关政策的影响相对较大，因此，商业地产市场的发展与商业地产政策的制定应该是息息相关的。 目前我们国家商业地产融资的渠道比较单一，主要靠银行贷款，银行信贷率非常高，有的开发商在 70、 80％，部分的超过 90％。 所以在去年上半年的宏观调控中，商业地产被列入调控的范围。 虽然商业地产在调控之列，但各地仍投资热情高涨，开发热度不减，特别是代表一些城市形象的大型商业项目陆续建成。 这主要是因为，一方面中国加入世贸组织以后，许多国际零售、娱乐餐饮业商 业巨头，都在加快进入中国市场，特别是 2020年 12月 11号，随着零售业的全面开放，现在基本已经全面开放了，外资零售业扩大了在我国的扩张区域，加快了发展步伐，使商业地产需求量进一步加大 ； 另一方面若该商业地产属于品牌物业，开发商会在商业地产的选择上，租金价格的谈判中，占据主动权。 杭州 市的商业地产基本围绕 一个市中心商业中心、四个区域商业中心、三个市级商业副中心、十二个区域商业副中心、十一条商业特色街区 的布局 ，在林林总总的商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。 据杭州市商贸局商业网点处有关人员提供的数据，目前 杭州有 69个跨国商业企业网点，各种国内的连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场等仍在增多。 而 据专业人士介绍，发达国家人均商业面积通常在 ，像上海、北京人均商业面积 已接近 1平方米，需求依然较为强劲。 而目前杭州人均商业面积约为 ，增量空间尚有一定余地。 而杭州市商业用地的土地出让情况 ,为我们描绘出杭州市商业地产中近期内发展的大致轮廓。 根据近年来杭州市非住宅土地出让的统计 ,我们得到如下表所示的数据。 从表上不难看出 ,市中心在中近期仍将是高档商业地产的领地 ,钱江新城将在 3至 5年 后成为 CBD中的新贵 ,城北将由汽车企业领军渐成商业气候 ,而滨江、三墩、下沙将为住宅物业配套及服务。 整体呈现中心火爆、热点闪耀、周边快速升温的态势 ,这与杭州商业正摆脱单一商业中心格局的发展是一致的。 表 1 区块 数量 (宗 ) 具体位置 特点 市中心 20 上城、下城 及江干 价格起伏较大 :如 2020 年江干区两块土地仅以 1600元 /平米左右成交；而 2020年 6月 2日吴山路附近地块以 17770/平米成交 ,创下历年杭州非住宅用地交易之最。 钱江新城 27 商业用地供应量大 ,建筑容积率高 :是政府重点规划的 CBD区块 ,3至 5年后将成为继武林 ,黄龙 ,庆春后又一新兴写字楼板块。 滨江 21 商务办公用地为主 ,住宅配套商业用地为辅 :众多企业对商务办公用地需求较大 ,同时随着入住人群的增加 ,须新建大量商业及服务设施。 城北 29 文一、德胜 路以北 汽车 4S企业用地最多 :政府着力打造 ” 城北汽车一条街 ” ,并推出多宗专为汽车企业设计的商业用地。 汽车产业在该地块已渐成气候。 三墩 1 商业用地价格看涨 :大型人文社区及浙大紫金港校区的居住群体对该区块的商业用地需求不断增加 ,配套的不完善延缓商业用地的状况已逐渐得到解决 ,价格看涨。 下沙 6 商业用地量少价低 :商业用地的提供远远落后于住宅的开发速度 ,已对区块内的房地产市场产生负面影响。 2020年以来 ,商业用地量已大量增加 ,但总体仍呈现量少价低状。 在商业地产的研究中 ,我们也不断听到商业地产由于“粗放经营”而失败的案例。 分析其原因 ,不外乎这么几个原因 : 不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，对商业特性的把握存在着偏差，盲目套用住宅开发的模式 ,没搞清商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者能有机结合起来；经营者在经营思路上有偏差 ,大多数都抱着“卖房子就走”的 经营思想，没有对商业地产完善规划和长期运营的思想准备； 商业地产开发过分依赖银行贷款 ,一旦出现商业经营差、利润下降 , 就会造成银行的不良贷款。 根据上述一些问题 ,结合近期较为成功的商业物业案例分析及杭州市商业经济特点 ,我们在此对商业地产的开发做出一些思考 : 首先 ,应采用科学合理的商业模式，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。 