仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程可行性研究报告(编辑修改稿)

仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

采用仿古建筑形式，坡屋顶 ，屋檐悬挑。 同时，要求本区所有沿步行街店面底层后退两米，形成一条古香古色的骑楼商业街，为旅客提供避雨遮日空间。 通过规划的精心构思和组织，从南部入口大门到步行街两侧凸凹有致的沿街建筑、连续的水体景观、台阶和跌水，使本区步行街空间层次丰富、收放有致，建筑形式别具风格，凸显鲜明个性和地方特色；③东部商住院落：为 23 层商住建筑，沿北面城市道路和西面步行道为四层商业用房。 东片区（燕池片区）为本期实施启动旧城改造项目。 20 b)西部片区：即由西北部文化休闲区和西部商住组团组成。 ①西北部文化休闲区：结合保留的郑祠、天后宫，规 划在该区南部设置一座戏台，考虑到本区建筑的相互协调融合，规划在本区北部、解放中路南侧安排两栋 11 层商住建筑，在建筑单体设计时，其风格应与郑祠、天后宫统一协调，采用坡屋顶形式。 在戏台前通过四周建筑空间的围合，形成一个文化休闲广场，作为人们看戏和其他的活动场所。 ②西部商住组团：由两排高层建筑组成，底部为 4层群房，规划作为商场，上部是两座 22~25层联排住宅。 c)中部片区：即中部步行商业街区。 依托规划一条 500m的步行街道，在其两侧集中布置商业建筑。 道路宽度与两侧建筑高度比按 H/D=l来控制，层数以 4— 5层为主 ，考虑天际轮廓线和立面空间景观组织，适当安排部分 3 层和 6层建筑。 建筑强调简洁、明快、清新。 沿街建筑空间呈线性布置，鳞次栉比，立面墙体凸凹变化，沿街建筑高低错落有致，突显商业步行街丰富的空间景观效果和浓郁的商业氛围。 d)南部片区：即由位于该片区西部的多层商住组团和东部的高层商住组团组成。 ①西部多层商住组团，为连排式 6 至 7层商住建筑，其沿街一层为商业店面，二层及其以上为住宅。 ②东部高层商住组团，为 16层高层商住建筑，其沿街一至二层为商业，三层及其以上为住宅。 e)北部片区：北部商住组团，为 6 至 7 层商住建筑，沿 街一层为商业，二层及其以上为住宅。 用地布局 a)住宅组团（院落）。 本小区属市政设施齐全、环境较好的商 21 住区，在住宅组团（院落）中规划活动场地和完善的休闲娱乐设施，有利于增强住宅组团的安全防卫和归属感。 鲤中小区由中间穿过的公园路分成东西两个区，新建住宅规划人口 5800人，总户数 1657户。 东区的燕池片区东部商住院落规划住户 180户，东南部步行商住区的住宅院落规划住户 160户；西区的中部片区步行商业街的宅院落规划住户 48户；西区的西部片区西北部文化休闲区的住宅院落规划住户 40 户，西部商住组团规 划住户 363 户；北部片区商住组团规划住户 422 户；南部片区由三个较为独立的商住院落，规划住户移 444户。 其中北部商住组团和西部片区的三个商住院落作为拆迁户的安置区。 整个小区的住宅建筑采用大、中、小不同户型混合布置的方式，可满足分期开发建设中不同层次的需求。 为提高城市中心区的土地利用率，规划除东部片区（燕池片区）、西部片区和南部片区的高层建筑和区内保留建筑外，新建住宅基本上多为 7层建筑，底层架空停车。 为取得良好的建筑朝向，小区住宅建筑基本上按南北朝向布局。 b)公建设施。 小区的公共建筑主要为整个县城服务的 商业金融设施，大部分安排在步行商业街和沿街住宅的底层，新建公建总建筑面积 m2。 为小区服务的幼儿园设置在小区北部，占地面积 2020m2，建筑面积 1200m2。 小区社区管理和服务中心设在规划商住区和住宅区，青少年和老年活动站、物业管理以及居委会、卫生站、治安联防站等有关配套服务设施均安排在该中心，社区管理和服务中心可结合住宅建筑底层设置。 小区内老人、儿童游戏活动场地、居民体育和健身活动设施可结合郑祠和天后宫的休闲文化广场、文体绿化广 22 场、组团中心绿地和院落空间布置。 小区金融、邮电、商业服务设施等结合 本区商业区安排。 规划小区储蓄所设置两处，分布在步行商业街上，以达到内外兼顾的原则。 医疗服务站设置在北部，主要为本小区居民服务。 c)市政设施。 在每个组团出入口附近设垃圾收集点，服务半径不大于 70m。 