国际建材城可行性分析报告(编辑修改稿)

国际建材城可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

附件一 ： 青岛国际贸易中心 A 区投资与经济分析报告 青岛国际贸易中心 B 区投资与经济分析报告 青岛国际贸易中心 C 区投资与经济分析报告 附件二 ： 青岛中金渝能置业有限公司营业执照 青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书 青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸 [2020]311 号） 《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字 [2020]22 号） 《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第 20202670 号、第 20202672号、第 20202671 号） 《中华人民共和国建设工程规划许可证》（青规建管字 [2020]27 号） 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称： 青岛国际贸易中心 （济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程） 二、建设地址：青岛市 市南区 香港中路 8 号 三、开 发 商：青岛中金渝能置业有限公司 四、 开发单位基本情况 青岛中金渝能置业有限公司注册成立于 2020 年 9 月 22 日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆 渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路 52 号时代广场10 层，法定代表人为司荣彬，注册资本 1 亿元人民币。 公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验„„ 五、项目建设规模及主要内容 青岛国际贸易中心 （济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程） 总占地面积 平方米，规划总建筑面积 327449 平方米，其中：地上建筑面积 264995 平方米，地下建筑面积 62454 平方米。 青岛国际贸易中心 由 A 区、 B 区、 C 区三 组建筑构成，其中： A 区：位于山东路 6 号，占地面积 平方米，规划建筑李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 面积 113141 平方米，其中：商业裙房 19178 平方米（ 1～ 6 层），五星级酒店式公寓 76615 平方米（ 7～ 50 层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 17348 平方米。 B 区：位于香港中路 8 号，占地面积 平方米，规划建筑面积 119094 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（ 1～ 6 层），甲级写字楼 28298 平方米（ 7～ 22 层），五星级产权式酒店 47669 平方米（ 23～ 48 层），地下商场、地下停车场、设备用 房、地下人防等22206 平方米。 C 区：位于东海西路 31 号，占地面积 方米，规划建筑面积 95214 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（ 1～ 6 层），高级公寓 51393 平方米（ 7～ 43 层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 22900 平方米。 六、项目总投资及资金来源 项目总投资 初步测算，项目建设总投资为 ，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用 ，其他费用 元，预备费用 ，建设期利息 12780万元。 分区计算投资， A区建设投资为 ， B区建设投资为， C区建设投资为。 资金来源 项目建设所需资金 万元，拟通过以下渠道筹集： （ 1）建设单位 青岛中金渝能置业有限公司 自筹资金 110000 万李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 元； （ 2）申请银行贷款或信托贷款 100000 万元； （ 3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、 VIP认购等方式筹集资金 万元。 七、经济技术指标 主要经济技术指标汇总表 序号 项 目 单位 总指标 A区指标 B 区指标 C 区指标 1 占地面积 平方米 2 建筑面积 平方米 327449 113141 119094 95214 3 建设总投资 万元 4 销售收入 万元 851845 5 销售税金及附加 万元 6 土地增值税 万元 7 销售利润（税前） 万元 8 税后利润 万元 9 投资利润率 % 10 投资利税率 % 11 所得税后财务内部收益率 % 12 所得税后投资回收期 年 13 所得税后财务净现值（ IC=10%） 万元 156637 39663 44570 64177 14 所得税前财务内部收益率 % 15 所得税前投资回收期 年 16 所得税前财务净现值（ IC=10%） 万元 247719 64148 72329 101273 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 第二节 可行性研究报告编制依据 一、《投资项目可行性研究指南》（试用版） 二、《建设项目经济评价方法 与参数》（第二版） 三、《房地产开发项目经济评价方法》 四、《山东半岛城市群总体规划》 五、《青岛市城市总体规划》 六、 青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸 [2020]311 号） 七、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2020]22 号） 八、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第 20202670号、第 20202671 号、第 20202672 号） 九、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（青规建管字[2020]27 号） 十、建设单位提供的其他资料 第三节 项目建设的背景和必要性 一、项目建设的背景 按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第一疗养院将第二疗养区内约 2 公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 司以 亿元中标， 2020 年 9 月 26 日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。 2020 年 3 月 9 日，青岛市规划局以青规函业字 [2020]155 号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。 