大亚湾新城丽都可行性分析报告(编辑修改稿)

大亚湾新城丽都可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

；  房地产市场逐渐成熟： 片区 整体房地产市场环境得到改善，随着深圳置业者的大量涌入，使 大亚湾 房地产市场进入了新一轮发展时期；  深圳经济的影响：深圳龙大工业区的逐渐成熟及精细化城的规划，使深圳东进理念得以加深；  受“ 大亚湾（惠阳） 纳入深圳辖区”提议立案的利好消息影响，越来越多的深圳置业者在逐渐了解和接受本片区； 威胁分析 (T)  政策 风险一直成为房地产项目开发的主要风险。  近几年 内区域 区域市场房地产供应将超过 100 万㎡，众多项目对本项目的 开发存在竞争威胁。 项目地块价值综述： 本地块所处地理位置较为优越，而且随着 大亚湾 房地产开发量的逐渐增大，各项目纷纷对市场的炒作，使 大亚湾 （惠阳） 成为深圳人关注的焦点区域。 但周边环境对地块价值利用有一定的影响。 所以在建筑规划及实际营销过程中，需扬长避短，提升项目地段优势，以项目利润达到最大化为终极目标。 三、项目实施计划 本项目的实施在时间上分为两部分：第一部分为项目筹备阶段；第二部分为新城丽都项目 可行性分析报告 8 项目开发建 设阶段。 具体计划如下： 项目筹备阶段 从办理用地手续到工程具备开工条件前期工作计划历时 2个月时间。 计划见下表： 开发建设阶段 本项目计划于 2020 年 3 月开始动工，开发建设期为 18个月。 前期筹备工作完成后，就进入项目开发建设期，建设 进度计划如下： 序号 时间 工程进度 备注 1 桩基础施工（含检测） 挖土方不计工期 2 — 04 基础及地下室工程施工 3 － 1－ 3 层商业裙楼及架空层主体结构完成 4 — 10 主体结构 封顶 达到预售条件 6 室内铺装工作开始进行 开盘销售 7 室外配套工程完工 含各专业管线、道路及环境等 8 工程竣工验收 9 － 9 装修工程 10 － 30 工程交付使用 入伙 序号 时间 工作内容 备注 1 项目方案报建 含方案调整 2 完成施工图设计 3 施工图报建且完成 施工图审查 4 工程施工单位确定且进场 5 施工现场施工用水用电报装 新城丽都项目 可行性分析报告 9 四 、项目定位 项目市场定位 项目市场定位是为了本物业与其他楼盘相区别，为物业度身订造的一种概念。 物业一系列的包装及卖点都由此延伸开去。 物业定位的准确与否，直接影响到客户对该物业的感受，要使项目销售达到预期的市场期望值，必须对项目基本功能、环境乃至产品文化附加值等各个构成要素都赋予个性化、特质化、差异化。 才能创造出差异性并在众多楼盘中脱颖而出，获得市场认同。 根据我公司对 大亚湾 的房地产市场调查分析及项目的区域环境， 本 项目物业定位为： 新城丽都 — － 新城市的生活空间 目标客户群定位 针对本项目目标客户群定位，需结合第一部分市场分析中对各项目成交客户情况： 1）深圳客户为目前惠阳房地产市场的主导； 2）随着时间的推移， 大亚湾（惠阳） 房地产市场将吸引更多的深圳客户进行置业； 所以，本项目目标客户群主要为深圳客户，根据我司对在售几个项目的统计及本项目地块的预估，下面针对目标客户群进行如下细分 : 本区域市场（ 25％）： 周边企业 : 年龄结构为 25～ 35 岁， 附近企业员工 及管理阶层 ； 区域市场 投资者： 看好片区发展形式及整体经济上升空间。 深圳区域市场（ 75％）： 专业投资者： 看好片区市场发展前景，专业从事房地产投资的人群； 为父母购房置业者： 在深圳已有房，但为了给父母营造一个更好的居住环境而置业的人； 用于将来居住： 目前有许多深圳企业在未来 几 年内产业结构将作调整，部分新城丽都项目 可行性分析报告 10 为以后作打算人群； 经济实力相对弱势的人群： 这部分人群无更强经济实力在深圳购房，从地缘及发展前景考虑在此置业。 置业客户群比例： 55%10%20%10%5%纯投资客户 为父母购房客户 自住型客户 为将来居住客户 其它 针对以上客户群，本项目在推广中需要对客户进行正确的引导，努力将项目打造成为 大亚湾 的精品楼盘。 五 、 项目营销推广策略 导入企业理念 企业理念是指导企业决策的基础，是企业的灵魂。 在项 目营销过程中 要有勇于创新的意识。 在目前和未来的市场，要想使自已的产品有差异性，就必须勇于创新和冒险。 只有这样才能领导 市场“潮流”，树立独具个性的品牌形象。 树立 公司 形象的 同时 树立 项目 “精品”意识； 在“ 新城丽都 ”项目开发过程中，要求参与该项目的企业、协作单位都要树立“精品”意识，把这种意识升华成理念，指导和统筹每一个工作环节和层面，从细部做起。 项目形象包装，树立“塑造品牌”之行动要善于运用各种媒介的传播和社会“口碑”。 “塑造品牌”形象要善于造势，除努力制作“精品”外，要把信息传达给消费者，让人们知道它是“精品”，这就要善于运用“无势造势”、“有势借势”的策略， “势乃人气、势乃财气”、“不要霸气十足，要亲和力强”最终达到形成 企业品牌、项目品牌的知名度、美誉度、社会知名度的升华，使“品牌”成为“名牌”。 新城丽都项目 可行性分析报告 11 市场营销战略 市场营销：中国走过了“示销”、“推销”、“营销整合”。 这显现了市场演变的过程。 目前 房地产市场，近两年出现了声势浩大的“豪宅之争”和婉约动人的“外型风情”交相呼应，“望湖看水”的视觉与“高尚会所 ”此起彼伏，众多的营销概念，使消费者从冲动购买到今天的理性回归，说明市场在成熟，消费者在成熟。 面对今天的市场，如果用简单的概念或靠炒作去实施营销活动，那么后果将会危险的。 我们的营销战略构思是基于市场，靠打动消费者“心”的震撼力促动销售。 尽管我们充满了激情，创意策划该项目，但激情只是创意策划的源泉，代替不了理性的市场，因此，我们会用非常理性的思维。