20xx年杭州住宅供应分析(编辑修改稿)

20xx年杭州住宅供应分析(编辑修改稿)内容摘要：

业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从上图表可以看出，上城区近三年地价的发展是步步高升，而且上升幅度很大；特别是钱江新城区域更为明显，从 2020 年 8 月的 5002 元 /平方米到 2020年 5 月的 11759 元 /平方米，只用了 21 个月的时间。 地价的上涨直接影响房价，从杭政储出 [2020]17 号高价出让后，钱江新城区 域的在售楼盘纷纷提价，目前普遍单价已经突破 20200 元 /平方米，考虑到钱江新城土地的稀缺性，预计未来的房价仍将持续走高。 ■ 下城区：华丰板块成为唯一权重股，即将发力 下城区 月出让的未开发住宅用地情况一览表 分析： ◆ 未来几年内，华丰板块成为下城区唯一权重股 从 20202020 年 10 月 1 日下城区土地出让情况看，下城区将开发的土地基本集中在华丰板块，该板块目前在售的商品房较少，只有润和 •亿城嘉园一个楼盘在销售，而板块周边以大量的经济适用房为主，如规划建筑面积约 102 万平方米的北景园等等， 亿城嘉园距离北景园仅 7 分钟，随着板块周边经济适用房的建设，原本华丰板块较为落后的一些基础设施也得以逐渐完善，如留石高架快速路和秋石高架快速路目前正在建设中，建成后将大大缩短华丰板块和杭州市区的交通时间，使华丰板块快速融入杭州市区。 ◆ 华丰板块即将腾飞，成为未来热点板块之一 下城区华丰板块商品房的发展主要起始于 2020 年，杭政储出 [2020]65 号的土地出让是一个起点，而大规模发展的起始是源于 2020 年华丰板块两宗住宅用地的出让，特别是杭政储出 [2020]25 号地块， 25 万方的建设规模使华丰板块的未来供应极速 上升，同时嘉里桦枫和华润地产等著名品牌的进入，使华丰板块从默默无闻跃入杭州房产发展的热点舞台； 2020 年华丰板块依然是土地供应的一大热点区域， 10 月 1 日之前已有 2 宗土地出让。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从目前的土地出让规划和趋势上看，华丰板块将成为未来两年内的土地供应热点区域，也将会有更多的住宅用地推出，按照目前土地出让合同签订后相关动工期限的规定， 2020 年后随着各项目的开发销售，华丰板块即将开始腾飞，成为楼市热点区域之一，也将成为竞争较为激烈的热门板块。 ◆ 前期供地数量不多，可开发规模不小 从 2020 年到 2020 年 10 月 1 日，华 丰板块共供应住宅用地 5 宗，数量不多，但可开发总建筑面积达 万方，后期的供应量不小，由此可以看出，虽然目前华丰板块商品房的供应量较小，但从后两年看，大量的土地开发将使未来住宅供应存在集中爆发的可能，激烈竞争在所难免。 ◆ 地价稳中有升，未来房价有望突破 8000 元 /平方米 华丰板块 已供未售宅地地价折线图（单位：元 /M2） 从地价增长看，下城区华丰板块地价上涨的幅度并不大，但 2020 年一直保持平稳的上涨幅度。 2020 年初期有一个较大幅度的下滑，从 2020 年 5 月份有了较大幅度的提升，比上一宗地块上涨超过 1000 元 /平方米，上涨幅度为 %，由此可以看出，在 2020 年 5 月后整个杭州土地大幅度上涨的背景下，华丰板块的地价也受到了影响。 地价是房价发展的基础，地价的上涨必将带动房价的上涨，根据目前的地价情况加建筑成本简单核算，预计 2020 年后华丰板块的房价有望突破 8000 元 /平方米，大大高于目前的 房价。 