思南烟市巷旧城改造可行性研究报告(编辑修改稿)

思南烟市巷旧城改造可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

，为人们提供舒适优美的生活环境，满足思南县 烟市巷 旧城改造 工程 可行性研究报告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 12 人们生理乃至心理的各层次需要是对规划者最基本的要求，随着这几年可持续发展概念的深入影响，人们在满足自我需求的同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境原有的自然脉络，尽可能减少 对环境的破坏。 使建筑物与环境相互融合，协调发展。 本方案着重以人文本，尊重自然原则，综合城市长远发展规划等因素精心设计而成。 因此， 从当地的经济发展和社会调查上看，本工程是完全可行的。 政策面看是可行的 建国以来，特别是改革开放以来，思南经济得到了突飞猛进的发展，但是，由于思南县城人多地少，与经济的快速发展相配套的生活设施并未跟上经济发展的脚步，致使其严重滞后。 针对这 一问题，思南县人民政府出台了《 思南县招商引资优惠政策 》，并积极响应“以人为本”“ 病有所医，老有所养，居者有其屋 ”等方针政策。 本 项目 为居民提供了优越的住宅环境， 提高当地就业率，由于大量资金的注入，一定程度上搞活了当地市场经济，积极响应了当地政策。 因此，从当地政策上说，本项目是完全可行的。 思南县 烟市巷 旧城改造 工程 可行性研究报告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 13 第三章 市场预测 目前思南县城住宅市场供应上 ,住宅面积在 100m2 以下的占总量的12%,住宅面积在 101120 m2 的占总量的 39%,121140 m2 占总量的31%,141 m2的上的占总量的 18%。 从以上统计结果看 ,101m2140m2的住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应的主力 ,市场接受程度最高。 购房者能承受 多高的房价 ,是房地产市场上最为关心的问题 ,根据我们这次调查结果 ,购房者对购房总价格的承受能力如下 :承受总价格在 20 万以下的占 26%,承受总价格在 2130 万之间的占 %，承受总价格在 3140 万的占 %，承受总价格在 41 万以上的占 8%。 以上调查结果显示 ,思南县城购房者所能承受的价格主要在 2030万之间，其为购房者的主要承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在地 烟市巷 旧城区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。 在 2020 年思南县城住宅平均价格为2020 元左右 /平方米。 2020 年第四 季度江岸名都楼盘销售均价在 27003300 元 /平方米，且销售情况良好：金辉叠翠园均价在 24002700 元 /平方米且销售情况同样良好。 究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体。 总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格都有所提高。 该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展的趋势。 根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活跃的房地产市场之一。 思南县 烟市巷 旧城改造 工程 可行性研究报告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 14 总面积达 平方公里的城北新区开发，先后引资新建了金城市场，以及 “ 江岸名都 ” 、 “ 星月花园 ” 、 “ 盛世豪庭 ” 等一 批住宅小区，目前，城北大道、滨江大道一期建设已投入使用，用地面积达 7万余平方米的 “ 江岸名都 ” 一期商住楼已销售一空，二期工程全面铺开。 此外，廉租房建设也不失为山城一道亮丽风景线。 已先后争取中央投资 8435 万元、由地方配套资金 8363 万元，分 3 批开工建设廉租房 3846 套、 万平方米。 其中，第一批 780 套已完成主体 576套，第二批 1570 套已完成主体 1300 套，第三批 1496 套已完成主体 750套。 再结合入住思南工业园区的公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外 国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。 据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 据调查，今年思南县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与 2020 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动思南县房价继续走高。 今年思南县基础建设将要快速发展。 几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为思南县商品房的销售提供了契机，这将导致思南县商品房价格继续出现上涨趋势。 从原因上看，主要有五： 土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。 住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效应，带动地价上升。 从目前思南县房地产的消费市场来看，有 %的消思南县 烟市巷 旧城改造 工程 可行性研究报告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 15 费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 ，按揭的作用。 城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少 “ 持币观望 ” 者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的 金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 ，也成为了房市升温。 因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。 ，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场，带来了激烈的竞争。 由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入思南。 使思南房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞 争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 2500 元左右。 外地企业纷纷进入思南。 由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场。 在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。 品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在思南居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。 无思南县 烟市巷 旧城改造 工程 可行性研究报告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 16 论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和省内外的著名规划设 计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于思南 “ 黄金地段 ” ，靠近思南中学和思南县政府，环境优美，基础设施齐全，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。 由于思南近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。 据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 ，思南中学、思南师范的教师，思南县城的企业管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。 由于他们： 1）职业稳定：改革开放以来 ,公务员以及教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 2）收入稳定：公务员以及教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 思南县城的企业管理人员人员，他们都属于高收入阶层。 3）文化水平较高：他们的年龄的大多在 35~45 岁之间，人到 中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的生活环境。 4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性 .安全性的要求以思南县 烟市巷 旧城改造 工程 可行性研究报告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 17 外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。 所以投资风险不会太大 . ：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。 ，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。 思南县 烟市巷 旧城改造 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08516904158 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 178。 18178。 第 四 章 建设规模与主要建设内容 该工程建筑占地面积 805平方米，总建筑面积 11082平方米 :商业建筑面积 1036 平方米，住宅建筑面积 7530 平方米，地 下层建筑面积 1458平方米。 建筑层数 2+17，建筑总高。 总用地面积： m2，建筑层数：负二加十七层，建筑密度：%，容积率： ，绿地率： 10%，户数： 75户，地下停车位： 21位。 用地沿南北方向呈一梯形，地势高差大，用地位于城市中心地带，南面临中山街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备，是住宅居住区理想的建设场地。 综合考虑建筑规模、体量与基地道路、环境以及周边建筑的关系，把建筑布置在中街的北侧呈 “ 品 ” 字型布局。 建筑分为地下室与主题塔楼，地下 室退让用地界线北侧 、西侧 、南侧 、东侧 ，主题塔楼距用地界线的北侧 、东侧 、西侧 、南侧 ，主题塔楼距北侧的 4层砖房 ，距西侧的居民住房 ，距东侧的 4层砖房 ，这样的布局能够很好的解决该项目与周围建筑的日照问题。 根据地形高差将建筑的 177。 标高以下设为地下室（做会所与地下停车场）及辅助功能用房， 177。 标高以上设计为商业门面、休闲会所及住宅。 在一层平面上预留通道进入一层的平台，该平台作为入户的主要入口及进入地下停车场的入口。 思南县 烟市巷 旧城改造 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08516904158 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 178。 19178。 第 五 章 项目选址及建设条件 项目专家组会同思南县发展计划局、规划局、 贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司 等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报思南县委、县政府。 将在贵州省铜仁 地区 思南县思唐镇 中山街 划拨建设烟市巷 片区旧城改造工程。 其理由如下： 本项目用地位于贵州省铜仁 地区 思南县思唐镇 中山 街， 土地权属清楚，周边为思南中学、思南县委、县政府等，基础设施齐全，具有明显的区位优势。 由于该地址位于思南县 思唐镇 中山 街 ，交通非常便利。 水电等设施齐全，能满足 烟市巷 片区旧城 改造工程的用电、用水要求。 地形地貌 整个用地呈不规则扇形用地，南北长约 112 米，东西宽约 136 米，用地面积约为 平方米。 场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。 场地最高高程为 米 ，最低高程为 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差较大。 气象 与水文。