巽寮旅游度假区项目前期咨询可研报告(编辑修改稿)

巽寮旅游度假区项目前期咨询可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

潜在的企业住宅租赁和购买需求。 洼地效应也使得惠州的投资价值受到关注。 惠东缺乏 有效供给来满足地缘性的高端客户置业需求。 地缘性客户是巽寮度假区置业的潜在重要力量。 惠东现有高端客户是典型的跟随性客户。 其规模性置业必须具备以下前提： ，尤其是香港的高端人士入住，形成标识性高尚社区。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 供给市场调查 珠三角主要海滨旅游度假区的特点 珠三角海滨类产品分布图 江门川岛旅游中心：江门川岛旅游度假区资源条件优越，远离城市闹市区，岛上住宿设施完善，是旅游度假的好去处，但该旅游区的休闲娱 乐业口碑不良，影响其在人们心目中的声誉。 珠海有“百岛城市”之称，海滨度假产品数量较多，但大部分的度假产品对资源的利用度不高，相对城市发展的方向而言，海滨度假旅游也不是珠海市重点发展对象。 广州主要的海滨度假产品位于珠江出海口，有最好的区位交通优势与最大的市场，但没有最好的资源。 深圳海滨度假产品开发的比较成熟，但在深圳旅游的产业中海滨度假产品尚未占据主导地位。 目前开发比较完善的大小梅沙组团城市化倾向明显。 但以高起点、高手笔规划的西冲作为政府未来开发的重点对象，资源保护良好，是我们未来主要的竞争对手。 汕尾 位于珠三角最东边，资源条件较好，适合开发海滨度假，但由于当地养殖业的发展，资源污染严重。 市场调研显示，珠三角各城市面向本地休闲自住类旅游度假区，资源水平有瓶颈，覆盖市场较窄。 区域旅游度假 resort类项目的资源绝大多数属于低档开发，度假功能尚未健全。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 珠三角一些海滩空有庞大人流，但没有提供旅游活动，引导消费。 一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺。 调研亦显示，与珠三角居民不同，香港居民短程旅游时出国的比率较高。 主要的旅游地为泰国、马来西亚、印度尼西亚、韩国、澳大利亚、马尔代夫和日本等地。 因此，在未来本案 争取香港游客方面，不仅需要重视省内的竞争，亦需要关注国外同类项目。 本案属于亚热带滨海旅游度假 resort，因此在同类市场上面临的主要竞争对手是泰国、马来西亚为代表的东南亚滨海度假区。 本案相对于上述市场的主要竞争优势是距离优势所带来的时间成本和经济成本、地缘和历史因素所形成的文化习惯方面一脉相承的优势。 本案在气候和资源环境竞争力上无明显优势，但优良的度假氛围和高素质的旅游休闲服务将会弥补此劣势。 惠州临近广州、深圳及港澳地区，有着得天独厚的交通区位优势与强大市场支撑，资源在广东也是绝无仅有，只要合理开发，将 来定能成为广东最好的海滨旅游度假区。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 专项市场调研 度假酒店市场 珠三角主要海滨度假酒店 星级 名称 区位 五星 广州南沙大酒店 广州南沙 五星 海泉湾酒店区（ 2个正在建） 珠海平沙镇 四星 千帆碧湾酒店 下川岛 四星 大梅沙海景酒店 深圳大梅沙 四星 雅兰酒店 深圳大梅沙 四星 大亚湾假日酒店 惠州大亚湾 三星 帝苑酒店 下川岛 三星 小梅沙假日酒店 深圳小梅沙 三星 金沙湾酒店 深圳金沙湾 三星 德泽园酒店 惠州巽寮湾 三星 千帆阁酒店 惠州大亚湾 三星 得胜宾馆 汕尾遮浪 总的来看，珠三角海滨度假酒店主要集中在深圳大小梅沙组团，海滨度假酒店市场情况看好，入住率较高，五星级的度假酒店数量很少，特别是资源极为优越的巽寮湾海滨度假区还没有一家五星级酒店，市场潜力很大。 但大多数海滨度假酒店受季节影响较大。