宏达江南华阳项目发展战略报告240p(编辑修改稿)

宏达江南华阳项目发展战略报告240p(编辑修改稿)内容摘要：

项目区域辐射范 围内人群 投资性客户 高端收入群体 根据物业品质 进行规范市场 定价 3000元 /平 凭借华阳优良的自然环境和政府的利好规划吸引消费者，本土开发商占据主导，以本地消费者为主，项目规模普遍较小，主要集中在老城区内开发。 以天府大道南延线的通车为标志，区域开发热火朝天，本土开发商与外来开发商共同竞争，项目品质有了质的突破，物业形态开始多样化，外地客户比例增加，老城区与南延线共同开发。 老城区土地供应逐渐接近尾声，品牌开发商相继入驻，高品质楼盘不断涌现，大盘云集，与成都连接更加紧密，客户来源不再局限与成都本土，物业价格步步攀升，南延线成为开发主战场。 华阳市场格局现状：我们可以将其粗略的分为老城区以及人南沿线区。 老城区 人南沿线区 老城区板块：该区域属于华阳老城区，区域内生活配套设施完善成熟度高，但区域产品档次较低，目前在售项目不多，后期可供开发用地较少。 人南沿线版块：该区域主要是沿人南沿线发展，区域交通较为便利。 目前，区域已经出现较多高品质楼盘。 但区域内基本依托规划，生活配套缺乏。 生活成熟度不高。 此区域已经成为各开发商逐鹿城南的热点区域。 板块特点分析 开发档次 开发规模 物业形态 配套 开发潜力 代表楼盘 老城区 中端项 目较多 受地块条件 限制，规模 普遍较小 高层为主 老城配套完 善，生活便 利，但是产 品档次较低 可开发地块较 少，开发潜力 不大 成南领地，华 银美景，南岸 等 人南 沿线区 中高端项 目聚集区 开发规模普 遍较大，数 百亩大盘较多 各物业形态 均有分布， 但以高层为 主 各项配套设 施正在逐步 完善中，目 前仍主要依 靠老城辐射 沿线空置地块 较多，且都为 规模性土地， 可开发潜力巨 大 宏信南樾，极 地海洋，河畔 新世界，紫晶 城等 老城核心价值点：成熟完善的配套，相对较低价格。 人南沿线区核心价值点：规划前景，交通便利，楼盘品质。 老城区 :传统居住区 代表 楼盘 物业形态 项目规模 均价 （元 /㎡ ） 面积区间 （㎡） 主力户型 面积区间 （㎡） 销售情况 上市时间 城南领寓 高层 占地：近 20亩 建面： 176180㎡ 4500元 /㎡ 50123 7378 销售 70%（ 290套） 南阳盛世 高层 占地：近 70亩 建面： 500000㎡ 预计 4700元 /㎡ 78130 83104 未开盘 预计 08年 4月底 华银美景 多层 占地： 106亩 建面： 150000㎡ 4900元 /㎡ 112160 112127 销售 40%（ 50套） 该区域内具有完善的配套优势，但是受地块条件限制，规模普遍较小，无品牌开发商进行品质楼盘打造，目前片区内可供开发用地稀缺，未来开发力度不大，主要面向华阳本地客户，以二次置业者为主，中年以上客户居多。 以老城区配套为依托的传统居住区，目前区域内在售项目较少，规模普遍较小，产品品质低； 区域特征 价格情况 由于受项目规模、品质及环境影响，且开发商品牌影响力弱，目前区域价格相对较低，均价集中在 37004500元 /平方米之间； 客户情况 50%左右为华阳本地客户， 30%为外地客户，其余为成都客户，多数改善居住条件的二次置业者，华阳及周边本地客户占主导； 产品形式 早期以多层产品为主，目前由于可供开发用地日渐稀少，受规划条件限制，多数项目为高层电梯 典型楼盘 南阳盛世 文化 品牌 产品 规模 资源 • 地址：华阳老城广都大道段 • 占地面积： 158亩 • 总建筑面积：约 60万方 • 容积率： • 绿化率： 30% • 总户数： 5000余户 • 物业形态：高层电梯公寓 竞争力描述： 资源： ★ ★ 文化： ★ ★ 规模： ★ ★ 产品： ★ ★ 品牌： ★ 核心卖点：配套 典型楼盘 城南领寓 文化 品牌 产品 规模 资源 • 地址：华阳老城正西街 13号 • 占地面积： 20亩 • 总建筑面积：约 • 容积率： • 绿化率： 20% • 总户数： 1580余户 • 物业形态：综合体 竞争力描述： 资源： ★ ★ ★ 文化： ★ ★ 规模： ★ 产品： ★ 品牌： ★ 核心卖点：老城中心区位及配套 人南沿线区 :高端居住区 主要分布人南沿线两侧，体量较大，是目前华阳片区主要开发区域，楼盘品质整体较高 区域特征 价格情况 区域内产品整体品质较高，价格高于老城区，别墅产品价格在 11000元 /平方米左右，电梯价格集中在 5200左右 客户情况 首次置业及二次置业者比例均衡，成都客户占 50%左右，省内其他城市客户以及华阳客户各占 25%左右 产品形式 别墅、洋房、多层及电梯等各物业形态均有分布，但以高层为主 片区内大盘云集，目前以高层产品为主，市场竞争激烈。 从现有楼盘分析来看，未来推售项目无论从品质还是营销上，水平都应较高，位居华阳榜首。 代表 楼盘 物业形态 项目规模 均价 （元 /㎡ ） 面积区间 （㎡） 主力户型 面积区间 （㎡） 销售情况 上市时间 双华麓港 高层 300亩 5300 65115 80101 销售 63%（ 200套左右） 宏信南樾 高层 500亩 5200 93132 93104 销售 80%（ 82套） 紫晶城 高层 70余亩 预计 5300 80140 115140 未开盘 典型楼盘 大城际 文化 品牌 产品 规模 资源 • 地址：天府大道中段左侧 • 占地面积： 41亩 • 总建筑面积： • 容积率： • 绿化率： 25% • 总户数： 825户 • 物业形态： 1832层电梯公寓 竞争力描述： 资源： ★ ★ 文化： ★ 规模： ★ ★ 产品： ★ ★ ★ 品牌： ★ 核心卖点：区位优势，产品 典型楼盘 城南 downtown 文化 品牌 产品 规模 资源 • 地址：天府大道中段左侧 • 占地面积： 31亩 • 总建筑面积： • 容积率： • 绿化率： 35% • 总户数： 1235户 • 物业形态： 34高层电梯公寓 竞争力描述： 资源： ★ ★ 文化： ★ 规模： ★ 产品： ★ ★ 品牌： ★ 核心卖点：区位优势，产品 典型楼盘 凯华丽景 文化 品牌 产品 规模 资源 • 地址：天府大道中段右侧 • 占地面积： 31亩 • 总建筑面积： • 容积率： • 绿化率： 20% • 总户数： 1106户 • 物业形态： 1820高层电梯公寓 竞争力描述： 资源： ★ ★ 文化： ★ 规模： ★ 产品： ★ ★ 品牌： ★ 核心卖点：区位优势，准现房 典型楼盘 棕榈南岸 文化 品牌 产品 规模 资源 • 地址：双流县区天府大道南段 1081号 (南延线 ) • 占地面积： 54亩 • 总建筑面积： 16万方 • 容积率： 4 • 绿化率： 34% • 总户数： 1478户 • 物业形态： 1321高层电梯公寓 竞争力描述： 资源： ★ ★ ★ 文化： ★ 规模： ★ 产品： ★ ★ ★ 品牌： ★ 核心卖点：南亚风情，社区景观，区位 紫晶城， 70亩 宏信南樾， 300亩 悦城， 245亩 双华麓港， 300亩 河畔新世界， 1600亩 雅居乐花园， 2020亩 本项目竞争区域锁定 南延线已经成为主要供应区域，项目所处的终端广场高端大盘云集，是本项目未来最主要的竞争对手集中区。 