高科物业汽车零部件产业园管理手册(编辑修改稿)

高科物业汽车零部件产业园管理手册(编辑修改稿)内容摘要：

《入库单》一式三联，一联存根联，一联由仓库管 理员据以登记仓库存货账，一联财务部记账联。 3) 仓库管理员对验收合格的物品进行适当的标识后办理入库。 4) 仓库管理员应确保： a. 物品的堆放高度不能超过 2 米； b. 液体物品用适宜的容器盛装； c. 危险品必须有明显的标识并进行隔离； d. 所有的标识必须内容完整、清晰，并且摆放产品时标识应朝外； e. 做好标识并及时进行入库登账； f. 对有贮存条件要求的物品，应予以充分满足； g. 对不合格品和降级使用的物品应做特别标识； h. 做好防潮、防晒、防雨水淋、防 虫等措施，以保证物品在保存期内不变质、不生锈，不失去使用价值。 i. 使用合适的搬运工具和方法，防止搬运过程中对物品质量造成损坏。 5) 经验收后不合格的物品，仓管员应进行适当的标识或进行隔离，并及时知会有关负责人联系供方或公司进行协商处理。 6) 对于服务过程中多余的物品退库，由仓库管理员验收，合格则填制红字《领料单》办理入库手续；不合格则进行适当的标识，由部门负责人进行处置。 物品的储存管理 1） 仓管员应对每一种物料进行编号（采用阿拉伯数字），编号应登记于材料卡上。 编号方法为□ □□□□□：前二位数字为物资类别号，后四位数字为物资品种的顺序编号 (各园区根据物资的配置情况自行编号 )。 类别号为： □□□□□□ 爱心 责任 效益 安全 22 物资品种的顺序编号 物资类别号（ 01：办公用品类； 02：保洁类； 03：保安类； 04：形象视觉识别类（ CI）； 05：机电工程维修类； 06：绿化类） 2） 对不能按货架摆放或有特殊存放条件的，按实际情况存放，并且材料账和材料卡上应注明类别号及物资品种编号。 3） 仓库管理员每周应对贮存环境和贮存物品进行检查，以防止产品损坏、变质、丢失和混淆。 检查内容包括但不限于： a. 标识是否完整、清晰； b. 物品是否损坏或变质； c. 物品是否丢失或混淆； d. 仓库环境是否能保证物品在保存期内不变质、不生锈、不失去使用价值。 4） 当发现问题时应及时进行标识或采取隔离措施，并通知有关人员处理。 5） 每半年由本园区负责人、仓库管理员、行政文员一起对库存品至少进行一次盘点，盘点结果记录于《库存物品盘点盈亏表》上。 6） 每年由园区管理中心对库存品至少进行一次工作检查。 物品出库 1） 当部门需要领料时，由领料人填写《领料单》，写明材料的 名称、数量，经园区负责人审批后，交仓管员进行发料。 2） 仓管员依据“先入先出”的原则凭《领料单》发放物料，并在《领料单》上填写实发数量和金额。 3） 《领料单》一联由行政文员据以登记物料明细帐，一联由领料部门保存，一联交保管登记存货帐，一联由财务内勤交公司会计进行物料消耗的核算。 多余积压物资处理：各园区每半年对库存物品进行一次清理，划分出多余积压物资 (不需用及使用期超过 5 个月 )报园区管理中心，由园区管理中心负责进行调剂处理。 二、 工具借用制度 临时借用工具，由使用人填写临时借用工 具表，经批准后，向仓库理员申请领取，并在员工工具借用登记本上登记。 在交还时仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立爱心 责任 效益 安全 23 即记录并向主管反映。 个人领用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经经理批准后到仓库领用，并办理领用手续，领用后个人负责使用保管，离开公司时交还，仓库管理人需作签收记录。 公共领用工具由主管 /领班申请，经经理批准后，到仓库办理领用手续，领用后由申请人或指定专人负责保管。 工具调换原则上以旧换新，发生丢失和毁损，由保 管者写明原因，向上一级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和毁损，由责任人按该工具现市场价格赔偿。 工具一律不得带出园区，特殊情况经由部门领导批准同意，办理正式手续后方可借出。 三、 物品领用制度 工作人员到仓库领料之前，先要填妥一份物品领料单，注明数量、规格、名称、施工内容、安装位置等，经经理批准后到仓库领取。 物品领用一般原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领，应主动归还。 若项目中确需新增的物品，被盗或遗失的物品，需在领料单上注明，经批准后备案。 客服部 相关 一 、 职责范围 客服部做为中枢部门在园区的日常工作中起到上传下达、协调调度、监督促进等重要作用，主要职责有： 接待日常来访、咨询与投诉。 客户资料收集、整理与存档。 合理调动相关部门为客户提供及时、优质、高效的服务。 通过对客户日常走访及时掌握客户动向，了解客户意见以提高客户满意度。 通过日常巡查对其它各部门工作进行监督、指正。 爱心 责任 效益 安全 24 （一）档案管理制度 企业主 档案的管理办法按园区管理中心档案规定操作，管理员负责 企业主 档案的收集、整理、归档、利用。 客服主管每季度检查一次 企业主 档案工作并做好记录，对发现问题应以书面通知要求有关人员整改。 企业主 档案以一户一档的形式建立，每户档案内容应包括： 《 企业主 情况登记表》 《房屋租赁协议》 《物业管理协议》 《 企业主 公约》 《装修协议》 《房屋移交表》 《安全防火责任书》 装修图纸 装修施工单位资质证书（复印件） 身份证明（营业执照、税务登记证、身份证等复印件） 投诉、回访记录 各类记录 （二） 信访受理制度 根据工作需要，适时走访 企业主。 与 企业主 面谈时，应耐心听取 企业主 的意见和细致解答 企业主 提出的问题，并做好记录。 对 企业主 的投诉及时处理并回访，做好记录。 对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作，及时研究解决方案；必要时上报公司，共同确定解决办法。 急修项目维修后２４小时内回访。 对 企业主 书面建议，做好登记并及时回复。 对 企业主 书面投诉发，做好登记和调查；对于应由园区办解决的问题，应及时处理并做好回访工作；对于不属于园区办解决的问题，则向 企业主 做好 解释工作。 爱心 责任 效益 安全 25 对公司转发的投诉意见，应将处理结果以书面形式向公司汇报。 