在商住区和住宅区均安排居民存车处、变电室等市政公用设施，居民停车由路边临时停车和建筑底层架空来解决。 在规划范围内设四处公厕，主要分布在步行商业街上，结合商业建筑布置，每处建筑面积不小于 50 m2。 市政交通系统 道路交通组织 道路交通系统充分考虑与周边城市道路的衔接，在总体规划的基础上，结合小 区实际，对区内个别路网进行适当调整，使之与城市路网既相互衔接，又自成体系、相对独立，并满足本小区用地功能布局需要。 城市道路从小区外侧边缘通过，避免城市道路穿越本小区造成不良影响，小区内交通以人车分流为原则，西区以东西走向的两条弧形车行道划分西、中、南、北片区做为鲤中小区西区的主要交通路网骨架，北接解放中路，西南接八二五北路，结合用地功能布局组织各片区交通。 小区南北向车行交通主要由公园路解决，北接解放中路，南接南大路，中段接师范路和两条弧行路。 燕池片区依托公园路、南大路、师范路组织内部交通。 西部片区规划了一条 独立的组团级道路，解决片区内部交通。 步行街布置 小区步行系统沿小区中部空间景观展开，结合小区商业步行 23 街组织步行系统，做到人车分流，通过贯通小区中心的步行系统，把小区步行街主入口的集散广场、步行街主题广场、核心区商业广场、燕池片区文体绿化广场和古砚池商业广场等五个广场串连起来：以步行街主入口的集散广场为起点，穿过步行街主题广场、核心区商业广场，最后到燕池片区文体绿化广场和古砚池商业广场。 为人们提供一个亲切、宜人、安全、舒适的购物环境。 停车场布置 停车场作为步行商业街的配套设施，显得 特别重要，停车场配置位置和停车位数量直接对步行商业街的开发经营经济效益起到关键作用。 根据国家规范并结合当地实际，机动车停车位数量商业建筑按 ／ 100 m2，两条步行商业街需要 350个车位，规划分别在西部入口附近和东部片区绿化广场各设一个 150 个车位的地下停车库；同时还在南大路一侧、北部片区的入口附近和东部文体绿化广场北部各设置一处地面停车场，停车位约 50个；在小区步行街共设 2处非机动车地面停车场，面积为 700 m2，可提供 700 个停车位；住宅建筑按 车位／ 10 户配建停车位，共需 350 个车位，多 层住宅区采用底层架空停车和地面临时停车相结合形式，共配置了 210 个停车位；东部片区的高层住宅安排了一处 40个车位的地下停车库；西部片区商住建筑由住宅与商场合建一处 100 辆左右的地下停车库。 规划整个小区机动车停车位为700个。 公交系统 为减轻城市交通压力，充分发挥公共交通优势，并满足小区公共交通需要，以城市道路为交通运输线，分别在小区天后广场 24 北侧的解放中路、小区主入口左侧 50m外的八二五北路、小区南侧的南大路交叉口左侧 5m 处以及东部住宅区北侧的东文路等城市道路路边布置公交站点，使小区居民出行便捷， 也可方便市民达到本区购物、休闲、娱乐活动。 规划每个公交站点服各半径按150m控制。 绿地景观布局 绿地规划 规划遵循以人为本、以人的游憩活动为中心的设计原则，强调绿化规划的系统性和网络性，力图创造点、线、面相结合、空间层次丰富的小区绿化空间。 点： 商住区和住宅区组团绿地、公建单位绿化等小块公共绿地。 线：小区四周的城市道路沿线绿化、小区道路绿化和街头绿化、步行系统绿化带和建筑后退道路红线形成的连续街头绿化。 面：步行街广场中心绿地、天后广场绿地、燕池片区文体绿化广 场绿地、住宅区宅前屋后和院落空间的绿化。 景观规划 a)规划目标。 坚持“以人为本”的指导思想，通过旧城改造，重新营造出一个整体协调优美的空间环境和景观风貌。 在规划中，通过传统的造园设计手法和现代的城市设计、景观设计手法，结合当地特色，把各种特殊的符号、场地、实物、空间融合起来，构建和谐、完美的居住活动空间。 把燕池片区建成仙游县城最优美、最具品位的休闲商 住区。 b) 规划构思。 以人、建筑、环境与景观的有机融合为主旨，结合小区功能定位和公共空间的组织布局，运用城市设计手法， 25 建构本区独特 的空间环境和景观风貌。 规划中，着重以地块集中绿化为基础，强调点、线、面多样空间形式的有机组合，每个地块均有一个富于特色的绿化环境，根据燕池片区的规划结构特点，以步行系统为主干，分为若干不同的景观区（节点），各景观区（节点）之间通过景观轴线予以串联，并结合景观设计主题和小区主路沿线的空间景观组织进行植物配植，使本小区真正成为一个亲和、自然、舒适、悦愉的人居生活空间。 ①景观点。 