成都西城印象项目策划方案(编辑修改稿)

成都西城印象项目策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

%。 农业生产资料价格上涨 %。 70 个大中城市房屋销售价格上涨 %，其中新建住宅价格上涨 %，二手住宅价格上涨 %；房屋租赁价格上涨 % 图 22： 0408 年居民消费价格涨跌幅度 中国广告人网站 11 （ 3） 年末国家外汇储备 19460 亿美元，比上年末增加 4178 亿美元。 年末人民币 汇率为 1 美元兑 元人民币，比上年末升值 %。 图 23： 0408 年末国家外汇储备 （ 4） 全年税收收入 57862 亿元（不包括关税、耕地占用税和契税），比上年增加 8413 亿元，增长 %。 图 24： 0408 年税收收入及其增长速度 2. 农业 全年粮食种植面积 10670 万公顷，比上年增加 106 万公顷；棉花种植面积576 万公顷，减少 17 万公顷；油料种植面积 1271 万公顷，增加 139 万公顷；糖料种植面积 193 万公顷，增加 13 万公顷。 图 25： 0408 年粮食产量及其增长速度 3. 工业 和建筑业 全年全部工业增加值 129112 亿元，比上年增长 %。 规模以上工业增加值增长 %，其中国有及国有控股企业增长 %；集体企业增长 %，股份制中国广告人网站 12 企业增长 %，外商及港澳台商投资企业增长 %；私营企业增长 %。 分轻重工业看，轻工业增长 %，重工业增长 %。 图 26： 0408 年工业增加值及其增长速度 全年全社会建筑业实现增加值 17071 亿元，比上年增长 %。 全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润 1756 亿元，增长 %，其中国有及国 有控股企业 509 亿元，增长 %；上缴税金 2058 亿元，增长 %，其中国有及国有控股企业 771 亿元，增长 %。 图 27： 0408 年建筑业增加值及其增长速度 4. 固定资产投资 全年全社会固定资产投资 172291 亿元，比上年增长 %。 分城乡看，城镇投资 148167 亿元，增长 %；农村投资 24124 亿元，增长 %。 分地区看，东部地区投资 87412 亿元，比上年增长 %；中部地区投资 45384 亿元，增长%；西部地区投资 35839 亿元，增长 %。 图 28： 0408 年固定资产投资及其增长速度 中国广告人网站 13 09 年中国宏观经济状况分析预测 1. 中国经济将面临巨大挑战 2020 年，由于世界经济周期与中国经济周期、实体投资调整周期与金融资本调整周期、结构转型力量与周期性调整力量、房地产调整周期与制造业调整周期等多重因素的叠加，结构联动性和刚性的约束，中国宏观经济将出现超预期深度下滑的局面。 2. 扩内需投资计划将有助于中国经济的发展 4 万亿投资刺激计划的信号价值大于其实际投资启动价值，其坚实的短期政策基础决定了它将在短期缓和宏观经济总量的深度下滑，但其相对较 小的规模及其投资增进型的政策特性决定了它不仅没改变目前萧条产生的内在机理，反而会在中期加重投资驱动型增长模式的内在矛盾和爆发的激烈程度，导致下行区间的期限延长、波动加剧、萧条反复，并使中国宏观经济可能将在 20202020 年期间出现“ W 型”周期调整模式。 中国宏观经济将于 2020 年下期见底反弹， 2020 年宏观经济出现轻度复苏。 09 年一季度全国房地产行业总体运行状况 1. 投资下滑较快，景气跌至十年新低 09 年 12 月，城镇固定资产投资完成 10276 亿元，同比增长 %。 房地产开发投资完 成 2398 亿元，同比仅 1%增长，低于本期城镇固定资产投资同比增长率 个百分点，而去年同期增速为 %，下滑迅猛（如图 2）。 12 月房地产投资占城镇投资的比重为 %，比去年同期低 6 个百分点。 图 29：全国固定资产与房地产投资规模 中国广告人网站 14 2. 销量回暖仍未能提振开发商信心，战略收缩仍是主基调 09 年 12 月，土地购置 亿平方米、开发 亿平方米，分别同比增%和 %，增速分别比去年同期低 68 和 35 个百分点；商品房新开工 亿平方米，同比增长 15%，增速比去年同期低 42 个百分点。 