中国扬州房地产市调报告(编辑修改稿)

中国扬州房地产市调报告(编辑修改稿)内容摘要：

规则性、稳定性进一步提高，不会出现过去 “ 缓升骤降 ” 或 “ 急升缓降 ” 的局面，而将呈现出 “ 缓升缓降 ”的新态势；三是周期时间拉长。 判断的主要理由是： —— 党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标，将极 大地激发全省人民为富民强省、在全面建设小康社会基础上率先基本实现现代化而努力工作的热情。 —— 具有比较雄厚的物质技术基础，全省经济总量已突破 1 万亿元大关，年末金融机构存款超过 1 万亿元，加上大量引进的国外先进技术设备，基础设施状况大大改善，为全省经济步入快速发展轨道提供了先决条件。 —— 具有广阔的经济增长空间，全省工业化水平虽然较高，但工业化的历史任务远未完成，投资和消费需求潜力巨大。 城市化进程加快推进，产业结构快速提升，信息技术等一些高增长行业将引领全省经济较快稳定增长。 长江三角洲地区正成为外商投资 和项目转移的集中地，这对于开放度较高的江苏来说是一个难得的历史性机遇。 民间投资正在被迅速激活。 居民消费结构正在酝酿升级，商品房、汽车等消费热点较快增长。 —— 市场配置资源的基础性作用逐步增强。 江苏是在全国较早实行市场取向改革的省份。 股份制、 “ 三资 ” 和私营个体等非公有制经济加快发展。 私营企业总数已位居全国第一。 加入 WTO 后，按照世贸组织规则和我国政府承诺，江苏积极转变政府职能，深化行政审批制度改革，进一步整顿和规范市场经济秩序，加强社会信用体系建设，政府与企业、市场和社会的关系出现积极变化，从而为经济发展 创造了良好的制度与政策环境。 —— 入世积极效应将得到更有效的释放。 随着中国经济融入世界经济步伐的加快，出口和外商直接投资力度仍然较强，加之全省协议利用外资增势强劲，为今后开放型经济的较快增长打下了一个良好基础。 （二）扬州印象 中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。 扬州城区至今已有 2400 多年的建城史。 现辖广陵、维扬区、邗江 3 个区，江都、高邮、仪征 3 个市和宝应县。 全市共有 97 个乡镇， 9 个街道办事处。 全市总面积 平方公里，市区总面积 平方公里，全市总人口 万，其中市区人口 万人。 现辖区域在东经 119 度 01 分（仪征市移居、青山一线）至 119 度 54 分、北岸 31 度56 分至 33 度 25 分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。 南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。 境内有长江岸线 公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长 公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯 4 湖，汇入长江。 扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经 119 度 26 分、北纬 32 度 24 分。 扬州属亚热带湿润气候区，四季 分明，气候温和，年均气温 15℃ ，年降水量 1030 毫米，年日照时间 2140 小时，全年无霜期 222 天。 90%以上是平原。 境内长江岸线 80 多公里，水深江阔，岸线稳定；扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。 石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较为丰富。 江苏油田总部设在扬州，石油年平均开采量 120 万吨。 扬州市水陆交通基础实施优良，运输便捷。 南京到扬州汽车只需 1 个多小时，上海到扬州只需 2 个多小时，北京至扬州只需要 8 个多小时。 现有万吨级码头泊位 9 个，可停靠 5 万 吨级船舶。 目前在扬州港开展国际集装箱运输业务的船务公司近 30 家，如中远、中海及 MAERSK、 OOCL、 HMM、 EVG、 CMA、 ZIM、 HJ、KL 等国内外著名船务公司，这些公司的驳船每周有近 30 个航次停靠扬州港，根据客户的不同需要，定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。 同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸，年完成货物吞吐量 700 万吨左右。 