前期物业管理存在的问题及对策和解决方案(编辑修改稿)

前期物业管理存在的问题及对策和解决方案(编辑修改稿)内容摘要：

.......................................................................... 12 致谢 .................................................................................................................................. 13 5 1．前期物业管理的概述 目前 物业发展特点 自负盈亏 自主经营 自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由 独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理 [1]。 物业的 所有权与管理权分离 物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背 景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。 而物业管理公司 饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。 物业管理及收费标准由市场形成 政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主与管理公司双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同 [2]。 各国的物业管理模式均结合自己国情 符合各自特点 如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。 香港则根据人多地少，物业供应由政府供应与市场供应“双轨制”而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。 政府在物业管理中发挥了重要作用 但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。 政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与 责、权、利 [3]。 目前 物业管理发展现状 英美的物业管理 已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业 管理，只要具备条件，领取营业执照即可。 这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏 的经济实体。 物业管理服务项目多 内容广泛 物业管理服务 包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。 6 管理方式非常灵活 业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。 小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。 一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。 费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。 物业管理服务 收费由委托方与物业管理公司商定 视市场供求 状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。 物业公司的管理费 来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。 管理公司人员精干 效率高 固定人员少 一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。 前期物业管理的概念 一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。 前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已 有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。 由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。 所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。 然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司 [4]。 前 期物业管理的定位 和内 容 前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主向最终业主 过渡期的物业管理。 它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。 建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出： “前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 ”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在 “由建设单位选聘物业管理企业实施的 物业管理 [14]。 ” 7 前期物业管理 特点 前期物业管理是指业主大会成立前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。 它有以下几个特点 售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。 ，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。 品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金 ,公约不得与法律、法规相抵触。 4 管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。 生效时终止 ,用公约至业主大 会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止 [5]。 前期物业管理的 作用 一是有利于实现物业开发建设与使用维护的 “ 全过程 ” 物业管理服务。 过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。 采用前期物业管理就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。 二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机。