小区主要的景观点有步行街主入口的集散广场、步行街主题广场、核心商业广场、市民文体绿化广场、古砚池商业广场等五个宽阔的开敞空间，是本区 整个空间景观序列的精华所在，五个景观点兼有商业广场的性质，为四周商业建筑的旅客提供聚散、休憩和娱乐的场所，是整个小区人流活动汇集的交汇点。 通过图案铺地、喷泉、雕塑、座登、花台、草坪、树木等的精心组织，使之相互融合成为一个整体，以营造具有现代气息的商业购物氛围，对步行商业建筑的开发经营效益起到推动作用。 ②景观轴线。 步行商业街和文体绿化广场，组织了一条步行景观休闲轴，该轴线是支撑小区景观系统的重要骨架，通过该景观主轴把主入口的集散广场、步行街主题广场、核心商业广场、燕池片区文体绿化广场和古砚池商业广场等五个景 观点串联起来，形成一条完整、开放的景观序列空间，并使五个景观成为人们行走中的空间对景。 同时，以该景观轴线为载体，强化其空间环境景观设计，结合沿线建筑，通过草坪、树木、水景、步行道、花卉、景石、坐凳、铺地、园林小品、文化和体育健身休闲设施及场地等的精心 26 布置设计，在小区中心形成一条视觉和景观通廊，为中心商业区创造一条舒适宜人、富有活力、具有当地特色的园林式游憩步行空间和街道景观，便于人们在小区购物的同时，可以自由地休憩、散步、交往和欣赏，从而提升商住区的吸引力和凝聚力，体现小区独特的人文关怀和景观内涵。 ③建 筑界面景观。 步行景观轴和两条弧形小区车行道两侧以及八二五北路、南大路、解放中路、公园路等城市道路沿线的小区一侧，是体现小区环境景观和风貌的重要建筑界面，从城市设计角度，加强其沿线建筑造型、材料、风格、色彩、天际轮廓线以及平面空间布局的协调统一和设计，加强环境建设和景观控制，以达到良好的小区建筑界面景观效果。 小区西北角和燕池片区的高层商住楼，作为县城的标志性建筑之一，要与整个小区的建筑风格在整体统一协调前提下注重展现自己相对独立的个性，以凸显独特的地位和良好景观形象。 ④公共服务及标识系统：充分体现以人为本、 对人关怀的理念，在商业步行区和各功能区合理设置坐椅、电话亭（报亭）、花坛、邮筒、垃圾箱、路（地）灯、无障碍通道等市政公用设施和公共服务设施，并沿主要空间序列分布。 小区广告牌要统一规划设计和安放，以取得良好视觉景观效果。 与此同时，设立完善的标识系统，使得人们对本中心产生强烈的认同感及归属感。 主要规划指标 鲤中小区新建建筑面积 a) 鲤中小区总建筑面积 m2，其中新建建筑面积 万 m2，保留建筑面积 m2。 b) 新建建筑面积 m2,其中住宅建筑面积 m2， 27 公共建筑面积 m2。 c)燕池片区新建建筑面积 69732万 m2，其中：住宅建筑面积47600万 m2，公共建筑面积 20634万 m2，底层架空建筑面积 1498万 m2。 建筑技术经济指标 a) 鲤中小区建筑指标 ① 建筑容积率 2. 8； ② 建筑密度： %； ③ 绿化率： %。 ④ 拆建比： 1:。 b) 燕池片区建筑指标 ① 建筑容积率 ； ② 建筑密度： %； ③ 绿化率： %。 ④ 拆建比： 1:。 28 5 工程建设方案 建筑设计引导 总体建筑协调统一性 小区整体建筑空间协调优美、健康有序，反映小区功能内涵，展示中心商业区的良好形象，体现仙游县城市规划建设管理的新水平。 规划总体上要求小区建筑设计要把有形的建筑要素与无形的文化内涵、生活方式、审美情趣等结合起来，建筑造型突出简洁明快、线条流畅、富有现代生活气息，建筑色彩在强调统一的基础上，可根据建筑功能性质和所处区位不同，适当进行协调变化。 为保证小区建筑间彼此协调，规划强调对小区建筑进行整体景观控制，对小区建筑风格提出基本的设计导向，使小区的建筑风格既具有特色又 协调统一。 住宅建筑 小区住宅建筑宜体现简洁明快的现代风格，住宅建筑整体建筑群宜保持相同或相近的建筑风格及色彩，建筑以具有亲切感与亲和力的坡屋顶。 建筑色彩以冷色调为主，以利与周边环境相融合，并可提升小区建筑整体风貌和品味。 公共建筑 小区公共建筑要求其风格和色彩要符合其自身的功能和特点，总体上要求小区公共建筑宜为简洁的现代风格，同时使用清水砖墙、玻璃和轻巧的片顶，使现代感和传统材料有机结合。 建筑色彩以暖色调为基调，以便与公共建筑的特性相协调。 建筑形式要具有亲和力，平面和立面处理要求考 究，轮廓线丰富，细部 29 处理精细。 商业建筑 小区商业建筑要求其在尺度上应考虑与人体尺度的适应，色彩上宜丰富多彩，以营造富有活力的商业氛围，要通过建。