对上级领导批示的重大投诉信件，应即时汇报及跟踪汇报。 二、 操作规程 （一）接待来访投诉 接待来访投诉工作主要由管理员负责。 任何管理人员在遇到业主来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当 企业主 有不理解管理规章制度时，要晓文以理，动之以情，让 企业主 理解并支持管理处的工作。 对 企业主 投诉，来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，并尽快进行调查、核实，然后将处理结果汇报 园区办责任部门和 主任 ；不能解决的，要将问题和意见向有关部门和 主任 汇报，由 主任 决定处理办法。 当 企业主 主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向 主任 汇报，由 主任 决定采取或制定整改计划。 在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任，处理完毕后应将结果回复业主和园区办经量。 全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为 企业主 提供满意的服务，尽量减少 企业主 的投诉、批评。 （二）礼貌用语 “您好”、“请”、“对不起”“谢谢”“先生”“女士” “小姐”“没关系”“不客气”“打扰了” 与人交谈先说“您好” 要求对方时应先说“请”结束问话时说“谢谢”失误时一定说“对不起” 给对方添麻烦时说“对不起” 对本公司领导在每天第一次见面称“您早”前面加上 XXX 经理或 XXX 主任 爱心 责任 效益 安全 26 第五部分工程维修部操作 规程 （要求：汽配园常驻工程技术人员主管级熟练掌握、其他人员应知应会，具体考核权在公司工程部） 维修部 职责范围 维修部是实施设备、设施正常运行的职能部门。 它是为业主（租户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和 生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映园区服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。 主要职责范围是： 负责园区供（配）电系统、电讯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。 负责园区公共设施、设备的维修保养。 负责用户二次装修的审核、监管。 负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 负责园区外包工程的监管工作。 岗位职责 （一）维修主管岗位职责 在园区管理办公室主任的领导下，对所辖设备及员工进行管理。 安排执行所辖设备的定期保养规 定及参与执行有关的技改项目。 核算每月水电表用量并制作报表。 负责跟进工程单的作业情况。 定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。 负责监督、跟进相关外包工程的进展情况。 及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 认真完成上级交办的其它工作。 （二）维修工岗位职责 执行管理处制定的有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、爱心 责任 效益 安全 27 性能、特点和维修、保养方法，做一名合 格的维修人员。 清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。 定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 每月抄取水电表读数。 认真完成上级交办的其它工作。 （三）值班电工岗位职责 接受上级的工作安排，及时排除园区各类电气问题。 做好交接班工作，认真填写交接班记录。 定时巡视各机房电气设备， 注意负荷变动，发现异常情况分析原因并报告上级。 发生事故或停电时应保持头脑冷静，按规程操作，及时排除故障，正确停送电。 并及时通知服务中心，以便服务中心做好通知及解释工作。 对于不合理的用电应及时采取有效措施，节约用电。 做好防小动物、防水、防火工作，确保配电安全运行。 负责配电房的卫生清扫工作。 认真完成上级交办的其它工作。 工作规程 掌握和监视设备的运行状态，遇天气变化要加强巡视，如发现异常情况要及时排除和汇报。 随时掌握负荷容量，如遇高峰不下， 立即请示处理。 停电时应先拉开各路开关，再拉负荷总开关，并在操作把手上悬挂“有人工作，禁止合闸”的告示牌和安装接地线，确保安全。 送电时，应先检查工作证、工作时间和现场工作情况，待工作人员汇报后，离开工作现场，手续完备后方可送电，先合总开关，再合各分路开关。 变电所各设备操作规程按设备技术要求和国家规定的操作规程进行操作。 部门章程 爱心 责任 效益 安全 28 （一）配电房倒闸操作及巡检制度 配电房的配电装置必须由配电房人员操作，其他人员严禁操作。 电拉闸检修时，必须先向有关领导汇报，经 主管领导同意后，方可进行操作，其他个人或部门均不得随意要求配电房拉闸停电。 倒闸操作除做单一操作外，都应填写操作票，每张操作票只能填写一项任务。 停电拉闸操作者必须先切断开关，再切断刀闸，送电时必须先送刀闸后送开关。 严禁带负荷拉闸。 巡视检查时不得进入非安全区，操作与检查无关的工作。 每小时巡回检查一次设备运行状况，遇大风大雨时应加强巡检，注意监视仪表信号。 在巡回 检查中，如发现异常状况，应立即汇报，并做好记录，并尽快采取措施，以防事态扩大。 以上制度由值班电工严格执行，接受园区办的指导与监督。 （二）配电房突发事件处理规程 当线路停电，应立即与供电部门联系，了解停电原因、送电时间，并报告园区办，采取相应措施。 如发现设备有严重放电火化、焦味、冒烟、触头变色过热时应立即采取措施，切断故障设备电源及负荷并及时汇报相关领导。 发生触电事故应立即切断电源，解救触电者，如触电者已昏迷应立即进行人工呼吸，并通知医院及时抢救。 电器设备 如发生火灾时，应立即切断所有电源，用灭火设备进行灭火，并酌情拨打报警电话。 5。