5章5节－－其他地产行业贷款评审(编辑修改稿)

5章5节－－其他地产行业贷款评审(编辑修改稿)内容摘要：

报告需披露的内容 1．土地运作模式分析。 重点分析土地储备管理的组织机构及各 7 部门的职责权限；借款人在其中的地位及作用、承担的职责；土地运作流程分析；借款人执行的税收政策；土地出让收入的管理及分配 关系；土地储备制度运作的相关法规及文件。 2．借款人基本情况、借款人资信状况、管理者素质。 3．借款人经济实力分析。 借款人对全市土地出让市场的垄断程度，借款人历年的土地出让总量及分类土地量占全市土地出让量的百分比；借款人历年出让的土地收入及成本对比；借款人的债务结构分析；借款人的土地储备情况分析；借款人土地储备中用于抵质押的土地及借款人或有负债情况。 风险提示 若 地方土地管理制度和措施 不 到位 ， 土地隐形市场活跃 ，土地储备机构不能完全行使对土地一级市场垄断，会造成土地出让市场风险。 四、关于项目政策、技术和完工 风险评审 （一）项目政策技术风险评审 1．城市规划：介绍贷款城市的城市总体规划、城市定位、城市分区规划、 城市土地利用总体规划、城市近期用地计划、国家批准的用地计划等。 2．说明贷款项目是否符合国家批准的城市土地利用总体规划、是否符合城市总体规划。 （二）项目概况和建设必要性 重点是介绍贷款所支持开发的土地现状、面积、位置；主要建设内容；该土地开发对城市发展的意义。 1．评审确定的项目名称、项目建设内容、总投资及申请开发银行贷款数额。 8 2．项目建设的必要性。 （三）项目完工建成风险评审 项目是否履行了完备的审 批程序、报批手续如何、项目开工建设进展情况、项目是否可如期完工。 评审报告中需披露的内容 除了共性内容外，应在项目概况前披露城市概况，具体内容参见本章第一节《城市供水和污水处理项目贷款评审重点》。 风险提示 1．土地来源应符合城市土地利用总体规划和年度土地利用计划；土地利用应符合城市的总体规划和土地供应计划。 2．土地的征用由国务院和省级国土资源部门审批，其中征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十公顷、其他土地超过七十公顷的须由国务院批准。 五、关于项目建设资金评审 （一）项目总投资 受贷款期限的 约束，土地储备项目贷款要依 据地方政府当年土地储备计划合理匡算项目总投资，评审时可根据当地历史收购、开发、储备土地的成本和计划开发、储备土地的数量进行测算；对于已获计划或城建管理部门批复的项目，按批复总投资确定。 （二）资金筹措 原则上土地储备机构应有一定数量的财政拨入的资本金，具体包括：政府货币出资；在贷款发放期内财政返还土地储备机构的发展资金；其他资金。 4．资金来源的落实 政府的货币资金出资或以贷款发放期内财政返还土地储备机构 9 的土地出让收益出资的，应有相应的证明文件，并要反映总数额，到目前为止已到位资金 数额； （三）贷款方式及分年贷款使用计划 1．贷款方式：土地储备项目贷款根据承诺额和贷款期限，采用一次性签订借款合同。 2．在评审报告中说明各项资金在建设期的安排计划。 风险提示 土地储备规模过大，与当地经济发展水平不匹配，会造成土地出让市场风险。 六、关于市场风险评审 重点是分析土地市场的供需状况及土地出让价格的实现程度，并确定项目营运期内各年可能的土地出让数量。 （一）土地供给情况分析 根据土地利用总体规划，了解可供出让土地总体情况，包括土地性质、规划用途、面积情况。 （二）土地出让情况的分析 1．了解 近几年城市土地出让的总体情况，包括数量、位置分布情况、土地性质结构（即工业用地、商住用地、旅游用地等），分析近几年土地出让实际增长速度及总体趋势。 2．项目范围土地具体地块的位置、土地性质、规划用途、面积情况、土地出让情况（已签合同、协议情况）及未来土地出让预测。 （三）土地需求分析 根据当地经济发展水平、城市总体发展规划、城市土地利用总体规划、城市化进程、现有人均居住情况，对今后几年土地的需求进行预测。 10 （四）土地出让价格分析 参考相邻城市各类性质土地的实际出让价格及变动趋势，分析该城市近几年土地出让价格 及当地房地产价格走势进行。 1．土地定级情况和基。