产权酒店策划案例(编辑修改稿)

产权酒店策划案例(编辑修改稿)内容摘要：

银行按揭：（照原价）   20200元于签署 《 认购书 》 时缴付；  30%于签署 《 认购书 》 后 7天内到指定律师楼或发展商指定地点签署 《 房地产购买合同 》 及《 客房管理协议 》 时缴付（扣除订金）；同时交齐办理银行按揭申请资料；  70%办理银行按揭；  6%；若未能达到 6%的年度红利回报返还客户，则发展商原价回购本房产；  别墅部分  别墅部分与公寓部分程序相当，定金数目为 5万元，不返租。 优惠折扣条件和方式  1) 建议本项目的折扣方案如下：  I. 销售人员可给予一次性付款客户 2%销售折扣，按揭无折扣；  ，销售部经理认可，可给予一次性付款客户 3%销售折扣，按揭 1%的折扣，比例掌握不超过 20%；  （或与本项目运作有关协作人员要求）经销售部经理提出，报经华宇公司主管领导书面同意可给予一次性付款客户 4%销售折扣，按揭 2%折扣；  IV. 5%及以上的销售折扣，经华宇公司主管领导书面同意批准。 其他优惠政策  ：  我行建议开发商综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。 比如客户可以得到航空机票更多的折扣、华宇其他酒店、商场、娱乐消费场所的优惠措施。 具体的优惠政策优华宇公司确定。 优惠的原则购买大户型单位或多套单位的企业和个人享有更多的优惠措施。  别墅客户可以获赠高尔夫金卡；一次性付款客户销售人员可打 96折，按揭可打 98折。 超过此范围的折扣都需要经华宇公司主管领导书面同意批准。 免费度假时权的折算  I. 业主每年享有 21天免费度假时权，当年未用完的，不累计到下一个年度；  II. 三亚旅黄金季每年的 2月、 5月、 10月，业主在此期间入住酒店，每年的 21天免费度假时权将折合成 7天的免费度假时权（即平常 3天的时权可以折合旅游黄金季节 1天的时权）； 投资收益模型 —以公寓 A户型为例  A型标准间（ 77平方米）委托型投资分析（以六成十年银行按揭为例）  1) 总价： 1155000元  2) 购房款：  I. 首付款： 470000元  II. 年还款：月供 /月 12月 /年 =90272元 （十年按揭， 1万元月还款 ）  3) 年基本费用支出：  I. 物业管理费： 77m2 8元 / m2 /月 12月 /年 =7395元 /年（物业费暂时以 8元 / m2 /月计算）  II. 取暖费： 77 m2 18元 / m2/年 =1368元 /年  III. 小计： 8763元   4) 购房相应费用：  I. 贷款保险费（房价款 % ）： 8105元 /套房  II. 贷款律师费（贷款额的千分之叁）： 2055元 /套房  （房价款的百分之贰）： 23100/套房  IV. 契税（房价款的百分之壹点伍）： 17325/套房  V. 手续费（ 120平方米以下的每套为 500元）： 500元  VI. 印花税（房价总款的万分之伍）： /套房  小计：  5) 收入（以酒店年入住率 %计算，标准间实价 800元）  I. 收益： 365 % 800=  II. 相应税费：  A．税金 5%：  B．酒店管理佣金 18%：  C．酒店消耗品 %：   6) 合计  元 = 业主年纯收益 (物业费、能源费不缴 )：  90272元 =28200元  年收益率： 28200元 /470000元 =6%  从该收益模型可以看出，由于户型的面积和单价较高，酒店客房必须要保障较高的出租率和较高的房价才能保障业主 6%收益。 