县娱园旅游度假区开发项目可行性报告(编辑修改稿)

县娱园旅游度假区开发项目可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

促销策划 促销除促销渠道有所区别外，促销方式也因人、因地而异，无论运用哪种方式，都必须出奇制胜，以最小的促销投入取得最大的促销成果，现建议采用以下几种促销渠道方案。 展开立体宣传攻势 （ 1） 向社会有奖征集一首优美的“娱园”主 题歌曲 （ 2） 编辑“娱园”游览手册及宣传海报； （ 3） 确立娱园各期促销的形象主题； 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 （ 4） 主打娱园“盛夏”旅游牌； 采取“推”的促销策略 组建一支精干的推销员队伍，分散在目标市场密集的社区进行定期展销，同时结合销售量给予一定的价格优惠，如赠送折价券、特价包、赠奖品等。 加大广告宣传力度，采取“拉”的战术 建议在万年县部分公交车上刷上娱园秀丽的风光，印上一句生动易懂的宣传语，颜色为海蓝色，公交车来来往往于闹市，流动的海蓝色异常地显眼，极大地刺激久居闹市的人们对娱园的新鲜空气、去娱园度假娱乐的渴望。 第七章 开发效益 估算 本项目地的游览景区面积约为 4 平方公里，采用分期开发、滚动发展的模式，前期开发范围为：三个半岛、一个小岛、一个小区、一座山坳、一个中心湖区以及渡假区的有关接待设施。 涉及的建筑项目包括：码头、停车场、景点、植被绿化、标志性石雕、通讯设备、游步道、桥、滑索等。 本项目地拟采用的开发、经营方式为：合资开发 经营 ，为此本项目的建设成本费用是以此为依据进行估算的。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 （ 1）码头 码头设计为宽 10 米，纵深 10 米按不同季节水位建设成阶梯式的泊岸，建 设费为 4 万元 （ 2）通讯 1 万元 （ 3）停车场 5 万元 （ 4）溜索 5 万元 （ 5）游步道 15万元 （ 6）石雕 10万元 （ 7）木屋、草亭 12万元 （ 8）综合楼（迎宾园内） 30万元 （ 9）娱乐设施 24万元 （ 10）景区公路（大门至堤坝） 30 万元 植物园、花卉园 40万元 坝区（修古城） 5 万元 山体绿化 20万元 按基础设施、绿化工程费的 2%计，为 万元 按基础设施、绿化工程费的 2%计，为 万元。 表 7— 1 项目前期总投资估算汇总表 项目或费用名称 投资金额（万元） 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 基础设施建设费 156 绿化工程费 65 管理费 不可预见费 合计 本项目为旅游发展的长期投资，其实质是产业投资，所带来的效益有：显性 的直接旅游经济收益、环境效益、以及隐性的间接经济效益。 （ 1） 经济收益估算 参照市场上现有的类似项目，结合本项目地的特色和市场客源预测进行估算，按年平均旅游人次 2万人次计算，每人次平均门票及船费 10元计 (门票 5— 10元 /每人，船费5 元 /每人 )，则年毛收入 20 万元，扣除 20%的管理费，则年净收益为 16万元。 外加旅游食宿、旅游购物等收益，按每人次 10 元消费水平年毛收入 20 万元。 据此计算甲方基础设施建设投资回报期为： 投资回报期为： 247。 36=6年 （ 2） 环境效益： 旅游开发的首要工作就是环境的美 化、道路的建设与整治、景观建设、山体绿化、基础设施建设、封山育林等，这些举措都对旅游地的生态环境平衡起着积极的促进作李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 用。 本项目的间接经济效益主要体现在：非农业用地的地价升值、产业结构的调整、带动第三产业的发展等。 旅游开发会加大对土地的使用量，必然带动本地非农业用地的地价升值，给地方经济注入活力，带来收益；由于旅游产业的高附加值，旅游项目的开发使一部分农民弃农从旅，旅游经济收益在当地的国民经济收入的比重加大，产业结构发生相应的变化；旅游是一个劳动密集型产业，旅游开发将给当地居民提供 较多的就业机会，有大量的人充实到旅游行业中来。 同时，旅游服务网点也会增多，带动当地第三产业的发展。 第八章 实施步骤与保障机制 依据对娱园库区资源状况，客源市场需求，开发资金筹集力度，策划项目安排等因素的综合分析，娱园旅游景区的项目实施，应采用集中力量，分期开发，滚动发展的模式。 