合村并城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

合村并城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

大计。 我市与河南省其他省辖市相比 ，国土面积排第 10 位，发展空间严重不足，尤其是中心城区的发展已经受到空间的严重制约。 新密牛店的张湾村、高村通过并村联组和土地综合整治，都取得了显著的效果。 此次拆迁区域的原居住建筑多为平房，建筑容积率低，项目的建设使农村建设逐步集中、集约，提高农村居民点的集中布局程度，充分合理利用有限的土地资源，提高项目区土地的集约利用水平。 通过在指定安置区内建设高层 住宅 的标准化安置区，由整齐统一取代参差不齐，由和谐统一取代乱搭乱建，合理、有效实现集约用地，不仅改善了居民的居住环境，而且拓展了城市的发展空间，优化了城市格局。 项目建设是完善公共服务设施建设，提升居住环境质量的需要 目前村内及周边附近学校、幼儿园及医疗卫生、商店等公共配套设施不完善，村民生活极不方便。 同时，缺乏公共活动空间，环境质量低下，村内大部分道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行；房屋建设无序，建筑质量不高；同时，房屋采光、通风不足；水、电管线混乱，在消防、抗震等方面存在隐患。 再者，由于缺乏统一的规划和管理，村内排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废 22 弃物无序堆放。 这些都严重影响了村民的基本生活。 目前，我国的公共资源主要集中在城镇，通过合村并城、集约利用土地建设，可以促进公共基础设施建设和文化等事业的发展，增加农民收入，提高购买力，拉动消费，促进经济社会良性循环和发展。 在公共基础设施 (道路、给排水、医疗、学校、养老院、图书馆、体育文化器材及场馆 )建设方面，可以集中资金使之成规模、上档次，可以有效地对环境等进行治理和改造，改善居住和生活环境。 既改善了农民的居住条件，同时又使这些公共资源向农村倾斜，使农民更好地共享教育、文化、卫生、社区服务等资源。 近年来，郑州市政府把下 大力气抓好合村并城作为新农村建设出发点，就是为了改善农民的居住条件，普惠民生。 本项目本着统一规划，统一建设的理念，建设户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化、配套完善化、环境公园化、生活科技化、社区人性化的绿色、生态、智能、完善的现代化城市小区，村民生活品质得以提升；同时，小区的建设，加快了城乡一体化的步伐，改善了环境，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。 项目建设是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措 社会主义和谐社会，是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自 然和谐相处的社会。 这六方面体现出和谐社会的基本特征，即社会尊重每个人的人权，发扬社会主义民主，调动一切积极因素，充分发挥全社会成员的主动性、积极性和创造性，促进社会的进步；依法治国，实现法治化管理，政治、经济、社会、文化等方面有章可循， 23 社会管理完善良好，安定团结，人民群众安居乐业；社会成员互相帮助，诚实守信，友爱融洽地相处，倡导诚信的价值理念，使之成为社会崇尚的观念；社会各方面的利益得到协调，社会内部矛盾得到妥善处理，既要追求效率又要注重 公平 ，保 障社会成员利益相对均衡，使社会各成员都能享受到发展的成果，最终 达 到人与自然相互依存、和谐相处的状态。 随着郑州市城市建设的快速发展，中心城区不断扩展，计划到 2020年，郑州市中心城区规划的 平方公里内 (含上街 )的城郊村统一并入城区， 6 县 (市 )规划面积内的行政村全部纳入县 (市 )城，统一规划，统一建设。 因此，通过项目建设，可进一步推动合村并城的进展，改善当地村民住房条件，提升其生活品质，才能调动人民的积极性和创造性，对构建和谐、稳定、发展的文明城市具有重要意义。 