大埠东村改造可行性研究报告(编辑修改稿)

大埠东村改造可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

自然环境 是他们的最佳选择。 项目虽然不具备“山”和“海” 的双重卖点，但同样可以以山大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 20 为背景 ， 同时还具备老市区许多项目所不具备的 田园风格及人文 特征。 因为田园情结从来没有从人们的意念中消失。 从古至今，仕途不如意的时候 ，往往隐居田园，而功成身退之时，也 往往归隐山林。 现代的人们更是常常远足郊外，去 感受大自然的魅力。 项目地处辽阳西路， 区域的综合快速发展将直接 促进项目区域内房地产市场的发展。  青岛市规划局近期确定在市北建设青岛市 CBD 青岛市 CBD 北端延伸至辽阳西路，面积在 500 万平方米左右，其位置的确定， 标志着青岛建设核心区域的扩大和北移，为青岛北部房地产 发展注入了一针长效强心剂 ，此地将会诞生大量的高层 、 小高层住宅楼盘 和办公楼盘， CBD 区 域内将新增大量的 文化娱乐及商业配套设施，从而形成一个旺销的 CBD精品楼盘 区域，未来以 CBD 为核心，向东、北、西三面 辐射的岛城地产新格局必将形成，南北差距、东西差距也将随之缩短。  商业配套 “一线六区”： 即沿胶州路、辽宁路、威海路、敦化路 、辽阳西路展开的一条商贸走廊，连接小港、胶州路、辽宁路 、台东三路、敦化路、 浮山新区六大商贸集聚区。 辽阳西路两边的生活娱乐、商业配套 将越来越完善。  近期规划的四条城市主干道 此次规划的范围为山东路、辽阳路 鞍山路、南昌路、 松岭路四条城市主干道 两侧区域 ，范围原则上 确定为道路 两侧各 300 米的范围， 部分地区根据需要 适当 加大 规划范围，其中之一的 辽阳路 鞍山大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 21 路，为青岛市东西方向的 城市快速 路，此次 规划涉及的长度约 12020米，面积约 4 平方公里。  片区市场 前景展望 从空间上看，无论是 流亭空港、 20 308 国道、 济青、青银高速公路、烟青公路 等进出岛城的交通枢纽的设立， 还是其他基础设施配套情况，项目 都具有得天独厚的地缘优势。 从时间上看，岛城的 房地产发展正处于城市化过程中的 一个“市郊区化”的重要节点上。 市北 大型高档居住区的整体规划预示了项目所在区域良好的市场发展前景。 大埠东村是传统农业村 ，民风淳 朴，生活方式单一。 片区综合开发的发展带来 现代生活方式的冲击下，势必会打破并改变 大埠东村乃至这一地区的传统生活方式和人群素质结构。 人们的思想观念会有较大转变，一 种新 的 居住文化会在这一区域形成，周边富裕起来的 农民对现代生活的向往成为驱动力，形成强有力的购房群体。 依据市场调查分析，青岛城市人口结构正在发生变化， 3545岁这一人群，由于其有多年积蓄，或事业有成，或功成名就，有一定经济实力 ，其购房需求已在住房改革第一、二年逐渐得到满足。 这一人群 由于经济收入高，有一定积蓄，其再置业的可能性大， 趋向为投资性选择和享受 性居住。 而出于对海洋性气候的喜爱，许多外地人在青岛置业， 意在季节性度假和晚年修养之用。 这两类群体均需求地域清静、设施齐全、生活方便、 服务较好的中高档大型居住区。 项目所在位置空气清新 ，温润相济，是得天独厚的生活佳境。 目前，项目周边 同类项目较少，市场空间仍然很大。 大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 22 大埠东村村庄改造项目 既借岛城 CBD 快速发展之势， 又取高科园完善规划之力，拥有良好的区域 发展前景。 而区域房地产开发是序幕阶段， 现项目周边大量地块待开发，供给市场中， 供小于求。 在2020 年上半年有效供给基本没有，至 2020 年下半年 供给市场可能出现大的变化 ，大范围开发建设铺开后，这里 将成为新的开发热点。 可以预见，辽阳西路沿线区域正在逐渐成为青岛住房消费的“主力”。 综上所述，如果本项目能在 2020 年下半年拆迁开工，项目市场广阔 ，销售前景良好。 