20xx年北京市房地产市场总结(编辑修改稿)

20xx年北京市房地产市场总结(编辑修改稿)内容摘要：

和奥运带动作用，将加速该区域发 展。 酒仙桥 板块 —— 酒仙桥 区域处于 第三、第四使馆区之间，其浓重的国际化氛围已经形成传统。 该区域 地理位置优越，区域内拥有众多国家 级 大型电子企业、科研单位和跨国公司，已经成为北京市城市总体规划重点发展区域之一。 该区域项目价位差别较大，既有中低价位的 上东三角洲、 又不乏高端价位的阳光上东，最近两年开盘的典型项目有 咱们、 燕莎 .后、 晶都国际 、丽都水岸 、泰华滨河苑 、 嘉林海德大道 、 东山墅 等。 海淀山后 —— 海淀山后地区依托西山风景，毗邻多处皇家园林，其中的居住项目一直受到购房人的关注。 随着四环路的通车、白颐路的向北延伸以 及圆明园西路的扩建、轻轨的修建、北清路的建成、五环路的修建，山后地区日渐 „开放 ‟，成为 整个 北京意义上的山后地区。 目前， 海淀区 政府正在 完善区域内的市政基础 2020 北京 市 房地产市场年 总结及 2020 年预测 13 配套。 该区域项目多数为高端项目，如 西山美庐 、 万城华府 、 颐慧佳园 、 檀香山 、褐石 、 御树临枫 、 香山甲第 等，主要与独一无二的皇家氛围和优美的环境有关，预计 06 年仍延续该特质。 马家堡 板块 —— 位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，处于 “丽泽商务区 ”、 “丰台新区 ”、 “大红门商业街 (第五商圈 )”三大板块围合的核心地带。 近两年南城交通得到了很大改善， 马家堡西路 的 开通 大大拉近 了 南四环到城市中心区 的 距离， 使 该区域 具有 了 极为显著的交通、生态、人文、商业、旅游等优势，现在已经成为南城的黄金居住地段。 该板块主要为普通住宅项目，如 恋日花都、丽泽雅园 、 顺驰蓝调 、 远洋自然 、 鸿业兴园 等 ，这些项目多为中等价位，深 为 普通购房者 所 接受。 2020 年预测 观点一：产品结构 中 中低价位项目 将 增多 从 政策层面 来看， 新“国八条”将“ 改善住房供应结构 ”作为重要调控内容之一，各级政府 根据本地房地产市场需求情况， 会 尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房 的 建设规模、项目布局以及进度安排。 在鼓 励普通住宅开发 的同时，再一次强调 了 严格控制低密度、高档住房的建设。 并且还 可能 通过税收、利率等政策 进一步 调节居民购房结构。 从 土地供应 来看， 尽管 2020 年北京市供地计划 实施的并不理想，但起码保证了经济适用房用地。 截至到 10 月底， 全市住宅供地为 572 公顷，规划建筑面积 832 万平方米。 其中，经济适用房用地 226 公顷， 超过计划 的 13%，规划建筑面积 达 374 万平方米。 从 房地产开发商自身利益 来看，应该与时俱进，充分理解国家出台政策初衷，并跟着政策走。 如房地产领袖王石就表 示 ： 万科以前没有涉及廉租屋、微利房这一块， 新政 出 台后， 顺应政策发展方向， 有必要介入这个市场。 从 需求趋势 看，中低价位普通住宅无疑是最爱。 新政实施后，多数中高档项目销售状况急剧下滑， 与之形成鲜明对比的是：普通住宅销售火爆，如丰台区的万年花城、立水桥的明天第一城等。 2020 北京 市 房地产市场年 总结及 2020 年预测 14 观点二：住宅郊区化趋势明显 第一，北京市总体规划已经出台，确定了“两轴－两带－多中心” 的 城市发展模式，为了分散中心城功能，将周边的 11 个城镇作为卫星城，无疑为各卫星城房地产开发带来契机。 第二，未来几年奥运经济带动以及区域市政条件的不断改善必将提升郊区开发价值。 第三，购房需求正在发生变化，郊区 化、生态、低密度住宅正在成为时尚。 第四，郊区拿地成本 低 ，风险小，可供开发土地丰富。 第五，当地政府积极的招商引资政策支持。 观点三：观望 即将结束，集中放量不可避免 在新旧“国八条”“禁止期房转让”“征收营业税”等新政实施后，市场上呈现出明显的观望态势。 在 05 年中后期 ， “观望 ” 似乎 成了主旋律，但此态势 在05 年岁末即将结束 ，主要因为： 第一，随着房地产价格涨幅逐渐降低，对于自住的需求者而言，在权衡租房和买房利弊后，不可能长期等下去，继续观望的主要是投资和投机者。 第二，新政的初衷是稳定房价，降低房价增幅，而 不是让房价下跌。 