综上所述，郑东新区合村并城祭城北安置区项目是十分必要而迫切的。 第三章 项目建设目标 24 安置目标 本项目涉及小郭村 (小郭村、河西村、十三连、马皮靴、马庄 )、南录庄 (南录庄、西录庄、南宋庵、小柳林、宋庵、南李庄、庙东庄、王家庄 )、花庄、新村 (新村、李庄、后录庄 )，共计安置 9821 人。 工程目标 按照中原经济区建设新型城镇化的要求，实现不牺牲农业利益，不牺牲土地利益，新型城镇化引领的三化协调发展具体部署，遵循郑州市有关城中村改造和合村并城工作政策、计划和目标任务，实现项目的工程目标。 项目规划控制指标要求 规定每个地块：建筑密度＜ 25%； 容积率＜ ； 建筑高度＜ 60 米 ； 绿地率 ＞ 35%； 停车位：每 100 平方建筑面积 1 个车位 ； 社区服务配套用房：每个社区 1000 平方米，或每百户60 平方米 ； 物业用房：总建筑面积的 4‰。 第 四 章 建设规模 预测与建设条件分析 25 项目选址 选址 项目建设地点 选址 位于郑东新区龙湖区， 总计涉及九处 宗地 ，分布在不同的街坊内。 其中 宗地 一 (B20402)位于龙湖外环以南，龙翼一街以西、龙北二路以北区域； 宗地 二 (B20503)位于龙湖外环以南，龙翼二街以西，龙北二路以北，龙 翼一街以东区域。 宗地 三 (B40202)位于龙湖外环以南，龙翼三街以西，龙北二路以区域； 宗地 四 (B40302)位于龙湖外环以南，龙北二路以北，龙翼三街以东区域； 宗地 五 (B40304)位于龙湖外环以南，龙翼四街以西，龙北二路以北区域； 宗地 六 (B60102)位于龙湖外环以南，龙翼五街以西，龙北二路以北，龙翼四街以东区域；宗地 七 (B60501)位于龙北二路以南，龙湖中环路以北，龙翼五街以东区域； 宗地 八 (B60504)位于龙北二路以南，龙湖中环路以北，龙翼六街以西区域； 宗地 九 (B60302)位于龙湖外环以南，龙翼六街以西，龙北二 路以北，龙翼七街以东区域。 26 选择上述 宗地 主要存在以下 优势 因素 ： 地理位置优越，在龙湖的东北角，内外交通发达。 交通便利、通达性好，周围是规划的城市道路，整个住宅区被编织在便捷的交通网络中。 毗邻郑州市规划道路龙湖外环路、龙湖中环路、龙北二路、龙翼二街、龙翼四街、龙翼七街等主要干道，本项目建成时，规划道路即可通车，区域内进出交通便利、快捷。 基础设施配套正在完善，将具有良好的生活条件。 在本项目住宅区周围城市给排水、供电、电讯、燃气等各种公用设施配备正在完善，可为本项目的建设提供了基础条件。 项目周边教育、市政配套设施与项目自建公共设施结合，为小区居民基本生活需求提供了保证。 27 基于此，本项目将祭城北安置区的项目选址即选择在上述九个 宗地 ，其区域位置分布详见可研报告附图。 项目用地周边规划及配套设施 一、项目建设用地周边自然状况 本项目九宗用地均选址在龙湖地区 的龙湖北区的东北角，用地北靠龙湖外环路（北段），南邻规划道路龙北二路，除宗地八和宗地九因原有变电站影响，位于龙北二路与龙湖中环路（北）街坊外，其余宗地均靠近龙湖外环路，自西向东依次分布。 项目用地 现状为农田， 据现场踏勘情况显示，基本上为水稻田。 用地位置 基本上避开了现状村庄，目前，由于龙湖区规划道路尚未开工建设，该用地交通仍为原有道路 通行。 二、项目建设用地规划用地性质 按照《郑东新区龙湖地区控制性详细规划》，本项目用地 北侧为龙湖外环路，外环路以北区域规划有魏河，其余均为城边绿地；项目用地西侧、南侧和东侧 周边均为居住用地， 沿龙湖中环路两侧有部分商业用地。 三、项目建设用地周边市政工程配套设施分布 项目用地周边交通规划分布均匀，项目用地北侧为龙湖外环路，龙翼一街、龙翼二街、龙翼三街、龙翼四街、龙翼五街、 龙翼六街、龙翼七街，沿南北方向穿过或比邻 项目用地，用地南侧为龙北二路和龙湖中环路，项目用地周边规划道路分布均匀，道路通行方便，道路交通状况 28 良好。 按照《郑东新区龙湖地区市政工程基础设施布局规划》，龙湖北区供水规划为，沿龙湖中环路布置供水干管，沿龙湖外环路、龙翼街和龙北二路均布置供水环状管道，因此本项目用地供水规划良好。 