扬州宜港岸线 47公里，已开发利用 17公里。 公路：京沪和宁通高速公路连接全市，构成我市一横一纵 T 型 高速公路骨架。 长江北岸正在造 防洪、运输 双功能的沿江高等级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。 正在开工建设的扬州西北绕城高速公路，全长 公里，东与京沪高速公路淮江段相连，与正在施工的润扬大桥相接，将于 2020 年 12 月底完成全部工程，与润扬长江公路大桥同步建成通车。 扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。 这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。 1998 年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。 中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国 4A 级风景区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；扬州的穆斯林旅游产品正日渐成为我国穆斯林旅游线的重要组成部分。 多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在 “ 古、文、水、绿、秀 ” 上做文章，成功地开发了一大批旅游 “ 新品、名品、精品 ” ，并进一步开发和完善了瘦西湖乾 隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。 2020 年，扬州旅游业继续保持了较快的发展。 接待境外旅游者 万人次，同比增长 %；创汇 4001万美元，同比增长 %。 接待国内旅游者 552 万人次，同比增长 %。 国内旅游收入 亿元，同比增长 %。 旅游总收入 亿元 ,同比增加 %。 旅游增加值 亿元 ,同比增长 %。 目前，全市拥有星级涉外饭店 36 家，各类旅行社 50 家。 （三） 2020 扬州市经济运行情况分析 工业经济稳定增长。 112月，全市规模以上工业完成产值 亿元，同比增长 ％；完成增加值 亿元，同比增长 ％，比前年同期提高 个百分点比全省平均水平低 个百分点。 112 月全市工业产销率累计达 ％，比前年同期提高 上百分点。 固定资产投资快速增长。 112 月全市完成全社会固定资产投资额 亿元，同比增长 ％。 其中：基本建设完成投资 亿元，同比增长 ％；更新改造完成投资 亿元，同比下降 31％；房地产开发完成投资 亿元，同比增长 ％。 消费品市场稳中趋活。 112 月全市实现社会消费品零售额 亿元，同比增长 ％；餐饮业实现零售额 亿元，同比增长 ％。 利用外资持续增长。 112 月全市新批利用外资金额 50960 万美元，分别比前年同期增长 ％和 倍。 外商实际投资 25580 万美元，增长 倍。 财政收增加较快。 112 月全市实现财政总收 亿元，同比增长 ％。 增幅高于省辖市平均增幅 个百分点。 其中地方财政收 亿元，同比增长 55%. 四、扬州市房地产市场总体情况分析 （一） 2020 扬州市房地产市场回顾 市府发布重大利好 刺激楼市持续升温 为了继续搞活房地产市场， 2020 年市政府适时地发布了《关于进一步搞活市区房地产市场的意见》，给蓬勃发展中的楼市又添了一把干柴。 “ 土地革命 ” 风起云涌 外地 “ 诸侯 ” 抢摊扬城 土地批租方式的改变，是 2020 年中最抢人眼球的变化，业界称之为 “ 土地 革命 ”。 以往，国有土地使用权主要采取 “ 协议出让 ” ，政府官员在其中起的作用举足轻重。 这种容易诱发公务员“ 寻租 ” 行为的出让方式，现在被正式 “ 叫停 ” ，取而代之的是公开、公平的拍卖。 “ 土地革命 ” 引发房地产市场的躁动。 开发商能不能获得好的项目，要靠资金实力。 长远来看，它将提高房地产业的准入门槛。 “ 超级航母 ” 在房地产业的积极运作，降低企业的机会成本，有利于楼市品质的提高。 2020 年在扬州落户的外地房地产商有十来家，东瓯、新港、莱茵达、虹源 „„ 他们或是成立独资公司，或是和本地公司联营。 抢滩扬城的开发商，动 辄甩出上亿元的资金，有的背靠上市公司，实力雄厚，令在扬州楼市中划小舢板讨生活的小开发望而生畏。 文昌苑开工起高潮，廉租房销售有新规 2020 年，扬州市继翠岗、连运、新民等经济适用房大量投放市场之后，又在城东建设康居工程文昌苑。 小区占地面积近 40 公顷，建筑面积 40 万平方米，可容纳居民 1 万多人，计划两年内完成建设。 