这三项指标表明销量回暖仍未能提振开发商对后市的信心，买地及新开工意愿薄弱，战略收缩仍是主基调。 图 210：全国 09 年 12 月购置、开发、新开工土地面积 09 年短期房地产行业政策趋势分析 1. 当前最大隐忧是投资下滑较快， 09 年政策松动仍可期待 从投资下滑和土地开发、购置及新开工面积出现的负增长来看，当前最大隐忧是投资衰退。 开发商投资意愿明显下降，有现实被动调整和主动应对双重因素影响。 为了缓解投资负增长对 GDP 增长的负面影响，可以预计未来一段时 间，对房地产的政策总体是偏“暖”的，形象地总结为“经济下滑不息，政策松动不止”。 2. 短期政策分析与预期 虽然 08 年四季以来出台了一些松动政策，但力度仍不够。 一些限制房地产企业自主经营的政策并没有取消；抑制改善需求的政策（如“二套房贷款政策”）也没有从中央层面完全取消；针对供需两端的税费还有很大减免空间；房地产开发报建涉及几十个审批环节和多项行政规费，政府办事效率对开发商控制成本及时把握市场时机有举足轻重的影响，还有很大提升空间。 可以做出如下推测，如果这波回暖行情无法持续或房地产投资迟迟不能见底回升 的话，相关政策将陆续推出，将包括： 中国广告人网站 15 （ 1）调整 90/70 政策； （ 2）可能明确二套房贷政策； （ 3）进一步降低房地产交易环节的各项税费； （ 4）调低一些行政规费的收取标准（西安、南京等地已经实施）； （ 5）适当调整土地增值税和所得税的预征制度，预征率适当下调的可能性非常大，甚至不排除调低土地增值税税率的可能； （ 6）部分城市可能推出购房入户政策、购房退个税政策； （ 7）调整对“普通住房”的界定标准，使大部分商品房能享受“普通住房”的房贷利率和交易税费的政策优惠（在北京、上海等地已经实施）； （ 8）放宽境外 、港澳台人士在国内置业的限制（在广东已经实施）。 上述政策不一定都从中央层面出台，很大一部份将从地方层面推出。 3. 对保障性住房立法，一定程度上化解了市场对楼市的担忧，减轻了政府面对“住不起房”、公共服务功能缺位的社会压力。 另外，从保障性住房方面看，近期厦门、深圳运用地方立法权率先探索建立了住房保障法规，为国家层面进行相关立法积累了经验。 立法坚持居者“有房住”而非“有房产”理念，“以租为主出售为辅”理念等。 并且对保障性住房的居住条件做出了限制，这使保障性住房与商品房明显区隔，有效化解了市场对“保障性住房 会冲击商品房”的担忧。 4. 地方托市，区域龙头房企更受青睐 最近几个月来，媒体报道的一些新闻事件，如“去年下半年万科在杭州掀起降价风波后被政府问话”、以及“恒大、万科南京降价受罚”、“沈阳房协组织不降价联盟”等，应值得关注。 虽然“恒大降价受罚事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在经济下滑的严峻形势下，地方托市有所抬头。 虽然房地产行业并没有成为国家 2020 年 10 大振兴产业之一，但是作为一国经济发展的火车头，房地产行业势必成为国家重点扶持的对象，各地方政府也会出台各种利好消息 ，鼓励房地产投资。 作为 2020 年开 发建设的项目，必然受到宏观经济影响，但综上分析，利大于弊，具有较好的宏观投资环境。 中国广告人网站 16 中观投资环境分析 09 年一季度成都市土地市场分析 1. 土地市场概况 图 211：成都市近五季度土地成交状况图 （ 1）一季度主城区和郊县共供应土地 亩，环比下降 %，土地供应方面缩水严重。 在去年三、四季度市场出现大规模供应之后， 09 年伊始，政府紧缩土地市场，主城区一月、二月甚至出现了 0 供应的情况。 （ 2）从图中可以看到每年的第一季度，土地市场都不活跃， 08 年一季度也仅仅只出现了 万方的供应。 因此本季出现如此供应量应算正常情况。 毕竟无论是政府还是开发商都无力承受持续的大规模供应，一季度是一个调整期。 2. 一 季度土地成交情况 图 212：成都市 09 年已季度土地成交状况图 （ 1）一季度有 14 宗土地顺利成交，比上季度减少了 2 宗。 合计面积 亩。 其中，主城区 4 宗土地成交，合计面积 亩，占总成交的 %；郊县成交 10 宗，合计面积 亩，占成交总量的 %。 中国广告人网站 17 （ 2）住宅用地共成交 亩，占到了总成交量的近 5 成。 相比 08 年四季度住宅用地所占的 比例又有所提高。 