可通过商业与地产商强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险；其次 , 商业地产模式一定要定好位。 由于商业地产与市场需求关系紧密 ，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。 要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发 ,以市场细分是商业定位的前提；再次 , 如果是主题经营则要凸现特色。 小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。 因此 ，开发商业地产除了要积攒实力外，还得做好 “ 精耕细作 ” 的思想准备。 这其中 ,专业的商业管理团队的作用日益重要。 这些管理团队既包括物业管理人员，又要包括商业管理的专家，以及营销方面的专家，只有各方面人员的配合，才能共同把商业物业持续的经营好、管理好，发挥好商业资源应有的价值。 杭州市位于 中国最具成长性的长三角地区，房地产业经过振荡之后，从总体上说还将持续飘红，其中具有创新精神、具备资源稀缺性、品质过硬的产品会具有很强的抗风险能力，具备较强创新能力的开发商能获得长足的发展。 三、宏观调控对杭州楼市的影响 从 2020 年底开始的此次房地产调控至今仍重在微观的行政调控上面，尚未大手笔的动用宏观调控中常用的货币政策和财政政策。 主要调控措施包括： 3月 17日央行上调个人住房公积金贷款利率。 3月中旬国家外汇管理局局长郭树清表示，遏制外资炒楼。 3月 26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》 ，首次以行政问责制的形式对房价实行调控。 4 月初银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆 8 个城市，对 4家国有商业银行和 12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。 4月中旬央行提高商业房贷逾期罚息利率。 4月 28日国务院新八条下发。 4月 30日七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 5月 18日国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知，从 2020年 7月 1日起实行。 5月２７日建设部向社会公布６个工作时间表。 6月初， 28个城市的国土资源管理部门采取四大措施加强土地供应调控，以控制 房价过快上涨。 2020年宏观调控有两个重要的特点：第一是 2020年政策的承接和连贯性比较强，中央确立政策导向，部委制定措施，地方执行和出台细则，自上而下的调控，有目的，有步骤，有条理。 第二是 2020年的调控多是单个部委的政策， 2020年的政策以组合拳为主，七部委意见，三部门通知，部委联动，中央地方联动成为本次调控的最大特点。 总的来说，政府会根据政策出台后市场的反应和调控的效果，再决定进一步的调控方向和措施。 5月 26日中国人民银行发布的《二○○五年第一季度中国货币政策执行报告》中指出 “ 今年一季度，一些地 区房地产投资规模仍然过大，存在着供应结构不合理，商品住房价格增长偏快的问题。 ” 字里行间透露出仍有可能采取加息措施的信息。 今后最为重要的、最容易切入的，是从房地产市场的信息透明化、利率提高及银行信贷严格审查等措施上入手。 （易宪荣） 厉以宁认为我国房价上涨是由需求和供给两方面引起的，今后主要的调控方向是调整供给的结构，解决好中低收入家庭的住房问题。 有关政府官员表示在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，也要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势。 2020年房地产业发展趋势 ：①投资继续得 到控制，融资渠道酝酿变局。 中央经济工作会议将 “ 控制固定资产投资总规模，优化投资结构与消费关系 ” 列为 2020年的重点之一，表明继续控 制投资增长仍是 2020年宏观调控的重要手段。 