惠州广场可行性研究报告(编辑修改稿)

惠州广场可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然会投向一些投资领域，如股票、债券、教育、旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大，增值的机会也 颇为可能。 这部分潜在的消费者，其对地理位置优越、规划设计较好、环境一流、物业管理水平高的小区特别中意，这从东湖花园、金迪新苑、碧水湾、新世界长湖苑受众多市民支持便可略窥一斑。 3． 4． 3 接受商品房的平均价格为 1805 元／平方米 从对消费者购买力的分析来看，惠州居民已具有相当的购买力，他们对房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。 据调查，惠州市民能够接受的商品房平均价格为 1805 元／平方米，其中中高收入家庭则为 2050 元／平方米。 在付款方式上，大多数市民更倾向于银行按揭分期付款方式。 消 费者在购房时，对小区周围环境、配套设施、物业管理等因素比较注重，希望发展商能提供位置好、价格适中、环境优美、配套完善、服务优质的小区。 3． 4． 4 主流消费面积在 100 平方米以上 消费者在房屋面积、间隔、装修、户型设计方面，大多希望房屋面积较大，尤其是厅的面积要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅的消费者居多。 3． 5 惠州居民对商品房环境及配套要求 随着收入水平提高，惠州居民对商品房的要求日趋苛求，调查表明，绿化环境为购 买商品房最重要的参考因素之一，尤其是对于中高收入的白领人士，这方面的祈求更强烈。 3． 5． 1 对住房硬件的要求 数据表明，对住房的硬件要素，房屋质量是被认为最重要，认同比例达 68％，其次是小区绿化环境，认同率达 61％，再次是地理位置，认同比例达 ％。 如图 2所示。 3． 5． 2 对小区配套设施要求 数据显示，对小区的休闲娱乐配套设施，要求有健身室的比例最大，其次为儿童乐园。 具体数据如图 3所示。 第四章 惠州市商品房供给状况 4． 1 商品房供给总量及特点 惠州房地产在 九二、九三年曾与海南海口、广西北海成为全国的三大开发热点，房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调控中，房地产业进入谷底，商品房市场明显呈现总量过剩、供过于求的局面。 二 00 二年，市区商品房销售面积 万平方米 ,其中售给个人 万平方米，二 00 三年，商品房销售面积 万平方米。 近几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发商的数目从九十年代初的 1300多家，演变到目前的 70 多家，买方市场正在逐渐形成。 在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下， 房地产发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌竞争、服务竞争演进。 各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计、房型、环境布置上，而且在质量管理、绿化、物业管理水平上都十分注重提高档次和水平，惠州市也出现了诸如东湖花园、碧水湾等一批高质素的住宅小区，在市场销售上创出了不俗的成绩，形成房地产消费的一个个小高潮。 从房地产市场供给的总体情况来说，房屋总量供过应求，空置房面积居高不下，据二 00 三年统计，全市商品房空置面积为 85 万平方米。 但总量过剩并不代表适销对路的 房地产项目过剩，而主要是结构性的过剩，诸多空置的商品房卖不出去主要是由于规划设计失当、户型及结构不合理、房屋周围环境差、配套不完善等等原因。 4． 2 惠州市商品房市场发展趋势 房地产业的发展，将会带动一大批相关产业的发展，因而房地产业成为一些相关产业的助动器。 惠州市的房地产业的发展，也倍受政府和企业的关注。 房地产业 的良性发展，受国家相关政策、法规影响极大，当前，国家相继出台了一系列法规和政策，支持和刺激房地产业的发展，国家建设部也先后出台了相应的措施鼓励和扶持房地产业的发展，在这种情形下，房地产业 已成为国民经济的一项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。 惠州市房地产的发展，与国内其它城市的房地产业相比，既具有共同之处，也显现出其特殊的一面。 惠州市商品房发展有以下几个趋势： （ 1） 在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的商品房消费日益提高，住宅市场需求容量增大。 国家为鼓励消费，近几年来数次调低银行利率，引导人们加大消费量，扩大内需。 商品房作为老百姓消费生活中的一个大件耐用消费品，其主导作用极为明显。 加之国家加快房改进程，取消了实物分房，开始实行货币分房，商品房的消费日益成 为千家万户的的大宗消费。 惠州市民人均收入近来来一直呈增长态势，其对商品房的消费也必将有所增长，住房需求增大增多。 （ 2） 房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展商的实力、信誉、品牌上的竞争，通过竞争，市场日益规范和成熟。 房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争不仅在户型设计、结构、小区环境等方面，更多地将在实力、规模、品牌上展开。 （ 3） 伴随南海石化项目的启动及惠州一系列集团公司的发展壮大，势必带来更多的外来资金和外地人口，并由此进一步刺激惠州房地产 业的发展。 惠州作为珠三角东部地区的经济发达城市，经济建设发展很快，并由于其优越的地理位置和良好的投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金流的同时，还涌入了大批经商务工的外来人员，他们的住房需求也会给予本的房地产业的一定的发展机会。 （ 4） 随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地产的要求将趋向于更加舒适、更便利，住宅小区的将会趋向人性化、智能化、生态化、园林化方向发展，这为广大房地产商又提供了一个新的市场机会。 在满足了住的基本需要后，消费者对住宅的需求趋向更高的要求，如对小区智能化的要求，便是今后住宅的一个发展方向。 