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 珠三角主要产权式酒店 酒店名称 地址 占地面 积 建筑面 积 开盘时间 入伙时间 客房数量 客房面积 售价 销售状况 丹枫白露 深圳罗湖深南东路 1001 号 万 万 2020829 20201231 294 60～ 205 10800 售磬 东方银座 深圳市福田区 深南大道旁 20201115 2020630 556 42～ 62 12020 85% 华乐星苑 深南东路 2017号华乐大厦 － － － 1996 222 － － － 东方威斯 盐田港 － － － － 117 － 57 万元 /套 1 期售磬 2 期在售 虹楼 深圳市东门北 路 10 号 13196 2020 年底 － 108 40～ 80 10000 － 三门岛度假村 大亚湾 － － － － － － － － 雅兰酒店 大梅沙 11750 21900 202061 2020423 196 39～ 53 万元 /套 超过 60％后已停止销售 海景酒店 大梅沙 14088 202091 2020831 312 － 50～ 60 万元 /套 少量客房 在售 产权式酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素，存在着较大差异性。 一般来说，位于闹市区的产权式酒店客流量和开房率均可以得到保证，经营状况一年四季均相当良好，如丹枫白露；旅游区产权式酒店季节性明显强于闹市区产权式酒店，淡季旺季分明，受季节影响极大。 淡季的经营只 能维持酒店的基本运营，旺季则客房供不应求，经营状况比闹市区较好，如雅兰酒店。 分析目前深圳的产权式酒店业的市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念和投资意识；其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着市民旅游消费能力的提高而逐步形成气候，广大市民对大梅沙等旅游度假区的认同度较高，另一方面投资产权式酒店这一概念逐步被人们接受；其三，深圳产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待 规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此。 综上所述，产权式酒店在东部滨海地区，具有极佳的发展前景。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 会议市场 珠三角海滨度假区会议产品供给现状 星级 名称 出租率 价格状况（课桌式） 客源结构 五星 广州南沙大酒店 11 月 2 月80%以上。 6000 元 /半天/100人 广州、东莞大型企事业单位 五星 海泉湾酒店区（ 2个正在建） 四星 大梅沙海景酒店 11 月 2 月80%以上 2020元 /100人/半天 盐田区各大企 业 四星 雅兰酒店 80%以上 1600元 /100人/半天 深圳市各大企 业 四星 大亚湾假日酒店 11 月 2 月70%以上 4000元 /100人/半天 壳牌石油以及附近其它公司 会议配套设施状况 星级 名称 会议设施 五星 广州南沙大酒店 两个可容纳 500 人以上的大型宴会厅及多个多功能厅与会议室。 五星 海泉湾酒店区（ 2 个正在建） 大小会议室 35间，最大 1800平方米，可容纳 2300人， 6种语言同声传译 四星 大梅沙海景酒店 有不同会议室 8间，可容纳 20260人 四星 雅兰酒店 6个多功能会议室 四星 大亚湾假日酒店 4个满足 12~60人的多功能会议室 由于经济的快速发展和区域内诸多企业的落户，珠三角地区商务、培训、高层职业教育、行业会展、各项赛事等活动所带来的会议市场需求旺盛。 珠三角滨海度假区酒店和会议设施的经营旺季集中在游客量较少的年底，经营状况良好。 此时正值个人度假市场的淡季。 庞大的会议市场能够平抑季节性给度假区经营带来的不利影响。 目前惠州沿海度假区高星级酒店数量极少，会议需求市场空间巨大，若能把城市会议地点转移到环境优美的海滨度假区，不仅能增加收入，还能缓解淡季入住率不足的问题，其市场潜力是不可估量的。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 运动休闲市场 运动休闲项目列表 名称 水上项目 陆地项目 川岛旅游区 空中降落伞、小快艇、水上电单车、 水床、风帆、橡皮艇等 沙滩露营 珠海飞沙滩 冲浪、垂钓、海上降落伞、水上摩 托车、香蕉船、橡皮艇等 骑马、沙滩露营等 珠海海泉湾 海洋温泉 高尔夫、网球、 射箭、攀岩及沙弧球室等 广州上下横档岛 沙滩泳场等 骑马 深圳大小梅沙 水上电单车、水上降落伞、快艇、香蕉船、水上蹦极跳、沙滩载人升空气球等 帐篷露营等 大亚湾游乐中心 飞艇、游泳等 碰碰车、骑马、溜冰等 巽寮湾旅游区 游艇、沙滩浴场、捕鱼等 篮球、网球、烧烤、沙滩排球、 沙滩足球 红海湾旅游区 帆板、滑水、滑浪风帆、摩托快艇、 水上摩托艇等 室内健身、沙滩排球、沙滩足 球等 结论：各大海滨度假区运动休闲设施种类丰富，但项目雷同，而且档次偏低，受季节因素影响较大，旺季游客量比较稳定，淡季大部分水上设施处于闲置状态。 