第四章 项目改造目标与改造方案 第一节 地块现状 大埠东村隶属于 青岛市市北区，位于辽阳西路 、劲松五路与劲松七路之间，南临浮山森林公园， 以西是浮山后小区，北面为湖光山色 ，以东多为老居民用房，生活气氛较为杂乱，与高科园装饰城 仅有一站之隔 ， 颐中体育场、依浪水世界、国际啤酒城、石 老人国家旅游度假区、石老人生态观光园、海尔科技馆等 遍布项目周围。 此地未来将有大面积的居住区 迅速崛起，现在即可预见未来的良好生活场景。 大埠东村村落占地约 400 余亩，全村住宅总建筑面积 118000 平方米 ，其中二层住宅 99 户，建筑面积 10000 平方米，非住宅用房 92处，建筑面积 8600平方米，企业 91 处，占地面积 86000 平方米， 土地浪费严重。 建筑以砖木结构为主，低矮 、阴暗、潮湿，无暖气、管道煤气配套，水、 电、下水等市政配套设施不全，村内树木绿化稀少，大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 23 村级道路 极差，村民进出、就医、上学、购物极不方便，居住条件恶劣。 因此，迫切要求改善居住条件。 第二节 改造目 标 基于大埠东村急需改造的现状，村委会通过详尽的 市场调查，经村 民 委 员 会多次研究 ，就大埠东村的改造目标 ，达成一致意见： 改善大埠东村民的现有居住环境及居住条件， 提高村民生活水平，解除村民生活的后顾之忧，让大埠东村的村民真正过上城里人的生活。 同时利用后发优势，配合城区改造工作，建设高标准、大规模的现代化高品质 健康居住社区。 第五章 项目设计及建设方案 第一节 项目建设组成内容 本项目主要由多层住宅、小高层住宅、写字楼、 商业网点、配套公建、道路、绿化及室外管线工程等组成。 基本组成如下： 多层住宅工程：住宅建筑工程按 七层以下设计。 小高层住宅工程： 住宅建筑工程按十二层以上设计。 写字楼：写字楼建筑工程按十五层设计。 商业网点：网点建筑工程按三至四层设计。 公建工程： 主要包括商场、幼儿园、文化中心、物业管理、医疗卫生，以及水、电 配套用房等公用建筑。 道路：道路共分三级 小区主路 、组团车 行道及宅间道路。 大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 24 绿化： 应考虑用地形态特征、居民行为特征及建筑功用特征与区域温润的 气候特征相适应的植被，以中心绿地来组织周围的道路 系统和绿化系统。 区内绿化分三级，中心景观绿化和组团绿化、 社区共享绿地和庭院绿地由林荫步道连接， 形成点、线、面 相结合的绿化系统，小区总绿地率 达 40%左右。 尤其注意周边城市绿化与社区景观 相互融合渗透，做好城市景观的营造。 室外管线工程：室外管线工程 包括地下优质给水管道、污水管道、雨水管道、 电力电缆、电信电缆、热力管道及有线电视网和宽带网。 第二节 建筑规模 建设地点：青岛市市北区大埠东村 占地面积： 231亩 总规划建筑面积： 308154平方米 工程范围：根据规划规定的工程范围为现大埠东村 居民居住点 计划建筑配套标准： 外墙： 底部贴石材或面砖、上部高级外墙涂料 内墙： 墙身石灰砂浆批挡 门窗：彩色喷 塑 铝 合金窗框，中空保温玻璃 厨房：地面 做防水找平层，给排水管，水表出户 卫生间：地面做防水层，给排水管 供电：每户安装 独立电表 供水：每户安装独立水表、太阳能热水供应系统、饮用水供应系统 大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 25 供气：敷设燃气管道 暖气：城市集中供热 通讯： 预留电话线路、电视线路、网络接口到房间 第三节 建筑规划设计方案  设计依据 本项目的设计依据主要有： 1. 《中华人民共和国城市规划法》 2. 《民用建筑设计通则》 3. 《青岛市总体规划》 4. 《城市 居住区规划设计规范 》 5. 《城市规划编制办法》 6. 青规字（ 1995） 333 号文 及《青岛市城市规划管理办法 》 7. 国家、省、市有关房地产开发的文件精神  总体规划方案 设计原则： 本项目设计 必须认真执行国家的技术经济政策及现行的有关规范，根据国民经济和社会发展的需要，按照青岛市城市规划及片区 控制性详细规划的要求，统筹安排，因地制宜，做到技术先进、经济合理、安全 适 用 、功能齐全、确保质量。 