排水管道涉及雨水管道和污水收集管道，在项目用地周边道路上均有规划，且能够满足本项目的排水要求，街区雨水系向北排入魏河，向下游排放。 污水经沿龙湖外环路和龙湖中环路布置的污水管道 收集，最终排向陈三 桥污水处理厂进行处理。 电力规划在龙翼一街和龙翼五街与龙湖外环路交汇的街坊里规划有 2 座 110kv 变电站，供电电缆沿龙湖外环路、龙湖中环路和龙翼一 ~龙翼七街均有布置，可以保证本项目的供电要求。 邮政、通信布局在龙湖北区东北部规划有 魏庄邮政支局和绿庄邮政支局以及魏庄通信支局和绿庄通信支局，在龙翼六街与龙湖中环路处规划有邮政营业所，可以满足本项目用地的邮政、通信服务半径要求。 其它弱电线路包括广播、电视、通信线路等设施均有专项规划内容支持，可以说龙湖地区的市政工程配套基础设施均有全面规划，待逐步实施后能够满足本项目用 地选址以及配套需求。 详见龙湖地区基础设施配套规划图纸附图。 四、项目建设用地周边中小学规划布局情况 按照《郑东新区龙湖地区控制性详细规划》，本项目用地的每宗用地内设置有幼儿园，其中宗地 六、七系与其它用地联合设置幼儿园。 规划中小学总计有四所小学，两所中学。 小学分别位于魏庄、龙湖中环路 29 与龙翼三街、龙翼六街交汇处、绿庄四处。 中学位于龙湖中环路与龙翼三街、龙翼六街交汇处 2 处。 规划中小学服务半径均满足本项目用地规划需求。 五、商业网点服务设施规划 按照《郑东新区龙湖地区控制性详细规划》， 项目用地各宗地内均规划有商业服 务设施用房，在龙湖中环路与龙翼三街、四街交汇处有大型商业用地规划， 服务范围含盖本项目用地，因此商业服务设施规划满足本项目用地需求。 建设规模与内容 根据 “合村并城 ”安置补偿原则及郑东新区龙湖地区控制性详细规划的要求，各 宗地 建筑内容及规模如下： 宗地 一 ( B20402 ) 位于龙湖外环以南，龙翼一街以西、龙北二路以北区域。 该 宗地 总征地面积 平方米 (合 亩 )，建设用地面积 平方米 (合 亩 )，道路面积 平方米，拟建 地上 建筑面积 98468 平方米 ，地下 建筑面积 平方米。 详细技术指标详见表 41。 30 宗地 一 (B20402) 技术指标表 表 41 序号 项目名称 单位 数量 备注 1 总征地面积 平方米 合 亩 2 建设用地面积 平方米 合 亩 3 总建筑面积 平方米 98468 其中 高层 住宅 平方米 物业 平方米 394 商业及社区服务 平方米 幼儿园 平方米 2500 4 地下建筑面积 平方米 5 道路广场面积 平方米 6 容积率 7 建筑密度 % 8 户数 户 756 9 人数 人 2131 10 停车位 个 985 11 绿地率 % 36 宗地 二 (B20503)位于龙湖外环以南，龙翼二街以西，龙北二路以北，龙翼一街以东区域。 该 宗地 总征地面积 平方米 (合 亩 )，建设用地面积 平方米 (合 132． 392 亩 )， 总建筑 面积 平方米， 其中高层住宅 面积 平方米， 地下 建筑 面积 平方米 ，道路广场面积 平方米。 详细技术指标详见表 42。 31 宗地 二 (B20503)技术指标表 表 42 序号 项目名称 单位 数量 备注 1 总征地面积 平方米 合 亩 2 建设用地面积 平方米 合 亩 3 总建筑面积 平方米 其中 高层 住宅 平方米 物业 平方米 1485 商业及社区服务 平方米 4655 幼儿园 平方米 4 地下建筑面积 平方米 5 道路广场面积 平方米 6 容积率 7 建筑密度 % 8 户数 户 2046 9 人数 人 6547 10 停车位 个 2465 11 绿地率 % 36 宗地 三 (B40202)位于龙湖外环以南，龙北二路以 北，龙翼三街以东区域。 该 宗地 总征地面积 37102． 20 平方米 (合 55． 653 亩 )，建设用地面积 23012． 00 平方米 (合 34． 518 亩 )， 总建筑 面积 平方米， 其中高层住宅 面积 平方米， 地下 建筑面积 平方米 ，道路广场面积 平方米。 详细技术指标详见表 43。 32 宗地 三 (B40202)技术指标表 表 43 序号 项目名称 单位 数。