在大力建设经济适用房的同时，为了堵塞销售环节上的漏洞，市府对购房对象作出了新的规定。 今后，经济适用房将主要出售给扬州的无房户、人均居住面积不足 8 平方米的居民家庭、政府重点工程的拆迁户以及 实施危房改造项目异地安置的居民家庭。 购房面积也有了约束，购买经济适用房的面积基数是 75 平方，超出部分按商品房价格计算。 凡已经享受过经济房优惠的居民，不得再购买经济适用房。 房展会异彩纷呈 购房人眼花缭乱 在春秋两次房交会上花花绿绿的楼书广告、千姿百态的企业文化、别出心裁的看房热线，把房交会会场搞得热火朝天。 短短的三天时间内，成交额与往年比较有了成倍的增长。 特别是二手房中介市场在整个成交额中，已经占有半壁江山。 旺盛需求刺激 “ 房价 ” 涨声一片 回眸 2020 年，旺盛的住房需求 , 使得 房价一路凯歌，不少开发商喜形于色，销售业绩骄人。 有人说，房价的上涨完全是由旺盛需求造成的，不存在所谓 “ 泡沫 ” ，政策拉动、城市改造等多种因素的刺激，是房地产市场空前火爆的内在原因，因此，大可不必有 “ 狼来了 ” 的忧虑。 但是，不乏有人告诫，好日子不可能永久维持。 房地产业的持续升温，已经使楼市 “ 泡沫 ” 浮起，泰来否极，牛熊交替登场，毕竟是市场经济的内在规律。 就不知，这样的劝告在 “ 大牛市 ” 中有多少人能听得进去。 拆迁条例新鲜出炉 货币安置尘埃落定 在众目关注下，扬州市新版的《扬州市市区房屋拆迁安置条例》新鲜 出炉，给拆迁工作注入了全新的内涵。 其要点是，明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置；补偿的标准考虑了房屋的建筑面积、区位、用途等多种因素，通过房地产评估确定。 补偿的方式为货币安置和货币安置金额同等的房屋产权调换。 宋城名都独辟蹊径 旅游物业笑傲江湖 把房地产开发和旅游事业结合在一起，是条新思路，能否取得成功，取决于智慧和胆识。 “ 宋城名都 ”独辟蹊径，经过策划者的大胆创新，获得了极大成功。 这是一处位于老城区的旅游物业，和宋城遗址相互依赖 ，景中游、游中景，打造赏心悦目的购物好去处。 整个项目和城市空间的拓展、城市配套的更新紧密相连。 以热点旅游为依托，充分考虑旅游购物的特点和规律。 旧城改造虚晃一枪 教场拆迁裹足不前 从总体上看， 2020 年旧城改造的步伐不快，诸多不确定的因素制约着老城区改造的进程。 城区的总体规划修编（纲要）已经上报，上级审批尚未完成，大政方针确定较迟，使决策者不敢贸然行动。 此外，扬州毕竟是历史文化名城，旧城内有许多弥足珍贵的历史遗存，如何妥善改造，面临两难选择。 原本设想在年内动手的教场改造，没能按计划实 施，使那里急切盼望拆迁的市民空欢喜了一场。 据悉，教场的地块改造，再次列入 2020 年的计划。 宏观调控出奇招 年终土地大拍卖 去年尾，有 14 宗国有土地挂牌，公开拍卖。 总面积为 1,322,874 平方米，折合将近二千亩。 所有对外招商的土地，都远离老城区，会对市场有多大的冲击，谁也猜不透。 初略估算，若平均成交价以 50 万元 /亩计，出让土地的总价达 10 个亿。 土地是开发商的命根，扬城土地大出货，引来了国内众多的地产 “ 大鳄 ”。 如何吃准土地的价格，颇伤脑筋。 西区的繁荣普遍看好，土地价格容易上得去；而其它方位上 的地块，目前因尚未成气候，能不能拿全凭商家的精明。 房地产是国民经济的支柱产业，扬州的发展箭在弦上，长江三角洲将形成以上海为核心的大都会，扬州必定会在这一轮发展中重振雄风。 扬州具备大扩容的潜在可能和现实要求，大交通格局的形成，为这种发展奠定了基础。 未雨绸缪，果断拉开城市的骨架，为城市拓展埋下伏笔，无疑是高明之举。 从这次供地的谋略推测，超常规做好城市的 “ 谋篇 ” 布局，这正是决策者的远见卓识。 从消费者角度出发，新住宅大量投放市场，必然形成竞争态势，高企的房价有可能回落，这对于消费者而言，未尝不是件好事。 不失时机，趋利避害，是发展房地产业的关键，通过土地供应的大扩容，我们将可看到了 “ 大扬州 ” 的雏形。 来鹤台一飞冲天，努力打造西区 CBD 扬州去年被台湾有关方面评为极力推荐投资的城市之一，扬州理想的投资环境，吸引外商纷至沓来。 西区的潜在优势，使投资人看中了这方热土，大级别的公共设施落户西区，更使 “ 站场板块 ” 人气陡升。 位于邗江路与文昌西路交会处的来鹤台广场，就是在这样的大背景下诞生的。 这是由外方投资 3000 万美圆合作开发的项目，整个工程占地 112 亩，其中广场面积 60亩，手笔之大，可见一斑。 西 区的中心商务区正在酝酿之中，来鹤台的出现给 CBD 的形成增。