以此理解，即使再等下去，北京市房价可能也不会降低，况且北京市房地产市场本来水分就小，房价增幅不高。 第三，开发商日趋理性。 由于新政实施给各公司带来不同程度的影响，为了使公司迅速恢复正轨，必然理性面对市场，更加注重产品本质。 06 年市场供应量将超过 05 年，主要受 07 年不允许建筑施工政策影响，市场上会集中放量，新上市项目会在 90－ 100 个 之间，但大盘不会很多。 销售量不会有大的涨幅，产品供应结构主要以普通住宅为主，别墅和商业地产的比例会有所增加。 观点四：房价 继续 稳中趋升 房价是个综合概念，与 经济 发展、 区位、产品结构、收入水平、产品品质等多重因素有关。 房价的涨与降，应该以同一地区、同类产品、不同时间的价格为依据。 主要看同一区域项目上涨幅度是否超出市政完善、产品品质提高、成本提高、收入水平提高 、物价上涨 等因素引起的正常上涨幅度。 2020 北京 市 房地产市场年 总结及 2020 年预测 15 统计意义上的房价。 现在对外公布的房价高低、走势都是统计意义上的某个大区域内乃至全国的房价，对百姓购房 指导 意义不大，它只提供市场大致发展趋势。 例如，某个区域内某个大型高档楼盘开盘，可能导致该 地区的平均房价上涨很多 ， 但 这并不代表整个楼市价格的涨幅。 又比如，新盘都建到四环、五环外或经济适用房供给量增大、郊区土地供应加大，都可能 导致 整体房价下降。 总体来看， 06 年 即使受政策后续 的 影响，房价还是趋于稳中 上 升的 ，但涨幅不会很大。 对于城市中心区的高档物业而言，特别是投资型物业，价格会 受到一定遏制，但也不会走跌；对于普通住宅，由于刚性需求较大，价格会保持 12％－ 15％的增长幅度。 值得注意的是，房价涨跌与土地政策及供地计划息息相关，它不仅影响实际供给，更重要的是影响人们对未来的预期。 观点五： 营销概念和模式多样化 异地、海外销售将成为重要的销售渠道之一， 但 不会形成气候。 毕竟除了项目本身影响因 素以外，还涉及文化、投资理念等因素制约。 生态、节能、环保将成为很多项目主力卖点，这不仅符合政策支持方向，而且 对 用户的长远使用 也 收益良多。 销售代理 横向联合 ，很多项目为了配合不同地域推广，可能寻求本地、异地、海外多家代理行同时推广 销售。 2020 北京 市 房地产市场年 总结及 2020 年预测 16 第二篇 2020 年北京市房地产市场 政策分析及预测 2020 年 3 月 26 日 ， 国务院出台 了 《 关于切实稳定住房价格的通知 》 ，从此拉开了 05 年宏观调控的序幕。 随后《 关于做好稳定住房价格工作的意见 》、房地产交易税收政策等接踵而来，在短短的几个月时间内 ， 各种政策大有“山雨欲来风满楼”之势。 在此次力度空前的宏观调控过程中，中央政府之所以“大动干戈”，一方面表明 了 政府对房地产行业重视，另一方面也说明房地产行业的确需要“调控”。 在政府为房地产行业诊断把脉过程中，尽管每份“药方”略有差异，但主要矛头都指向 房地产价格增长过快、投资规模激增、房地产投机过热、住房结构比例失调 这四个 突出问题。 北京作为中国的政治、文化中心，示范作用不可低估。 房地产行业牵涉到多方利益，敏感而突出，无疑成为政策制定者重点关注的对象。 为了洞悉北京市房地产市场在宏观调控之后的发展变化，我们试图通过 2020 年北京房地 产市场的实际状况调查，对中央和北京市政府出台的相关政策进行归纳总结，并对政策产生的影响进行客观 的 分析，在此基础上展望未来。 宏观调控政策出台引发多方争议 表 21 20202020 年国家出台 的 相关政策汇总表 适用范围 名 称 颁布 时间 下发单位 主要内容 土地 《 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 》，“ ”大限 2020 国土资源部 /监察部 1. 8 月 31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2. 在全国开展经营性土地 使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。 2020 北京 市 房地产市场年 总结及 2020 年预测 17 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 2020 国务院办公厅 1． 继续 深入开展土地市场治理整顿 2． 严格 建设用地审批管理 3． 切实保护基本农田 4． 