具体项目开发宜划分为二期完成， 2020 年―― 2020年为一期 3年， 2020年―― 2020年为二期 5年，总实施期限为 8 年。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 一期目标（ 2020 年 — 2020 年）： （ 1）、主要开发项目：花卉园、红豆园、欢乐园、嬉水园、怡情园、植物园、迎宾园主体开发基本完成；码头、停车场、通讯设施、道路先期完成；住宿、餐饮、购物、水电、排污配套开发。 （ 2）、建设目标：主体景区开发基本完成，形成一定规模的旅游接待能力，在本县主要旅游客源地有一定知名度，产生明显的经济效益、社会效益和生态效益，为后期开发奠定坚实基础。 二期目标（ 2020 年 — 2020 年）： （ 1）、主要开发项目：金流名俗村、古树名木、鸟趣园、石雕、雩紫峰登山、揽胜、朝圣等衬托景区主体开发完成；空中溜索对外营业；各项目开发 点配套细化完成。 （ 2）、建设目标：旅游景区开发基本完成，具有年接待游客 4 万人次的较强接待能力和良好的市场吸引力，获得显著的综合效益，成为上饶市品牌性水上旅游区。 坚持突出重点，集中力量，分期分批开发，滚动 式发展的原则； 政府资金重点保障道路、通讯等基础设施的先期工作完成； 理顺经营管理体制，作好旅游行业管理工作，营 造适宜旅游发展的软环境； 解放思想，勇于突破、创新，加大宣传促销、招商李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 引资力度； 重视客源市场调研、开发工作，在一期建设基本完成的基础上，对核心市场强 化促销工作力度； 视环境保育为生命线，坚持走可持续发展的道路。 投资开发方式 坚持谁投资谁受益的原则，政府给予优惠政策，筑巢引凤，多渠道解决开发资金筹集问题； 景区租赁经营制。 自四川碧峰峡景区租赁开发成功以后，租赁制已广泛运用于我国旅游开发之中。 在资源所有权不变的前提下，由经营管理方，租赁旅游开发经营权，一般为 30年。 租赁方按旅游规划的统一要求，在一定监督保障之下，有权对旅游资源自主开发经营管理。 亦可将水库待开发区，按旅游规划设计，由投资商进行项目单项租赁； 股份有 限责任公司。 该经营方式决定于开发资金的民间筹集方式，股东按投入资金量的比例，享受权利、承担义务，应设立股东大会、董事会，实行总经理责任制； 经营管理体制 旅游是一种市场化运作的经济行为，应按市场经济规律，本着政府管理，企业经营的原则调整，完善旅游经营管理体制，推动娱园旅游度假区开发的顺利进行； 由珠山乡政府牵头，旅游开发商、县旅游局等几方共同参与的“娱园旅游开发管理协调小组”使多元化管理李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 向一元化管理方向发展； 依据投资方式的不同，选用相适应的经营模式，如股份制经营、合作经营等。 XX项 目宗地投资 可行性研究报告 一、总 论 1．项目建设背景 海南娜财房地产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前万宁市房地产市场现状与发展趋势，选择靠近万宁市东星高速公路出入口处东北面即万宁新车站东北侧海南东华鞋厂工业区 亩土地 (简称 1 号地块 )和海南嘉泰摩托车 亩土地 (简称 2号地块 )，开发高档“ XX”住宅小区，建设万宁首个高品质住宅小区。 公司在万宁市已有房地产开发经验和一定的知名度，普遍得到万宁市市民和政府的认可，由于 1 号地块和 2号地块仅一路之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据万宁市城市规划发展及本企业发展的需要，拟竞买 1号地块和 2号地块用于房地产开发。 根据万宁市以及白龙路万城镇东星新区片区控制性规划要求，该片区规划为未来新城区商业中心及居住组团。 公司竞买后将 1 号和 2 号工业用地用途变更为开发建设用地（商住用地），土地用途性质的变更手续由公司指派专人在土地管理局和市规划局办理。 地块竞拍时间将在近期分别举行，各项前期筹备工作已相继开展。 2．项目概况 (1)项目名称：“ XX”项目。 （该案名为暂定） (2)建 设地点： 位于 万宁市东星新区 海南东线高速公路万宁出入口北侧 800 米处， 万宁新车站北侧。 (3)建设单位：海南娜财房地产开发有限公司。