上海酒店式公寓可行性研究报告(编辑修改稿)

上海酒店式公寓可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

苑 3 房 4 房 239288 1925 1500 亦苑 3 房 4 房 253291 1523 15001600 上海酒店式公寓汇总表 No 房产名称 地址 规模（套） 房产种类 出租率 浦东 1 浦东雅诗阁 浦东大道 3 号 ,浦东南路 334 高层 90% 2 明城花苑 崂山东路 600 号 ,世纪大道 300 高层 (28F) 85% 3 汤臣商务中心 张杨路 188 号 , 杨家渡口 742 商住办高层 (25, 28F) 80% 4 盈标花园 金桥红枫路 450 弄 , 碧云路 110 小高层 (8F) 5 四季华庭 花木路 983 号 ,罗山路 88 小高层（ 10F） 6 东樱花苑 临沂北路 200 号 466 高层 (28F) 7 环球广场 桃林路 18 号 高层（ 32F） 静安 1 华山公寓 华山路 688 号 ,镇宁路 148 高层 (38F) 93% 2 静安广场 华山路 339 号 高层 (33F) 98% 3 嘉里中心 南京西路 1515 号 133 高层 (28F) 90% 4 上海商城 南京西路 1736 号 472 高层综合楼 88% 5 协和酒店公寓 南京西路 2068 号 高层 6 总统公寓 华山路 868 号 高层 7 东方雅筑 镇宁路 9 号 高层 8 爱俪轩 镇宁路 98 号 高层 80% 徐汇 1 芝大厦 衡山路 41 号 高层 80% 2 东亚公寓 衡山路 65 高层 (22F) 90% 3 汇金广场 肇嘉浜路 235 高层 100% 4 徐汇盛捷公寓 陕西南 路 167 高层 80% No 房产名称 地址 规模 房产种类 出租率 5 港汇花园 华山路 2118 弄 高层 100% 6 名仕苑 广元西路 88 号 高层 7 鸿艺豪苑 淮海中路 1500 弄 146 高层 90% 8 金苑 安福路 198 号 高层 9 亦苑 安福路 168 号 高层 卢湾 1 广东发展银行大厦 Patina Court 徐家汇路 555 号 ,鲁班路 高层 (27F) 90% 2 丽晶苑 Somerest Grand 济南路 8 号 ,淮海路 72 高层 (34F) 95% 3 大 上海时代广场 时代豪庭 淮海中路 111 号 ,普安路 118 高层 (26F) 95% 4 香港广场世纪阁 淮海中路 282 号 264 高层 (38F) 5 城市酒店公寓 延安路 ,陕西路 5 号 高层 6 希尔福公寓 西藏南路 218 号 278 高层 长宁 1 温莎公寓 虹桥路 , 虹梅路 112 小高层 2 君悦花园 虹梅路 3887 弄号 小高层 (8F) 3 金桥花园 东诸安浜路 103 室 196 高层 98％ 4 泰古酒店公寓 古北新区荣华东道鹿特丹花园 小高层 5 长宁贵都 长宁路 889 号 18F 高层 95% 6 东方雅苑 镇宁路 9 号 18F 高层 85% 7 金都苑 定西路 1310 弄 16 号 高层 90% 8 京华酒店公寓 东诸安浜路 103 号 高层 95% 9 上海丽晶大厦 仙霞路 88 号 高层 80% 10 新华嘉利公寓 新华路 699 号 高层 95% No 房产名称 地址 规模 房产种类 出租率 11 瑞峰公寓酒店 延安西路 1066 号 400 套 高层 12 柏华丽豪华公寓 长宁路 833 号 261 套 32F 高层 13 虹桥首席酒店公寓 虹梅路 2899 号 高层 14 鸿发苑 新华路 2 号 高层 15 法华苑 法华镇路 123 弄 14 号 B 幢 高层 16 爱都公寓 虹桥路 2222 弄 55 号 高层 17 嘉里华庭二期 华山路 1038 号 118 套 高层 黄浦 1 新黄浦酒店公寓 永寿路 245 高层 80% 2 天赐公寓 广东路 429 号 小高层 85% 3 上海威斯汀公寓 河南中路 88 号 143 套 高层 4 金银汇 九江路浙江中路 高层 5 世福汇 九江路 619 号 707 高层 上海酒店式公寓入住率走势（ 9 8 Q 3 － 0 3 Q 1 ）40%50%60%70%80%90%98Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1（ 2）入住率 近年来上海酒店式公寓的市场需 求量稳步增长。 