严格执行土地利用总体规划和年度计划 5． 严格执行耕地占补平衡制度 6． 积极推进国土资源管理体制改革 《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》 2020 国土资源部 /国家发改委 严格建设用地审批管理的实施意见 拆迁 《 关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 》 2020. 国务院办公厅 严格制订拆迁计划，合理控制拆迁规模。 严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平 加强对拆迁单位和人员的管理，规范拆迁行为。 加强监督检查，严肃处理违法违规行为。 《 关于完善征地补偿安置制度的指导意见 》 2020.11.3 国土资源部 关于征地补偿标准 、 被征地农民安置途径 、 征地工作程序 、 征地实施监管 进行了详细规定 市场监管及交易 《 关于切实稳定住房价格的通知 》 ，俗称 “国八条” 2020 国务院 1． 高度重视稳定住房价格工作 2． 切实负起稳定住房价格的责任 3． 大力调整和改善住房 供应结构 4． 严格控制被动性住房需求 5． 正确引导居民合理消费预期 6． 全面监测房地产市场运行 7． 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 8． 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查 《 关于做好稳定住房 价 格 工 作 的 意见 》 ，俗称 “新八条” 2020 建设部 /发展改革委 /财政部 /国土资源部 /人民银行/税务 总局 /银监会 1． 强化规划调控，改善住房供应结构 2． 加大土地供应调控力度，严格土地管理 3． 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 4． 加强房地产信贷管理，防范金融风险 5． 明确享受优惠政策普通住房标 准，合理引导住房建设与消费 6． 加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 7． 切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 8． 加强市场监测，完善市场信息披露制度 税收 《 关于加强土地税收管理的通知 》 2020. 国家税务总局 /财政部 / 国土资源部 进一步强化土地税收（包括城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税，下同）管理 2020 北京 市 房地产市场年 总结及 2020 年预测 18 备注 “新八条”关于税收方面的规定： 自 2020年 6月 1日起，对个人购买住房不足 2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2年（含 2年 ）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 2年（含 2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 “新八条”关于享受优惠政策的普通住宅条件的规定： 享受优惠政策的住房原则上应同时满足：住宅小区建筑容积率在 、单套建筑面积在 120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格。 如果说 03 年 和 04 年 的调控 政策矛头主要指向土地市场整顿和拆迁规范的话，则 05 年 的 政策主要强调房地产市场监管，降低金融风险，抑制房价猛增，完善税收制度。 2020 年出台的政策中，最重要的就是新、老“国八条”以及土地税收政策，前者对政府问责制、房地产信息披露、市场监测、市场监管以及住宅交易、经济适用房等方面都进行了详细的规定 ， 后者统一了土地税收归口。 此外， 对 土地招拍挂、银行信贷、房屋交易营业税、购买经济适用房适用条件等方面 进行了 详细规定，这是自 1998 年住房制度改革 以来，牵涉面最广，执行力度最严的一次房地产宏观调控。 对此，包括政府官员、学者以及开发商在内的社会各界站在不同的角度发表 了 不同的观点： 第一、开发商的观点 —— 房地产 市场泡沫不具普遍性，政府应重在宏观调控方 面发挥作用。