商业地产可行性研究报告(编辑修改稿)

商业地产可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

阶段的去化速度。 综上所述： 1. 淮安地区缺少 高档次、生态宜居性住宅项目，及高 端 国际化 商业业态 ，居住环境、商业 运营管理 等 与沿海发达地区有一定差距，这正是 ***集团在商 住 地产方面的优势，具有 生态宜居及商业 综合运营管理经验的 ***集团在立项之处即具有排他性优势。 2. 淮安 ***目前的市政建设和配套水平相对落后，但在 2～ 3年之后，*****住宅 项目落成后，淮安 ***无论从人口入住率、消费水平还是其它相关经济指标上都将更上一层楼， 成为淮安地区排名前列的城区。 3. *****住宅 项目 以 优越的地理位置、 齐全的商业业态、高规格的合作商家及众多世界５００强合作伙伴。 在淮安地区乃至附近地区，都具有鲜明的唯一性。 4. 体验消费时代的来临造就 Shopping mall 时代的来临。 目前， ***集团在国内 已 开发和正在开发的商业 Shopping mall 项目，无论从总建规模，还是投资规模上都处于国内商业地产 开发 水平前列。 专业的商业地产开发水平，是项目成功的坚实保障。 5. 由于 *****住宅 项目 从各方面具有鲜明的唯一性和排他性，必将从淮安地区商业类项目中脱颖而出，占 据商 住 地产市场的高端 位置。 第四节 项目定位 的应用研究 . 经济管理已审核中国移动应急通信网络抗震型超级基站验收规范 . 经济管理已审核单片机步进电动机控制系统设计 .经济管理已审核神华神东电力郭家湾电厂 2300MW工程 1. 经济管理已审核新建铁路太中银 IV标吕梁山隧道实施性施工组织设计 . 经济管 随着新经济时代的来临，淮安市经济的持续 和 良性的高速增长，市民收入不断增加，市民 住宅 消费结构进一步升级，呈现多样化、高品位的特点。 市场呼唤高 档次、高 品牌 的生态宜居住宅 及 便捷、丰富的商业配套项目 ，能代表国际特色的新型 宜居住宅及高端 商业空间的出现。 “ *****住宅 项目 ” 项目 将充分利用 ***集团 近十多年来的商住开发经验，依靠在 **、 **、重庆 等地的项目 建设成果，并借鉴国际国内先进理念和成功经验，建设集 高端 生态 宜居 住 宅 、 国际化 商业 、休闲、娱乐、餐饮于一体的 高品质项目。 “淮安 ***国际商业广场 ***住宅 ”项目位于 淮安市中心。 项目 建成后将成为淮安市 最适宜居住的 尊贵、高尚、经典的高品质国际 住宅 ，以其完善齐全、集多功能于一体的业态，配备以巨资打造的生态、游乐新景观，彻底颠覆淮安市原有单一的 传统居住 模式，缔造城市 新生活、商业新典范，满足现代人对生活品位的苛刻追求， 提高淮安城市住宅 、商业 地产档次。 总之“淮安 *****住宅 ” 项目 将为淮安 市 商住 地产及 城市建设带来一场 全新 的 变革。 “淮安 ******住宅 ” 项目 设计 四 栋 20 层 配备 空中花园 的 宜居 生态 住宅 及 4层 商业 配套 区 ， 住宅项目依靠 ****的 生态景色、充分享有绿色、 清新、宜居的经典环境。 商业业态以生活大卖场、大型 美食城 、商业步行街及 独立产权商铺为主要经营内容，具体建设内容包括： 高尚住宅区 的应用研究 . 经济管理已审核中国移动应急通信网络抗震型超级基站验收规范 . 经济管理已审核单片机步进电动机控制系统设计 .经济管理已审核神华神东电力郭家湾电厂 2300MW工程 1. 经济管理已审核新建铁路太中银 IV标吕梁山隧道实施性施工组织设计 . 经济管 人们的居住需求不断升级，高 层 作为高档次的住宅，受到高收入阶层的青睐。 另一方面，土地是稀缺资源，中国人多地少，土地尤其显得珍贵，国家一直严格控制用地。 所以象 “淮安 *****住宅 ” 这个可以独揽 楚 秀园优美景观 和新鲜空气 的绝版地块具有不可复制性。 我们的户型有 典雅休闲的一房、浪漫 温馨的两房、经济舒适的三房 并配有独立的私家入户花园，让您无论身在何方都有回家的渴望。 