预计 2020年房地产投资增速将进一步放缓，低于 2020年增长速度，但估计不会低于 20%。 ②土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严。 从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。 ③被动需求有望下降，二手房市场升温。 2020年停止拆迁、集中解决拆迁问题，说明中央十分关注 拆迁的负面效应， 2020年政府将继续慎重对待拆迁问题。 2020年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化位特征。 预计 2020年二手房将发挥更重要的作用。 ④供求关系偏紧，房价增幅趋缓。 分析供求关系可以判断， 2020年仍将保持上升的趋势，但增幅将减缓。 ⑤企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性。 这是市场条件下房地产企业发展的必然趋势，也是今后几年房地产企业的发展趋势。 宏观调控对杭州楼市的影响： 三月以来，政府出台一系列的 政策 “ 组合拳 ” 力图遏止房产过度投资和投机，以平抑房价 ，杭州房产市场上也出现了种种信号。 购房者观望心态严重：本公司本月的杭州购房者观望心态调查发现，认为楼市还不明朗，决定先观望一段时间再购买的人群占了 65%。 从 4月 4日至 5月 14日，杭州城区的商品住宅成交量平均每天 30套，这个数字比 3月份日均成交 81套下降得相当明显。 二级市场反应明显 ：房产中介机构最近的门庭兴旺，据杭州公众房网、中瑞、外滩等几家规模较大的房产中介公司的调查，杭州市中心的 “ 绿园 ”“ 凤起花苑 ”“ 都市花园 ” 等万元楼盘的二手房纷纷在市场上露脸，大量高档二手房涌入市场。 市场上出现了部分房源挂牌价回落、 同类区域房源挂牌价格分歧较大的现象。 土地供应放量： 05年杭州市计划再推 4500亩商品房用地，土地投放量将达到一个高峰，这批土地大都是五类以外近郊地块，集中上市后， 2－ 3年内将建成房产投放市场。 加上市政府建设的占地达 6平方公里的大型居住区，这批土地将直接改变杭州市住宅市场的供求关系。 房产开发商风险意识加强： 3月 30日，在杭州市举行的土地出让招标会上，三块宅地被房产企业高价竞得。 不过罕见的是，位于杭州滨江区的第12号地块，被浙江天阳、浙江绿地、杭州房屋建设开发总公司和杭州市房地产联合开发总公司四家房产企业联 合竞得。 事实上，这四家房产企业在浙江都并非小型开发企业，其抱团合作透露出一个信息：房产开发商欲通过合作来分散投资风险。 对商业地产的影响：在 “ 组合拳 ” 的重压下，杭州楼市观望气氛日渐浓郁。 但是商业地产却是逆风而行，高档写字楼、商场、酒店等房地产项目受到青睐。 据了解，最近每个季度都有将近 30个海外基金来杭州寻找房地产的投资机会；另一方面，杭州主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨， 2020年一季度 6个甲级写字楼平均租金达到了 /平米 /天。 同时，甲级写字楼的空置率 达到近 10年来的新低。 （见 6月 16日《 今日早报》 B1版） 对酒店式公寓的影响：酒店式公寓是一种集投资与自用于一体的物业形式。 宏观调控对炒房的趋势肯定会有影响，而对于买房中长期投资和自用的影响则不会太大。 目前酒店式公寓主要的客户群体是以外资公司、跨国公司、新兴行业、自由职业者等人士为主。 数据显示，对酒店式公寓的市场需求是在稳步提升。 而且，在我们的调查中发现杭州酒店式公寓的投资者几乎全都是中长期投资，因此宏观调控对他们的影响并不是特别大。 从短期看，宏观调控将对 “ 投资、投机和超前消费 ” 的需求所产生的泡沫产生强力的挤压；杭城购房者正常需求层面虽仍旺盛 ，但受观望氛围日浓的大市拖累，持币待购行为蔓延，有效需求也遭受打压；以别墅排屋为代表的 “ 非普通住宅 ”首当政策冲击，消费者购买成本增加，有效需求被压制的现象将特别明显。 楼市调控的 “ 组合拳 ” 效应已开始显现，但相比政策的出台，楼市受到的影响会有一定滞后性，真正发威还得假以时日。 估计到明年，调控 “ 组合拳 ” 对楼市的影响会达到顶点。 宏观调控影响延续时间：以前的两次宏观调控（包。