2020 年 7 月 15 日，青岛市规划局核发了该项目的《建设用 地规划许可证》（青规用地字 [2020]22 号）； 2020 年 7 月 29 日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的《房地产权证》（青房地权市字第 20202670 号、第 20202671 号、第 20202672 号）； 2020年 8 月 3 日，青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸 [2020]311 号）对该项目予以核准立项； 2020年 4 月 30 日，青岛市规划局核发了《建设工程规划许可证》（青规建管字 [2020]27 号）。 二、项目建设的必要性 符合青岛市城市总体规划和 楼宇经济 发展规 划 《青岛市城市总体规划》中提出： 沿山东路、 香港中路 围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主 “ 城市主中心 ” ，并 作为 青岛市的中心商务区。 因此， 青岛国际贸易中心 的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规 划。 有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 楼宇 与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生 价值， 而且 在使用过程中同样可以创造经济效益。 在建的 青岛国际贸易中心 集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。 符合青岛市中央商务区（ CBD）的建设规划 青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路、南京路、福州路的部分地区，已经规划作为 CBD 中心，并且已经建成了近 300 万平方米。 在建的 青岛国际贸易中心 位于香港中路 8 号（青岛金融街），地处青岛 CBD 的核心地带，在此规划建设国际 5A 写字楼、五星级酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（ CBD）的建设规划。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 第二章 市场需求分析 第 一 节 青岛 市 概况 青岛市地处山东半岛南部，位于东经 119186。 30′～ 121186。 00′、北纬35186。 35′～ 37186。 09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。 全市总面积为 10654 平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为 9552 平方公里。 2020 年末全市总人口 万人，其中 ： 市区 万人，所辖五市（县级） 万人。 2020 年， 全市实现生产总值（ GDP） 亿元，增长 %。 其中 ， 第一产业增加值 亿元，增长 %，第二产业增加值 亿元，增长 %，第三产业增加值 亿元，增长 %。 三次产业的比例关系调整为 ： ：。 全市实现地方财政一般预算收入 亿元，增长 %；地方财政一般预算支出 亿元，增长 %。 税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征） 亿元 ,增长 %； 地税税收收入 亿元 ,增长 %。 第二节 青岛市 房地产综合分析 一、青岛房地产发展 阶段分析 房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。 青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。 从 1992 年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：即①增长扩张期（ 92 年到 95 年）；②回落调整期（ 96 年到 97 年）；③复苏回升期（ 98 到 99 年）；④新一轮快速发展期（ 2020 年以来）。 增长扩张期（ 19921995） 19921995 年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略 的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括 92 到 93 年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过 130%）， 94 年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降 %、 %），95 年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长 %和%）。 青岛市房地产 19921995 概况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资（万元） 施工房屋面积 同比增长 % 实际销售商品房屋面积 同 比增长 % 房地产开发企业数量 1992 178 1993 217 1994 374001 182 1995 539000 254 回落调整期（ 1996－ 1997） 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 经过 92－ 95 年的过快膨胀， 199 1997 年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。 房地产开发投资额分别同比下降 %、%， 1996 年实际销售面积同比下降了 %，竣工面积分别同比下降 %、 11%。 在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在 1997年出现了 %的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。 青岛房地产 19961997 年发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资（亿元） 同比增长 % 施工房屋面积 同比增长 实际销售面积 同比增长 % 企业数量 1996 815 240 1997 725 11 129 311 复苏回升期（ 19981999） 进入 1998 年和 1999 年，青岛房地产市场又逐渐升温， 9 99年房地产开发投资额分别同比增长 %、 %，施工面积同比增长 %、 %，实际销售面积同比增长 %、 %。 青岛房地产 19981999 发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资 （亿元） 同比增长 % 施工房屋面积 同比增长 实际销售面积 同比增长 % 企业数量 1998 393 1999 378 新一轮发展期（ 2020 至今） 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 从 2020 年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段。