19982020 年受环境影响，增长缓慢，年均增长 7%。 近三年来上海经济运行情况良好，特别是中国在 2020 年成功加入世贸组织，带来更多的外籍人士，整体市场表现较好，需求量明显加快。 2020 和 2020 年的需求量增长比例分别为 30％和 50％。 从 98 年三季度到 2020 年一季度的酒店式公寓入住率走势图来看，尽管中间有波折，整体还是呈现上升态势，从 1998 年底的 65%上升到目前的 84％。 特别是 2020 年以来，在一系列利好消息和政策的影响下，酒店式公寓的入住率呈直线上升态势。 位于上海淮海路、小 陆家嘴 CBD、徐家汇附近的酒店式公寓，出租率自 2020 年以来出现大幅反弹，一些酒店式公寓都已经接近满租。 目前的高档酒店式公寓已经走出了低谷，表现出强劲的市场需求，市场前景看好。 目前酒店式公寓新增供应的市场吸纳速度较快。 黄浦区和长宁区在 2020 年二、三季度有新供应， 入住率有较大下降，但在四季度入住率就有了明显上涨，主要由于其新盘受到市场快速吸纳。 其中长宁区 2020 年上市的东方雅筑和嘉里华庭由于具有价格和品牌优势，入住率达到 70％和 90％。 长宁区的瑞峰公寓酒店，在上市 3 个月内就拥有了 67％的入住率。 而黄浦区的 威斯汀酒店在 2020 年 9 月上市后，到了 4季度，入住率就快速攀升到 40％。 2020 年新增供应的快速吸纳，一方面由于产品本身优势，另一方面也反映了旺盛的市场需求。 入住率直接受物业所在区域商务活动活跃程度的影响。 当虹桥开发区还是上海唯一的经济开发区时，龙柏高级公寓成为客户的首选，但是随着浦东开发的推进和淮海路、南京路等黄金商务圈的形成，商务活动的中心逐渐东移，入住率高点也随之东移，这一点在浦东雅诗阁和黄浦区威斯汀公寓的良好出租形势中得到了充分的反映。 从不同档次酒店式公寓来看，入住率表现不同。 具有高品质、服务完 善的酒店式公寓始终保持着较高的入住率和租金，如“东亚公寓”、“雅诗阁公寓”、“华山公寓”、“嘉里中心”的出租率都在 90％以上。 这是因为高档酒店式公寓的客源主要为欧美高层管理人员，他们享有很高的住房补贴，具有很强的价格承受能力，一般受外界影响不大。 受全球经济影响，许多跨国公司对外籍人士的住房预算采取了限制，从而使部分原来居住于较高档物业的外企高级白领转到中档物业，使得目前中等价位的酒店式公寓开始受到青睐，入住率出现较大幅度的增长。 静安广场、汇金广场的入住率在 2020 年都有了较大的提升，分别达到 90％和 100％。 不过从长远来看，这部分酒店式公寓受经济波动影响比较大，同时也面临高档公寓的激烈竞争，前景不明。 （ 3）价格走势 租金整体走势 单位租金稳中有升 由于 1998 年前后市场供应量集中增加，同时受全球经济滑坡的影响，酒店式公寓租金出现了下滑，由 1998 年的 25 美元 /平方米月下降至 2020 年不到 20 美元 /平方米月。 经历了 2020 年的低谷时期后开始反弹，此后一直保持稳中有升的局面。 2020 年酒店式式公寓的租赁形势较好，平均租金全年保持相对稳定的状态，维持在 20 美元 /平方米月左右，上下波动幅度维 持在 5%以内， 2020 年一季度，稳中有升的需求使得酒店式公寓租赁继续保持平稳状态，月租金微升至 美元 /平方米，入住率保持在 %左右。 2020 年中国正式入世，给上海带来了大量的外籍人士。 同时受 全球经济不景气的影响，外资企业的外籍人士陆续由别墅市场进入价格相对较低的酒店式公寓市场。 双重因素造成 近两。