项目需按照如下原则进行设计： 1. “以人为本”的原则： 面对 21 世纪， 针对居民经济水平的提高和生活方式的要求，以大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 26 满足居民生理 心理上的各种需求，努力创造富有特色的 城市景观和富有吸引力的生活居住环境，以满足不同层次的需求，实现 社会、环境、经济 、效益相统一的原则。 2. 注重传统文化的原则： 站在城市的角度考虑社区，社区作为城市的一个组成部分，使其有机 地融入城市，并为城市增光添色。 在尊重地方特色，延续历史脉络的同时，注入现代文化意识， 努力创造富有特色的城市景观风貌。 3. 和谐统一的原则： 总体布置按照使用功能要求进行功能分区， 要做到交通合理、绿化系统完善、空间布置和周围环境协调。 建立人与自然有机和谐的统一体，在满足日照、采光和通风的基础上， 着重进行绿地系统规划，体现“大空间、大绿化”的社区特色要求，最大程度的使居民 接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。 4. 景观环境优先的原则： 居住区外围的山体与中心水面是提高居住环境质量的有利条件， 也是规划设计构思的源泉。 充分挖掘地域特色， 尽可能保持原生态地貌环境，加以利用。 综合考虑小区内各物质因素，特别注重 居住区内外部空间的景观设计，建筑、道路、水景、绿化、小品统筹规划 ，有机结合，形成完整的统一整体。 5. 规范原则： 本项目属大型中高档 商品住房工程，根据城市规划、环境保护等方面的要求，按照使用性质，应符合对噪音、采光 、透视、日照、湿度、净化等的要求。 建筑规划设计应满足 节能环保、防腐防火等要求，布大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 27 置一体化 、尺寸模数化、构建标准化 ，施工规范化，便于施工，降低成本。 项目除按照以上原则进行设计外，还将引入以下设计创新理念 : 1) 体验地球南北温带最美丽的同 纬度 风情的 小镇人文风情 与自然融为一体的 地球南北半球 同纬度温带生态小镇风情 ，作为整体人文居住氛围的基调，并尊重、结合青岛人的生活方式和地域特色 ，力求将现代、简洁融合于景观中的 建筑、宜人的道路和庭院的空间尺度。 2) 邻里街区的整合景观 此方案建立在景观规划的基础之上， 意在使落成的建筑 环境具有独特、丰富而有机的景观内涵， 着力为住区内所有住户提供各具特色 的近宅景观视野，并为街区景观做出贡献。 注重宅院 和街道的关联。 3) 居住空间与生活方式的“创新” 住宅的“创新” ，就是要把握本项目与市场上现有项目的设计差异 性和地点性，实现居住空间和生活方式的“创新”。 通过创新的设计 方案来有效降低小区住宅的视觉密度感，重视亲切宜人 的居住氛围的创造。 住宅单体与户型内部空间的设计，细节的推敲， 处处从居住者高品质的需求着眼，为更舒适的居住着想，营造健康型的居住空间。 综上所述，本项目在项目设计、建设及各项配套上均力求提高居住质量 和生活品质，为区域原驻居民和未来业主提供一个 理想的家园。 大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 28  项目技术参数： 项目总规划用地 231 亩（ 154077 平方米），改造后总建筑面积301854平方米。 总用地面积： 231 亩（ 154077平方米） 容积率： 2 总建筑面积： 308154平方米 其中：住宅面积 221870平方米 多层（ 60%） 133600平方米 小高层（ 40%） 88270平方米 公建面积 79984平方米 写 字楼（ 70%） 55989平方米 网点（ 30%） 23995平方米 绿化率： 40%  建设条件分析： 1. 区位优势： 地块具有较好的区位条件， 规划中的青岛中央商务区和建设中的高新开发区分列西、东 两陲， 沿辽阳西路环境和生活氛围 即将发生翻天覆地的变化。 东部和北部是大片青岛 未来城市发展预留储备生活用地。 区域内将会有 多个大规模高尚生活居住区迅速崛起，发展潜力巨大。 2. 自然环境优势： 大埠东改造可行性研究报告 青岛 瑞泽 管理咨询有限公司 29 地块空气清新 ，回望苍山，远离市中心区的嘈杂，贴近自然，感受宁静、 休闲的田园风光。 3. 人文环境优势：。