宏信南樾 / /r=4/26层高层 南阳锦城 4/ /高层电梯 鸿阁一号 / /r=、 11小高层 +18高层 水映城 / /r=4/32层高层 远大都市风景 3/／高层 成南领寓 / /电梯 棕榈南岸 / /21+1层高层电梯 成都雅乐居 /15万平米 /r=10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2020 2020 07年底－ 08年初与本项目存在竞争相关性的电梯高层物业供应量集中，项目面临竞争相对较大 2020 凯华丽景 / /r=4/电梯 07年 08年初电梯相关竞品供应量约为： 麓港 /16万平米 /18+26 高层电梯 市场目前户型状况 市场目前户型状况 市场主流三居偏大，基本在 100130平方米以上 两居主要集中在 8090平方米左右 另拥有多层建筑形态的楼盘存在少量 4房，面积大约在 150平方米以上。 雅居乐花园 远大都市风景 100130㎡ 大城际 凯华丽景 DOWN TOWN 城南领寓 80 100 120 140 160 180 200 60130㎡ 80140㎡ 100160㎡ 54123㎡ 65130㎡ 65115㎡ 鸿阁一号 宏信南樾 90109㎡ 双华麓港 130190㎡ 96131㎡ 项目 供应面积 畅销面积 大城际 96131 96100 鸿阁一号 100160 downtown 54140 宏信南樾 93123 双华麓港 65115 凯华丽景 60130 市场目前畅销户型状况 通过上面的表格我们可以看出，各项目在实际销售中销售速度最快的基本为经济型两房，面积范围在 7888平方米之间； 另外， 100120平方米之间的三房也是客户青睐的产品线； 目前在华阳区域置业客户对产品的需求已经由原来的较大面积转向中小户型产品，特别是新政过后尤为明显。 价格状况 4500500055006000价格价格 5300 5200 5300 5500 5800 5200宏信南樾凯华丽景城南名著城南downt大城际双华麓港目前人南沿线楼盘价格差距不大，均价普遍集中在 50005500的区域； 终端广场楼盘，以宏信南越及鹿港为代表，其优惠幅度较大； 在中部居住区楼盘，优惠均为常规优惠，价格基本维持年前水平。 项目 在售均价 实收均价 优惠政策 雅居乐花园 电梯均价： 5800 5550 一次性 8%，按揭 5% 宏信南樾 5300 5100 一次性 4%，按揭 1%，特惠房 8% 麓港 5200 4990 一次性 4%，平均优惠 34% 大城际 5800 5680 一次性 2%，按揭 1% 凯华丽景 5200 5100 一次性 2%，按揭 1% 远大朗朗风景 未定 未定 一次性 2%，排号优惠 1% 鸿阁一号 5200 5100 一次性 2%，按揭无 棕榈南岸 5500 未定 城南 downtown 5500 5360 2% 核心竞争对手选取 本项目周边高端大盘云集，多数与本项目形成同期直接竞争 项目 容积率 与本项目的竞争关系 雅居乐花园 同期直面竞争 / 宏信南樾 同期直面竞争 / 麓港 同期直面竞争 / 河畔新世界 同期直面竞争 / 悦城 同期直面竞争 / 紫晶城 尾期间接竞争 / 伯爵山 同期直面竞争 / 比较因素 河畔新世界 宏信 南樾 麓港 雅居乐 花园 悦城 紫晶城 伯爵山 规模 1600亩 约 300亩 300亩 2020亩 245亩 70亩 136亩 产品 高层、多层、洋房、别墅 电梯 电梯 别墅、高层电梯为主的高档住宅区 电梯 电梯 电梯、别墅 规划 特色 滨河水景小镇 无特殊资源 无特殊资源 低密度 资源性大盘 海洋公园 主题旅游地产 河景资源 山地资源 独特性 AAAA AA AA AAA AAAA AAA AAA 核心竞争对手研究：成都雅居乐花园。