房地产销售部培训手册(编辑修改稿)

房地产销售部培训手册(编辑修改稿)内容摘要：

产基础科知识 第一节 基本概念 一．与土地有关的概念 三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。 “三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进 行平整。 七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。 “七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。 “一平”是土地平整。 国有土地使用权证： 指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。 该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围 二．与住宅有关的概念 公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅 ，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。 商住住房： 商住住房是 soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。 它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商 业活动的住宅形式。 商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。 经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。 这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的 50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（ 3%），故又称经济实用房。 安居房： 指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。 是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对 4 平米以下的 2 特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。 集资房： 集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。 职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。 集资所建住房的权属，按出资比例确定。 个人按房价全额出资的，拥 有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 多层住宅： 指四至六层楼房住宅称为多层住宅 小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅 高层住宅： 指十层以上的楼房住宅称为高层住宅 会所： 以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。 跃层： 跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合 一的采光 面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。 复式： 复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。 在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 ，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 米，而一般跃层为 米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。 错层： 户内楼面高度不一致 ，错开之处有楼梯联系。 但没有完全分成两层。 （适合大面积住宅，小户型会显得局促。 三． 与规划有关的概念 进 深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。 （开间一般限定在 5 米左右） 开 间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 开间一般在 米之间。 层 高：房屋一层的高度。 对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。 户 型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。 户 室 比：各种户型在总 户数中所占的比例称为“户室比” 户室比 = 某种户型套数 /（ 1 幢、住宅群）住宅总套数 * 100% 建筑系数：“建筑占地系数”的简称。 指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。 用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。 合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防 3 爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 四．与产权有关的概念 房屋产权： 泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。 房屋产权指房产 所有者，按国家法律规定所享有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。 在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定 ，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。 房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权： 指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。 在实践中又有按份共有和共同共有之分。 前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。 房屋抵押： 产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。 房屋 产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 过 户： 即更换房屋承租人姓名。 五．与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积。 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 公摊面积： 、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面 积 50% 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积大于等于地毯面积。 使用面积系数：用百分率表示。 等于总套内使用面积之和除于总建筑面积 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。 4 结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。 使 用 率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。 板楼 80%、塔楼 75%、写字楼 70%商场 65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方， 使用率低。 实 用 率：是套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积 套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台面积 套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建 筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 容 积 率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。 (总占地面积之比 ) 建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿 化 率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。 而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。 六．与贷款有关的概念 按揭 ： 按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。 （简单说：按揭过程中 ，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你） ●所需资料 身份证复印件 (夫妻双方 )；户口本复印件 (夫妻双方 )；结婚证复印件；学历证明复印件；付款合同复印件；职业收入证明 (所在单位出具 )；兼职收入证明 (所在单位出具 )；营业执照复印件 (所在单位出具 )；其它资产证明 (复印件 \包括存款 \股票等 )；借款申请表 2份；借款合同 6份；一寸照片2张 (夫妻双方 )；非本市户口须提交外地购房许可证明。 ●银行贷款的月利率及月还款额： A=借款额 *I*(1+I)^N/((1+I)^N1) A:每月等额还款额， I:月利率， N:还款总 月数， *:乘号， ^:乘方 借款额 (万元 ) 还款期 (年 ) 贷款利息 (%) 月还款额 (元 ) 1 1 一次性还本付息 1 2 1 3 1 4 5 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 1 13 1 14 1 15 1 16 1 17 1 18 1 19 1 20 1 21 1 22 1 23 1 24 1 25 1 26 1 27 1 28 1 29 1 30 公积金贷款 公积金贷款：也叫个人住房担保委托贷款，是由住房资金管理部门运用房改资金委托银行向公积金交存人和汇交单位的离、退休职工发放的政策性贷款。 ●所需资料 户口本、身份证或其它有效居留证件及复印件；购房合同或意向书等有关证明材料；借款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函；售房单位的《北京市商品房销售许可证》复印件；采取抵押或质押方式担保的，提供抵押物或质押物的权属证明；采取保证方式担保的，提供保证人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；借款人在受托人处存有不低于全部购房款 30%的存款证明，或 已交 30%以上购房预付款的收据原件和复印件；受托人要求提供的其它材料。 ●公积金贷款利率及月还款额 借款额 (万元 ) 还款期 (年 ) 贷款利息 (%) 月还款额 (元 ) 1 1 到期一次还本付息 1 2 6 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 1 13 1 14 1 15 1 16 1 17 1 18 1 19 1 20 1 21 1 22 1 23 1 24 1 25 1 26 1 27 1 28 1 29 1 30 目前，根据最新公积金管理规定，公积金贷款最高可贷款 30万元。 组合贷款 ：是由住房资金管理中心运用政策性住房资金、商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放，用于购买同一套自住普通住宅的个人购房抵押贷款的总称。 优点 :  只要是公积金交存人，便可申请组合贷款，大大增加了贷款面；  组合贷款的利率是加权平均利率，要小于商业性贷款利率，减轻了贷款人债务包袱；  增加了贷款额度。 单靠公积金很难买下一套房子，借款人可在充分利用公积金贷款的基础上，用商业的推进可以加快住房分配从实物向贷币转化，促进个人住房贷款的推行。 ●贷 款程序 :  借款人向住房资金管理中心提出申请，并提供相关资料  由住房资金管理中心进行初审，初审通过后，由市住房资金管理中心填《委托调查通知单》内 7 明确了贷款的数额、期限并注明“组合贷款”字样。  受托银行接到北京市住房资金管理中心《委托调查通知单》及相关材料后，要求借款人填写《个人住房贷款借款申请表》。  由受托银行对借款人进行贷前调查，一般银行会委托律师事务所进行贷款审查，借款人按借款金额的千分之四缴纳律师费。  十天后律师事务所将《个人住房担保贷款审查资料》调查结果交与受托银行。  受托银行将调查结果通知住房资金管 理中心。  住房资金管理中心审查后签发《委托通知单》  受托银行凭《委托贷款委托合同》和《委托贷款通知单》与借款人签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》和。