拱墅区：地多总量不大，众多潜力股推进区域形象提升 拱墅区 月出让的未开发住宅用地情况一览表 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 分析： ◆ 发展迅猛，热点板块云集 拱墅区位居城中及城北，从房地产板块构成上看，包括了部分市中心板块以及登云路、桥西、申花路、三墩、老城北等多个热点板块。 拱墅区房地产的发展起始较早，从 20202020 年的城北热潮到近几年的发展迅速的三墩、申花路板块再到今年兴起的桥西板块，拱墅区的热点板块众多。 ◆ 土地开发快速，区域形象得以明显提升 从土地出让的发展阶段看，从 2020 年到 2020 年 10 月 1 日一直是拱墅区快速发展的阶段，平均每年都是 4 宗以上的土地出让，而 2020 年更是土地出让的一个爆发时期，共出让了 5 宗住宅用地。 与其他城区相比，拱墅区的土地开发进度相对较为快速。 2020 年公开出让的五宗住宅用地或已开发完毕，或目前正在销售，分别是世纪新筑、滨江 •万家花城、协安 •景上、信步闲庭和嘉泰馨庭； 2020 年和 2020 年推出的土地大多也将在近期上市销售，如旅游 •橡树园、华元 •芳满庭、凯德 •视界和天阳 •上河等。 土地的大量推出、开发以及众多品牌开发商的 进驻，促进了拱墅区房地产的快速发展；同时，拱墅区的配套、交通、环境、景观都得到了较大的改善，使以往拱墅区城北 “ 脏、乱、差 ” 的形象被得到极大改变。 ◆ 后期供应较大，集中在 20202020 年 截至 2020 年 10 月 1 日前，拱墅区出让的住宅用地尚未开始销售的总共有11 宗，共计 万方，以平均 90 方 /套计，将达 12020 多套；以平均 120 方 /套计，将达 9100 多套，和上城区、下城区两个区域的合计供量持平，但仍不及西湖区、江干区和滨江区单个区域的供应量。 2020 年底，预计区域内将有旅游 •橡树园、华元 •芳满庭、 凯德 •视界和天阳•上河等项目首次开盘上市；但区域大量的潜在供应房源会集中在 2020 年～ 2020年供应，届时才是拱墅区房源供应的高峰时段。 ◆ 个盘地价差距大， 2020 年地价快速上扬 拱墅区部分 已供未售宅地地价折线图（单位：元 /M2） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 拱墅区范围辽阔，各地块由于地段不同，地价差距较大， 2020 年到 2020 年10月 1 日，楼面地价最低的是城北巨州路的杭政储出 [2020]34 号，楼面价为 3514元 /平方米；最高的是位于长板巷的 [2020]20 号，楼面价 12245 元 /平方米，两者相差 倍；大部分地块的楼面地价都集中在 35005500 元 /平方米内。 按照杭政储出 [2020]20 号地块成交的楼面价推算，预计届时该项目售价将接近 20200元 /平方米。 拱墅区不仅土地地价差距大，地价的涨幅也相当快速。 市中心和申花路板块是其中的典型代表。 同处市中心板块的杭政储出 [2020]20 号绿城滨江地块和杭政储出 [2020]20 号旅游地块的地价对比可以看出： [2020]20 号绿城滨江地块位于杭州绝对市中心武林广场区域，地段较 [2020]20 号相比更为优越，且地块规模较大，但两者的土地出让时间仅仅相差 8 个月，地块优势略逊一筹的 [2020]20号楼面地价就上涨了近 1375 元 /平方米；同样，同是申花路板块的旅游 •橡树园和华元 •芳满庭地块，两地块位置相邻，规模相近，在不到一年的时间内，楼面地价整整上涨了 1000 元 /平方米。 ◆ 地块数量多，但规模不大 拱墅区潜在供应住宅项目规模表 (单位：万方 ) 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从 2020 年到 2020 年 10 月 1 日，拱墅区出让的住宅用地尚未开始。