开发出高档的、时尚的、健康等运动项目符合市场需求。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 高尔夫市场 广东主要高尔夫供给表 名称 规模 特色 球洞 入会价格（个 人 /公司） 个人套票（平 时 /周末） 经营方式 配套 观澜湖高尔夫 占地超过 10 平方公里 世界规模最大，汇集五 大洲球场风格 180 洞 金卡 55 万，商务通 万 1000 元 /1300元 不接待非会员（酒店住客除外） 五星级酒店、豪宅、会所等 中山温泉高尔夫 750 亩 内地首家现代化俱乐部 36 洞 35 万港币（个人名义） 680 元 /1480元 公功假期不接待非会员 温泉酒店、浴池、网球场、游泳池等 雅居乐长江高尔夫 3600 亩 毗邻长江水库 、 景观优美 36 洞 五星级酒店、会所、别墅等 东莞峰景高尔夫 5000 亩 场环绕于群山之中 36 洞 32 万 /35 万 750 元 /1250元 开放式 度假酒店、会所等 长安高尔夫球会俱乐部 1500 亩 球场依山而建，背 衬莲花山 27 洞 20 万 /21 万 720 元 /1320元 只接待会员 度假酒店，疗养中心，高尔夫学校等 深圳高尔夫俱乐部 2065 亩 国内最临近香港的高尔夫球会 27 洞 个人会籍 60万港币 1000 元 /1800元 会籍已满（只售二手卡） 会所、餐厅等 深圳世纪海景高尔夫 2020 余亩 深圳唯一山地海 景球场 18 洞 28 万 /30 万 730 元 /1030元 开放式 酒店、游艇会 所、别墅。 巽寮湾旅游度假区在 战略目标上是要实行旅游与地产的双丰收，其中房地产是未来收入的重要来源之一，实现房地产终极价值的实现需要有全新的理念，以旅游来带动地产就是最明智的选择，高尔夫目前作为一项贵族休闲运动，不仅拥有巨大的客源市场，更重要的是能提升度假区的形象与档次，优化环境，实现土地价值的升值。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 海滨度假地产市场 目前珠三角的海滨度假地产主要集中在深圳东部的盐田区，从其开发的方式来看，可以分为三类： （ 1） .普通住宅：这类物业主要集中在盐田港后方、沙头角和大、小梅沙附近，以居住为主，间隔多样。 多层商住物业单价在 45006000 元左右，而高层商住单价在 60009000 元之间。 （ 2） .酒店式 /公寓：盐田区因 海滨 旅游业日渐兴旺，各房地产开发商瞄准时机， 掀 起了东部沿海的酒店式公寓的热潮。 但其自然资源的稀缺性，注定此类物业的价格较高。 一般售价在 10000 元 /平方米左右，未来还有此类项目陆续发售。 就销售情况显示，此类物业已越来越受到深港消费者的青睐。 （ 3） 别墅：盐田别墅多为临山、临海而建，自然景观是其最大的卖点。 一般结合度假和山景海景概念来进行营销推广，均价在 13000 元 /平方米左右。 结论： 区普通住宅不难发现，旅游度假地产在市场上既受到欢迎，同时拥有比普通住宅高出几倍的价格。 ，只要能实现旅游业的开发计划，度假地产将势在必得。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 市场规模预测 预测前提 近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定； 近期内不会发生大面积的灾害性疾病。 预测期为“巽寮湾滨海度假区”新增投资项目建成并投入营业后五年。 游客市场结构划分 市场分级 游客结构 一级市场 珠三角地区中高收入居民和港、澳台在粤工作人员以及外籍在粤 工作人员 二级市场 华南地区和到广东省内旅游的外地游客 三级市场 国内外其它地区 市场规模预测模型： 目标市场总量 喜欢滨海度假的游客比例 本项目的吸引力系数 一级市场所 占比重 *40%+ % % 80% 计算数据说明： 1 根据全国第五次人口普查公告：珠三角常住人口总量约为 ； 参考《广东省统计信息网》和《南方日报》 2020年 1月统计：广东省目前境外专家和港澳台专家共 2 根据《。