思南官井旧城改造可行性研究报告(编辑修改稿)

思南官井旧城改造可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

带来 了 激烈的竞争。 由于 思南县 人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入 思南。 使 思南 房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 2500 元 左右。 四．竞争力分析 外地企业纷纷进入 思南。 由于 思南县 人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开 发企业纷纷入驻 思南 以争夺市场。 在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。 品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在 思南 居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。 无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和省 内外 的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。 思南县 官井片区旧城改造一期 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 11 鉴于 本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘； 再加上我们开发的地段 位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园， 环境优美 ，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。 而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以 该地区市场上住房供应小于需求 ，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。 据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 五．市场风险分析 领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家 庭。 由于他们： 1） 职业稳定：改革开放以来 ,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。 3） 文化水平较高：他们的年龄的大多在 35~45 岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。 4） 对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性 .安全性的要求以外，由于工作 的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 思南县 官井片区旧城改造一期 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 12 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。 所以投资风险不会太大 . ：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。 行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。 思南县 官井片区旧城改造一期 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 13 第三章 建设规模与主要建设内容 总用地面积 平方米 ，总建筑面积 平方米 ，建筑层数： A 栋 1+4+27F， B 栋 1+1+5+1F， C 栋 4+2+24F。 用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近 50米。 用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备，是住宅居住区理想的建设场地。 本项目是由 三栋主楼及附属设施 多层建筑组成综合楼建设项目。 总建筑面积 平方米 ； 建筑类别二类 ；高层办公楼 和地下停车库防火等级 六 级， 多层办公楼 防火等级二级。 居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数 224 户。 建筑容积率 ，建筑密度为 %，绿地率为 %。 思南县 官井片区旧城改造一期 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 14 第四章 项目选址及建设条件 项目专家组会同 思南 县发展计划局、规划局、 贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司 等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报 思南 县委、县政府。 将在 贵州省铜仁市思南县思唐镇 府后街 划拨建设 官井片区旧城改造工程。 其理由如下： 本项目用地位 于贵州省铜仁市思南县思唐镇 府后街 ， 土地权属清楚，建设 官井片区旧城改造工程 不需新征土地。 由于该地址位于 思南 县 思唐镇 府后街 ，交通非常便利。 水电等设施齐全，能满足 官井片区旧城改造工程 的用电、用水要求。 地形地貌 整个用地呈不规则扇形用地，南北长约 112 米，东西宽约 136 米，用地面积约为 平方米。 场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。 场地最高高程为 米 ，最低高程为 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差较大。 气象 与水文 场地 属亚热带山区型季风性湿润气候区，气候温和、四季分明 ，年均气温 ℃ ，年均降雨量 毫米，无霜期 290 天 ， 水能资源丰富。 植被 思南县 官井片区旧城改造一期 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 15 项目区域光热充足，以林、粮、经济作物为主，植被以马尾松为主， 其 间有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍贵树种很多。 地震 据场地及周边地表调查，场地及其附近地段未发现断层、滑坡、泥石流、构造破碎带、滚石等不良地质作用。 建设材料和运输条件 本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。 此外，项目地区有大型的建材市场，具有 充足的资源， 路基所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。 本项目筑路材料主要采用公路运输方式，项目所属地公路比较发达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。 供电、供水和排水 本项目用电量不大，建设用电和生活用电不成问题。 供水能得到保证，城市水厂就在项目附近。 排水可通过城市污水管网排出进入城市污水处理厂。 市政交通条件 项目所在地南临 思南 县城 老 城 区，位于新城 开发区，市政交通条件十分便利。 邮电通信 思南县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，思南县城区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。 项目处市区中心地带，信息传递方便。 思南县 官井片区旧城改造一期 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 16 第五章 工程方案 地理位置 官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积 平方米。 用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近 50 米。 交通条件 项目所在地 位于思南县城老城区，东临府后街，西临环城路，交通非常方便。 场址地形地貌 官井片区旧城改造一期工程位 于思南县老城区，建设用地面积 平方米。 用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近 50 米。 场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。 总平面布置 官井片区旧城改造一期工程 由 A、 B、 C 三栋居住用房， A、 B 两栋紧靠府后街， C 栋毗邻环城路， A、 B 与 C 之间修建休闲场所及 花坛。 强化住宅中心主要涉及以下两个方面。 第一层面，是对住区主题概念的强化。 强化明确的主题，不单给予居住环境设计主线，而且也会加强楼盘在市场上的竞争力。 方案中强调现代文化的“时代感”和城市景观资源的“导入”作为住区的主体概念。 第二层面，是对住区空间几何中心的强化。 思南县 官井片区旧城改造一期 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 17 在方案中，我们关心住区的公共空间环境。 对这些中心加以强化，有助于增强住区公共空间的凝聚力和识别性，并从视觉上引导居民相互交往。 竖向设计 设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为 20 米，道路最大纵坡为 7%，最小纵坡 为 %，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。 工程类别 本项目是由 三栋主楼及附属设施 多层建筑组成综合楼建设项目。 总体布局 本 工程 设有 三栋主居民住房， 总建筑面积 平方米 ； 建筑类别二类 ；高层办公楼 和地下停车库防火等级 六 级， 多层办公楼 防火等级二级。 平面布置 居民用房设置为 商业、 多层住宅、高层住宅、半地下室、 地下车库等，可容纳户数 224 户。 剖面设计 建筑容积率 ，建筑密度为 %，绿地率为 %，建造一个适宜人居的生 活小区。 无障碍设计 根据《城市道路及建筑物无障碍设计规范》 JGJ502020 第 4 条：所有入口及人行道设置提示盲道。 具体由景观公司设计施工；根据《城思南县 官井片区旧城改造一期 工程 可行性研究报告 贵州省建材科研设计院 贵州省贵阳市沙冲南路 13 号 邮编 : 550007 电话及传真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 18 市道路及建筑物无障碍设计规范》 JGJ502020 第 7 条：所有入口及室外踏步单边均设置残疾人坡道，所有坡道宽度 ≥ 米坡度 ≥1 ： 12，具体由景观公司设计施工。 立面设计 设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为 20 米，道路最大纵坡为 7%，最小纵 坡为 %，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。 工程设计采用的规程规范 《 建筑结构可靠度设计统一标准 》 《 建筑结构荷载规范 》 《 混凝土结构设计规。