但从具体的成交情况开看，本季度供应基数太小，大多数住宅用地都是以起拍价成交，并且全部位于郊县。 由于受到资金链紧张的影响，开发商拿地的热情仍然不高。 3. 土地成交价格分析 成交土地列表（万元 /亩） 时间 一月 二月 三月 主城区 0 0 郊县 95 90 表 21： 09 年一季度土地成交均价 图 213：近五季度土地成交均价 一季度土地成交均价为 万元 /亩，也是近五个季度中最低的一个季度。 造成这种情况的原因是因为有大体量低价的工业地块成交，成交金额大 都在 30万元 /亩以下，拉低了市场的整体成交价格。 09 年一季度成都市房地产市场分析 1. 市场概况 商品房供应成交概况 图 214：近五季度供应成交概况 中国广告人网站 18 一季度主城区商品住宅供应面积为 万平方米，环比下降了 %，为一年来的最低值，供应量的锐减与岁末年初的市场有关，春节的传统淡季开发商大都选择观望，进入市场的项目很少。 但与之形成鲜明对比的则是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面为 万平米，是一年来的最高值，环比上涨 %。 单季成交量大幅超越了单季的新增供应量。 一季度从供应与成交巨大的量差可以看到，现阶段的销售是以消化市场存量房为主。 2. 一季度供应市场分析 各月供应情况分析 图 215：第一季度各月土地供应情况 （ 1） 09 年第 1 季度主城区供应商品住宅供应呈现出一个先抑后扬的态势。 一、二月受到假期和对未来形势预判不明的影响，大多数开发商都选择了观望，缩量供应成为前期的主基调。 （ 2）进入三月随着小阳春行情的越发明显，刚性需求的大量释放，供应市场被带动，与前两个月相比供应面积增加 67 万方左右。 另外为了四月的房交会，部分项目也推出新房原造势，聚敛人气，一定程 度上也带动供应量。 3. 一季度商品房需求市场分析 （ 1）各月商品房需求分析 图 216：近五季度商品房成交量 中国广告人网站 19 图 217： 09 年第一季度各月商品房成交情况 09 年一季度，主城区商品房成交面积 万方，环比上涨 %，成交套数 31145 套，环比上涨 %。 一季度延续了上季度的走势 —— 成交量节节攀升，目前成交量已经连续 5个月上涨（ 08 年 11 月成交量开始出现环比上涨）。 从数据可以看到有置业需求的消费者是大量存在的，经过了去年第四季度政策的刺激与价格的调整后，一些消费者心目中的“阶段 性”低点出现，纷纷开始介入楼市进行置业。 （ 2） 主城区需求分析 图 218：第一季度各行政区商品房成交量 一季度所有行政区域的成交量全部上升。 其中金牛区成交量大幅上涨，本季度成交 5710 套，环比上一季度成交量上涨了 %。 成华区和锦江区的成交量较之前一季度都上升了 2020 左右。 相较之下青羊、武侯的涨幅则较低，但随着本轮供应城西市场的打开，预计未来城西各行政区的成交量也会迎头赶上。 城东区域的表现特别明显，受其带动，近期成华、锦江、金牛区的商品房成交量出现了大涨。 据中原调查显示，拆迁户集中于成华区， 在客户组成中，部分在售项目高达 45%的购房者属于拆迁户，使区域成交量节节攀升。 中国广告人网站 20 09 年一季度成都市房屋价格分析 1. 近五季度各区域均价比较 图 219：近五季度各行政区域商品房均价比较 （ 1）从上图的比较中可以看到，第一季度主城区大多数方位的项目均价环比都出现了上升，平均涨幅为 %。 （ 2）楼盘价格的上调多集中在 23 月，而出现价格上调的根本原因则是这轮小阳春行情的不期而遇。 由于多重利好因素的叠加在春节之后，打破了购房者的观望情绪，让开发商在市场上实现了阶段性的强势地位。 当定价的主动 权回归开发商后，部分楼盘出现了上涨的态势。 （ 3）郊县方面本季度价格为 3740 元 /平米，环比下降了 %。 郊县价格出现了下调属于正常回调，原因是因为上季度郊县出现了几个多层项目，极端值影响较大，而本季受这类因素影响较小。 （ 4）本季度的价格已经出现了上涨，预计未来在这股暖流的刺激下，市场价格还有继续上调的可能性。 但涨价之后的市场如何变化，仍需要进一步观察。 2. 近五季度各房屋类型价格比较 图 220：近五季度各业态价格比较 中国广告人网站 21 本季度由于主城区开盘项目较少，因此各业态的价格不同程度的被郊县项目拉低。 呈现出一片。