在高层 享受城市生活，更能放眼全城，独领新一代贵族生活。 高层阳光住宅以科学合理的 全明 户型设计， 大开间、 短进深、 、 功能分区合理、 动静分 区、卫生间干湿分离 ，让每一户业主亲密接触阳光和健康。 生活大卖场 随着淮安市城市居民收入 及 生活水平的不断提高，原有的、老旧的小型社区超市已经远远无法满足城市居民生活的需求，市场呼唤大型规范化的国际连锁卖场的进驻。 ***集团根据自身多年的商业地产开发经验以及与包括沃尔玛、家乐福、欧倍德、时代华纳等世界 500 强企业良好的合作关系，拟在本项目内引进经营一家面积在 17000平方米左右的，淮安市最大的、经营超过 25000 种商品以上的综合性大型 超市 —— 英国 TESCO乐购 ，与项目内档次齐全的业态形成互补，以带动整个项目的人流、物流，持续激发消费潜能，并以独特的“娱乐带动零售”的商业主张，创造最大化财富价值。 的应用研究 . 经济管理已审核中国移动应急通信网络抗震型超级基站验收规范 . 经济管理已审核单片机步进电动机控制系统设计 .经济管理已审核神华神东电力郭家湾电厂 2300MW工程 1. 经济管理已审核新建铁路太中银 IV标吕梁山隧道实施性施工组织设计 . 经济管 大型 美食城 “民以食为天”是自古以来经久不变的道理，而且 淮安市 人民热情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撑淮安餐饮行业如火如荼的重要原因。 ***集团 在多年的商业地产开发的过程中，积累了上千家经营 各地 特色小吃的商家资源。 因此， 我们拟在本项目内规划一个大型 特色 美食城。 这将与项目 内档次齐全的业态形成互补，形成淮安市大众饮食的新中心。 商业 精品 街及独立产权商铺 随着淮安市城市居民收入及生活水平的不断提高， 人们对物质的欲望也在增大，但遗憾的是，在淮安却没有一个真正的商业大量聚集的 精品 街。 不过，几年后在“ 淮安 *****住宅 ” 项目 中，将有一条集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的多功能商业 精品 街。 精品 街两边 有可租可售的 独立产权商铺 ，更方便了投资者和经营商家的选择。 最终形成开发商、投资者、经营者和消费者多赢的良好局面。 大型停车场 现代购物中心一个显著特征是停车位非常充足。 “ 淮安 ****住宅 ” 项目 地下一层建设有 420 个机动车的 停车 位 ，通过多部电梯直通地上购物中心，加上地面 11个停车位，车位总量近 431个，为汽车时代的来临提前做好准备。 的应用研究 . 经济管理已审核中国移动应急通信网络抗震型超级基站验收规范 . 经济管理已审核单片机步进电动机控制系统设计 .经济管理已审核神华神东电力郭家湾电厂 2300MW工程 1. 经济管理已审核新建铁路太中银 IV标吕梁山隧道实施性施工组织设计 . 经济管 第二章 项目总体建筑规划思路 ●总体构思： 1. 为城市提供广阔的活动空间，构筑广场与绿化休闲景观轴。 2. 立体空间的构造。 由地下、地面、空中构造立体的交通体系，提高土地开发的价值。 3. 以人为本的商业理念，营造高度的 居住、休闲、娱乐与购物 环 境。 4. 风格多元化，运用夸张的造型与色彩文脉。 交通 ：主轴线为对称轴，构成商业广场的主干道；同时配有横向的商业步行街。 内部的 mall street、天桥、消防疏散车道纵横交错，构成了完善均匀的分级交通体系。 基地周边沿着主要外部道路设有下沉广场，他与商业广场的室内通向地下室的扶梯、电梯、楼梯。 构成了立体的交通，使得地下商城的商业价值得到最大化的开发。 空间 ：商业广场主体楼高五层，地下 一 层为停车库；一 层为精品店； 二、三层为大型超市 及精品街； 四层 为美食城 及 精品街； 主要以自动扶梯、电梯来直接输送。 与其他地下商业空间不同，低楼层与室外多处的挑空设计，让自然光线直接照射进来，使得地下空间，地上室内外空间得到最好的流动性，而这种流动性正好提供了商业建筑全盘活动的人流，带来了滚滚财源。 