a市某房地产开发项目的可行性研究(编辑修改稿)

a市某房地产开发项目的可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

表现之三：房价平稳上升。 城区商品住宅价格较去年上涨 17%，净增400元 /m2 左右。 表现之四：交易市场持续升温。 全市全年共办理各类房产交易。 A市城区共办理各类房产交易 7938 起，面积达 m2，比上年度分别增长 25%和 35%，其中存量房买卖 2305起，面积 m2，成交金额 8800 万元。 表现之五：拉动经济效果显著。 房地产业增加值占全市 GDP 增加值14%，带动相关产业产值 亿元，带动社会商品销售 亿元；房地产业上缴国家税收 2800万元。 对今后市场的预测： —从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多， 2020年到 2020年，城镇居民可支配收入从 5222元上升到 6028元。 尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。 加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。 目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达 16%。 ——从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。 人们已不能满足于 “够住就行 ”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。 住房消费正由 “居住型 ”向 “享受型 ”转变。 二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。 据调查，汇景花园一期 95%以上购房户均为房改房换房。 ——从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积将由 平方公里发展到 平方公里，城市人口由 12 万人增加到 30万人。 在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析， A 市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 主要竞争项目分析 住 宅小区详细情况如表： 项目 套数 建筑面积（万㎡） 平均单价（元 /㎡） 位置 汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路 碧荷苑 78 1344 建设中路 荷花村 170 1460 建设路 桃园小区 130 1400 秋浦路 秋浦花园 500 1508 长江路 部分商业网点详细情况 项目 面积㎡ 单价元 /㎡ 位置 汇景国际花园 40~~80 4000~5600 新城区 秋浦花园 50~~70 5000~12020 市中心 碧荷苑 36~~50 6800 建设路 桃 园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路 三、项目财务分析 （一）、拆迁成本分析 围合区域内房屋均为砖混结构，其中 4栋 5 层住宅楼房（实验小学职工二栋 40户，四建公司职工住宅一栋 16户，拆迁公司拆迁安置房一栋， 30 户）。 其它房屋均为二 ——四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内。