而对于业主来说这个指标的抗风险能力很低，在这方面会形成比较大的销售压力。 促销活动建议  除了传统的广告手段与媒体传播以外，组织各种活动也是销售的重要手段之一。 促销活动可以在让目标客户更加准确得到相关信息的同时，尽量减少广告宣传的浪费，降低销售成本，使项目利益最大化。 另外，因其直接面对目标客户群体，所以往往可以较广告及其它手段更为准确和反应迅速，所以已经成为了一种直接有效的销售方式。 同时通过这种形式可与客户保持良好的关系，可以通过活动传达丰富的生活气息，对于高档物业来说比较适用。 各阶段促销活动主题建议  1) 预热期  I. 活动主题：“亚龙湾旅游及旅游房地产发展论坛”  II. 活动的背景：三亚政府正在全力推介三亚旅游业，目标是将三亚建成“亚洲一流，世界知名”的旅游城市，而房地产与旅游业都是当地乃至全国经济发展的重点。 旅游房地产依托房地产与旅游业的发展，并将二者有机的结合，必然成为新的市场亮点。  以往的产权式酒店主要强调投资价值，并没有从旅游业、旅游房地产业这个根本上去解惑答疑，客户并不真正了解这类物业。 以论坛的形式推介项目有两大优势：一是论题的讨论价值高，可以形成新闻点。 二是论坛形式的可信度高，论坛的内容和新闻报道可以直接成为项目最可信的宣传材料之一。  III. 活动内容：邀请三亚市政府官员、三亚旅游局官员、全国环境人居住宅产业司、建设部相关人士、文化界名人、房地产业同行、新闻记者共同讨论 —“健康、休闲、度假、养生”等及多功能于一体的亚龙湾旅游及旅游房地产业的发展前景。 论坛的系列内容  A. 系列一：健康三亚、阳光、空气、海滩、充足的海岛旅游资源。 “非典”过后，对健康的关注度大大提高。 三亚亚龙湾 —最理想的健康养生场所。  B. 三亚亚龙湾的旅游业发展现状及前景，可与世界知名的旅游度假胜地比较，如夏威夷、巴厘岛等，引出亚龙湾未来旅游业的无限发展潜力。  C. 旅游房地产业在亚龙湾的发展现状和前景，华宇酒店项目将作为本次论坛的重要实例参与论坛。  推广媒体：在全国各地以软新闻方式，分系列在重点销售城市推广。  目的：在项目预热期于全国范围内造势 热销期  I. 巡展主题：亚龙湾 —全国最适合投资旅游房地产的地方。 华宇产权酒店 —亚龙湾唯一可投资的产权式酒店。  II. 推广方式：以主要城市巡展、直投为主。  III. 活动方式：论坛结束后，项目在全国已经有了一定的知名度，在这个阶段趁热打铁，针对目标客户，选择有效媒体直投。 如企业类：各城市的大中型外企、各企业类协会、各种委员会。 个人类：银行存款在 300万元以上的金卡会员、目标企业的高层管理者、高尔夫会员。 持续期  I. 活动方式：借助一些企业、文化团体宣传（活动）期间，针剂宣传项目。 如世界小姐竞选活动中的“搭车”宣传。 “搭车”活动：  今年下半年三亚将举办新丝路中国模特大赛、世界小姐中国选拔赛、国际铁人三项赛、香港 三亚国际帆船赛、第二十六届世界潜水联合会代表大会、天涯海角国际婚庆和倍受关注的第 53届世界小姐总决赛。 同时项目还可以考虑参加影视圈周年聚会、高尔夫球比赛、名车展示等的“搭车”活动。 各阶段促销活动形式建议  1) 预热期  I. 论坛及研讨会、茶话会等形式；  II. 三亚实地体验；广邀各相关专家、学者、官员参加，为新闻炒作造势。 活动地点选在三亚或北京，邀请三亚政府协助，大力宣传亚龙湾和华宇酒店。  热销期  I. 直投：采用实名制，同时面对公寓客户采取抽奖活动，奖品为分时度假时权；直投主要与当地媒体合作，利用他们的客户网络和渠道宣传。 为了保证直投到客户，需要设立抽奖活动以作由头。