就整个淮安 ***国际商业广场而言，无论从建筑体量，内部空间的角度衡量，低楼区是整个商业广场的重点，为了让将购物街室内外空间做得更加丰富，设计过程中针对这一点作下列几点考虑： 挑空 ：建筑室内大量运用了挑空，目的是希望内部的空间层次更加丰富，趣味。 同时透过挑空的设计，在视觉上会较为宽敞，各楼层关系会变得更加密切。 的应用研究 . 经济管理已审核中国移动应急通信网络抗震型超级基站验收规范 . 经济管理已审核单片机步进电动机控制系统设计 .经济管理已审核神华神东电力郭家湾电厂 2300MW工程 1. 经济管理已审核新建铁路太中银 IV标吕梁山隧道实施性施工组织设计 . 经济管 光线 ：如何让自然光充满于空间，同时兼顾到淮安气候特点，一直是设计过程中努力追求的目标。 在 mall street 上空及内部广场广场挑空，阳光可以直接照射，整个商业购物环境 通透明亮。 通道 ：商业广场通道的设计目的将提供消费者通畅无阻的走道外，它还必须提供其他使用功能，才能让购物中心内部气氛变得更加活跃、舒适。 通道上空条形挑空，视觉上购物街变得更加宽敞明亮，这样它不只单纯扮演通道角色而已，也可以提供足够的空间让消费者驻足橱窗前欣赏橱窗内部的摆设，也可以轻松的倚在栏杆一面聊天，一面感受楼层间的空间变化。 ●造型与风格： 现代商业街的 mall street经济是在西方市场经济模式下发展起来的，它集中、小型商铺，大型超市，配备了完善的娱乐设施。 现代式的风格成了淮安 ***国际商业广场 的造型主题。 入口作为进入商场的第一印象，也是室内室外转换的过渡场所，具有特殊的形象意义。 因此，我们在此突显了现代建筑的特点。 比例尺度优美的柱列和山墙乃至细部与明亮宽敞的现代玻璃体量相互咬合，对此，实的墙面与虚的入口都因张力更加引人注目，使得商业建筑应有的、大众的 pop 氛围在基地上得以弥漫，从而创造了活泼热烈的商业气氛。 狭长的商业街空间为整齐明快的柱列所拥围，大方的绿化小品释缓着城市的压力；不时有些大度夸张的、造型新颖的建筑构件打破了商业街可能造成的平板气氛。 人们流连在室外宜人的尺度和小品配置与室内宽敞明 快的内街与周边琳琅的商品中去。 突出的表达了这种弥散商业气氛的建筑风格。 的应用研究 . 经济管理已审核中国移动应急通信网络抗震型超级基站验收规范 . 经济管理已审核单片机步进电动机控制系统设计 .经济管理已审核神华神东电力郭家湾电厂 2300MW工程 1. 经济管理已审核新建铁路太中银 IV标吕梁山隧道实施性施工组织设计 . 经济管 ● 方案技术指标 规划技术经济指标一览表 项 目 经济指标 所占比例 说明 总用地面积 m2 总建筑面积 m2 地上建筑面积 m2 % 其 中 商业 面积 m2 % 住宅面积 m2 % 面积 m2 % 地下建筑面积 m2 % 占地面积 容积率 （不含架空层） 建筑密度 % 绿地率 20% 机动车停车位 431 其中 地上 11 地下 420 第三章 项目投资收益分析 第一节 项目投资估算 淮安 ***国际商业广场项目投资估算表 附表 1 单位 :万元 项目 工程名称 单位 数量 单价 小计 一、土地开发成本 4, 1 土地出让金 平方米 3, 2 土地契税 的应用研究 . 经济管理已审核中国移动应急通信网络抗震型超级基站验收规范 . 经济管理已审核单片机步进电动机控制系统设计 .经济管理已审核神华神东电力郭家湾电厂 2300MW工程 1. 经济管理已审核新建铁路太中银 IV标吕梁山隧道实施性施工组织设计 . 经济管 3 地上、地下附着物拆 迁补偿净支出 二、前期开发费用 2, 1 设计费 平方米 107694 24 2 勘测费、施工图审核费、规划许可证费、三通一平费等 3 项目可行性研究费 4 零星费用 5 统一基建收费 平方米 107694 1, 三、基础设施建设费 1, 1 道路工程及铺装工 程 m2 2 供水工程 3 供电工程 5 排污工程 6 通讯工程 7 照明工程 m2 8 景观工程 m2 9 环卫工程、有线电视 工程 四、建筑安装工程费 16, 1 桩基工程 1, 2 地下室工程 m2 20209 2, 3 上部主体工程（含粗 装修） m2 87575 8, 4 电梯工程 5 消防工程。