第五章 个案分析 5． 1 总体供给状况 惠州市房地产业经过几年的发展，市场竞争已进入良性化竞争壮况，各开发商为争夺更大的市场份额，在小区的规划、建设、管理服务等方面都投入了一定的力量，目前市场上进行销售的和准备的销售的住宅超过三十万平方米，房屋总体供应情况呈供大于求的局面。 目前销售情况较好的小区一般都位于市区内，开发规模较大，物业形象和楼宇素质良好，交通便利，但由于这类小区一般销售价格偏高，个别楼盘物业管理水平较低，影响了市场消费者对他们的购买欲望。 5． 2 本类项目的个案分析 根据项目的可比性原则，我们选取惠州市内的碧水湾、君华府等较有代表性的楼盘，作为 **广场的主要竞争者进行对比和研究。 5． 2． 1 地理位置 从地理位置来看，碧水湾和君华府均座落于江北新城，交通较为便利。 5． 2． 2 楼盘建设 以上两个楼盘，小区占地面积各有不同，碧水湾占地面积超过 18万平方米，而君华府占地面积为 万平方米。 均为一次性开发完成。 在装修方面，君华府提供业主基本装修，而碧水湾提供给业主的为毛坯房。 在楼体外观上，采用粉红色的 较多，君华府外墙以米黄色为主调，在建筑风格上，则以欧陆式风格为主，碧水湾是港式风格。 绿地方面，碧水湾的绿化率均在 38％以上，君华府因为单体楼的原因未做过多的绿化。 5． 2． 3 销售情况 君华府于 2020 年 5 月开盘，已售出 45％；碧水湾自 2020 年 10 月份开盘以来，已完成销售 70%；从售价来看，君华府售价在 2300 元／ m2 以上，均价为 2850 元／m2。 碧水湾均价为 2300 元／ m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和银行按揭两种方式。 在银行按揭上为 8成 30年。 在这两个 楼盘当中，会所中以健身／健美室、儿童乐园（游戏室）、游泳 池和乒乓球室最为普遍，其他如室外球场也较为普遍。 具体如下表： 会所项目配置 楼盘 会所 君华府 健身 /健美室、儿童乐园、游泳池、乒乓球室、西餐厅 碧水湾 健身 /健美室、儿童乐园、游泳池、乒乓球室、网球场、羽毛球场、篮球场 5． 2． 4 各楼盘销售策略 在销售策略 上，不同的发展商采取了不同的销售方式，但最基本的便是立足于本楼盘。 销售对象为惠州地区中高收入者，同时由于其位于江北新城，升值潜力大，其提供的特低首期，超长期高成数的按揭对购房者的吸引力较大。 5． 2． 5 小结 君华府、碧水湾优劣势对比： 君华府： 优势： 1） 小区地理位置好 2） 规划设计合理 3） 配套设施完善 劣势：单体楼、无绿化、售价偏高。 碧水湾： 优势： 1） 发展商信誉好 2） 小区地理位置好 3） 配套设施完善 4） 智能化小区 5）规划设计水平高 第六章 项目评估 6． 1 项目概括 **广场惠州新城江北 27号小区，占地面积 平方米，为集中高档房产为一体的大型人文住宅小区，目前首期已开发完成 40%。 6． 2 项目优势 （ 1） 本项目的发展商实力雄厚，信誉良好，公司集聚了一大批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人员，建立、健全了一整套科学、高效的管理制度，形成了完善的项目开发、工程管理、经营销售、财务管理及房地产物业管理等运作体系，具备成功开发建设 **广场大型住宅小区的硬件基础。 （ 2） **广场住宅区的建设目标是建 设一个大型的人文住宅小区，其舒适而富有变化的户型设计、具有现代气息的建筑造型均由名师精心设计，整个小区规划既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入小区的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。 这类项目在惠州的具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多买家的支持与欢迎，市场前景广阔。 （ 3） 住宅以座北为尊，以朝南为贵，本项目所开发住宅户户座北朝南，负阴抱阳，客厅、卧室、书房三房朝阳，南北通透，是名副其实的阳光房。 （ 4） 本项目所开发的商业走廊环其小 1000 余米，四面临路，极易集聚人气、集聚财气。 （ 5） 本项目正南位置为政府拟建的 80000 平方米的生态主题公园，让生活与购物在 **广场的们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。 （ 6） 本项目与同类住宅小区相比，将走 高档楼盘中档价格 的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住本小区。 （ 7） 本项目座落在惠州新城区，集政治、经济、文化、教育 为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境。 文化和人文环境对一个小区的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。 （ 8） 南海石化项目启动后，其巨大的投资潮也必将波及相邻地方， **广场的房屋销售属近水楼台，必将惠及，且这里与香港的交通联系又极为便利，随着惠、港工商业联系的进一步加深，本项目以其优越的位置、优美的环境、适中的价格及优秀的服务还将会吸引更多的香港同胞来此置业安居。 6． 3 项目劣势 （ 1） 因为受其占地面积的影响，无法形成大盘效应； （ 2） 随着惠 州由滨江城市向滨海城市的过渡，江北新城的发展空间受到一定的制约； （ 3） 社区服务相对薄弱。 因 **广场分为各个小区组团开发，小区的全面配套完善需要一定的时间，因而客观上造成社区服务的薄弱。 第七章 市场容量估算 7． 1 总体定位 依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是人文住宅小区。 这一定位内涵是： ◆ **广场为高尚住宅小区，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。 ◆ **广场为惠州居民 提供超前的生活空间和居住理想。 ◆ **广场的卖点在于人文关怀和优良服务 7． 2 目标客户 根据本项目的市场定位，结合 **广场小区的环境因素、规划条件、建筑质量、建筑特色，我们把目标客户确定为：惠州市有一定基础的中高收入家庭，同时包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及对拟在惠州置业的香港同胞。 这些目标客户具备如下特征：。