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (9)工程概况： “ XX”项目占地 ㎡（约 亩） ，总建筑面积 为 平方米 ，容积率为 （暂定），项目建设有住宅二千余套，拟 规划建设多层（ 6 层）或联排别墅（二层半）、小高层住宅，临街规划为两层商业配套服务性用房。 经估算，工程总投资 40760 万元，每平方米造价 1320 元。 (10)资金来源：本项目建设资金完全由公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 3．该地块投资可行性研究报告研究范围 根据“ XX”项目地块现状、区位环境条件及公司提供的资料，本研究工作范围主要是住宅市场分析、市场定位及客户定位，建设规模及功能，住宅及工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5. 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续在竞买后立即办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。 针对商品房升级换代，住宅建设由低 档走向高档的发展趋势和万宁市已有一部分收入较高的住房消费群体 及岛外休闲度假消费群体 ，户型规划为中高档住宅，根据对万宁市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。 财务分析结果表明，项目经济效益可行。 本项目开发土地利用 1 号和 2号生产用地，对改善万宁市居民居住条件，拉动本市经济发展，推进万宁市房地产业开发，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更 为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 二、海南房地产市场分析 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 海南房地产市场现状 A、 2020 年上半年海南房地产开发现状 今年上半年，海南省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。 据国家统计局海南调查总队的调查数据显示， 6月份，全国房屋销售价格同比指数为 ，海口市房屋销售价格同比指数为 ，在全国 70个大中城市中排位第３８位。 据悉 ， 16月份，海南省房地产开发投资 ，增长 ％，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的 ％，增幅低于全国平均水平。 其中，商品房投资额 亿元，同比增长 ％； 16 月份房屋施工面积 万平方米，同比增长 ％；从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。 16 月份，海南省房屋销售面积 万平方米，同比增长 ％，其中住宅销售面积 万平方米，同比增长 ％。 从需求层面上看，增长也比较缓慢。 业内人士分析，海南房地产市场岛外购房者 占有较大比重。 海口市房屋销售对象 50％是岛外消费者，三亚市房屋销售对象 90％是岛外消费者。 6 月份，海口市新建商品住宅平均售价 3590 元，三亚市新建商品住宅平均售价 6965 元。 B、海南旅游地产市场分析 近来，海南旅游与房地产两个高速增长产业频频联姻，且构筑了一段段旅游地产美好姻缘。 就连和记黄埔、中信泰富、鲁能集团、美国芦荟株式会社等 “ 豪门公子 ” 也纷纷来海南房地产业找 “ 媳妇 ”。 受宏观调控、国六条等政策影响，今年海南房地市场比较低迷。 而旅游房地产却逆市看涨，依然保持增长势头。 据 了解，今年来海南购买度 假式房子的外地人比较踊跃。 一些新开发楼盘的销售情况比预想的要好，好的楼盘一期刚推出来就已销量过半。 旅游地产旺销，也导致房价上涨。 据 统计 ，三亚湾旅游地产均价已达每平米 6000 多 元，海口西秀海滩一带的高档住宅群，房价上涨也比较快，李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 有的已接近 5000 元大关。 自从旅游地产概念引入我省后，特别是三亚， “ 旅游房产 ” 不仅全线蹿红，且已形成规模，打破海南房产界多年的沉寂。 同时，也。