长沙藏珑湖上国际社区物业管理方案(编辑修改稿)

长沙藏珑湖上国际社区物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

完善。  在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容作 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 为工程遗留 问题提交开发商跟进。  管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作。  给进场承建施工人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全。  限制噪音和施工时间，确保业户休息。  加强保安力量，监督施工队人员，做好现场管理。 g) 业户入住前准备工作  制定物业交楼准备计划。  交楼文件准备；  交楼物品准备；  交楼场地布置；  清洁开荒准备；  交楼模拟训练；  政府及相关公共事业机构之协调工作；  协助通知业主收楼； 2. 业户入住期的收楼服务 业主收楼是一件非常值得庆贺的事情，因此，交楼现场的布置应该显得隆重热烈， 交楼期间可以举行庆祝活动，配合开发商之销售活动。 收楼过程可以由物业管理公司派出 “客户服务专员” 全程陪同业主办理手续，避免业主长时间等候或受冷落的情况。 a) 办理入住手续流程 接待、验证业主身份→收取入住期间费用→派发资料予业主填写，并签订相关协议文件等→发放钥匙→交、验房屋→跟进遗漏工程或协助办理开通水电气，代办电话、电视等业务。 b) 办理入住手续采取的便利措施 办理入住手续，物业公司将以热情、高效的态度。 由物业管理公司派出 “客户服务专员” 全程陪同业主办理手续，籍此增进与业主之间的沟通，同时 提前与煤气公司、电信部门、有线电视台等相关机构协调，减省业主办理业务之时间或签订代办业务协议书，代办有关业务，方便业户，减少麻烦。 同时，为业户提供多项免费装修服务咨询和家居采购便利服务。 另外，提供预约收楼或集体办理等便捷服务。 3. 业户入住期的装修服务 为维护物业外观形象统一、美观，保障楼宇的附属设施、设备的正常使用，功能不被破坏，我们对业户装修阶段实施严格管理，严格审批，把装修工作纳入入住阶段的一个重点工作，加强装修宣传培训、装修审批、装修期跟踪监管，违章装修跟进处理，严格装修验收环节，我们拟采取的违章装修 控制流程： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 培训合格后 内部装修管理方案 发现违章装修 业户办理装修手续 对业户、装修施工队伍装修宣传 申报装修，严格审核装修方案，办理签订装修协议等手续及再次申明装修规则 各部门主管 监管 物业助理、保安巡逻员、消防管理员、工程技工交叉监督 发出通知，上门工作，以理服人，说服业户，让业户整改 采取必要措施 向政府部门反映情况以取得行政上的支持 经济手段、法律手段解决 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 a) 对业户和装修队伍的宣传 为加大装修宣传培训的力度，我们除了将在入住初期策划一项大型活动，还在小区设立装修管理宣传栏，充分发挥社区文化的导向功能，约束功能，并架起管理处与业户、装修 公司的桥梁，真正提高业户按章装修的自觉性。 b) 建立严格的装修审批制度 办理装修手续作业程序： 补办手续 办理交房手续 否 装修申请人身份验证 申报装修（给） 1．《装修申请表》 2．《装修协议》 3．《动用明火申请表》 4．《防火责任书》及《装修管理与收费》 5．《装修指南》和 《装修承诺书》 等 审批（交） 1． 装修申请表 2． 装修图纸 3． 动用明火申请表（若需要） 4． 防火责任书 5． 装修队资质及营业执照 是否 符合要求 修改 否 收取 1装修管理费 2 装修押金 /保证金 3装修垃圾清运费 4出入证押金 5出入证工本费 6其他相关费用 停 工处理 施工是否 符合要求 否 装修结束 1．申请验收 3．审核装修许可证 是 是否符合要求 修改 否 业主、装修承造商、物业公司三方在验收书上签字 财务 财务凭验收记录退押金，凭出入证数退证押金 资料整理归档 1．《装修申请书》 2．装修图纸 3．《动用明火申请表》 4．《防火责任书》 5．《验收记录》 6．施工队的《装修承诺书》 结束 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 c) 装修审批重点  保证房屋设施的正常使用功能，审核重点：房屋结构、智能化设施及管线；供水、供电管线。  保证房屋外观统一美观，审核重点：阳台、窗台、天台（跃层房）、空调安装及管线走向。  装修材料符合防火规定。  原房屋内承重 墙、柱、梁、楼板等主体结构部件有否拆改。  有否改变房屋及配套设施的使用功能。  有否出现钻凿地面和房顶的防水层之情况。  所有楼板面装修荷载有否超过设计要求。  增加内墙必须采用轻质材料。  有否影响、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。  安装空调须在指定位置，空调出水须排入专供空调使用的管道。  有否在窗台及阳台上搭任何形式的雨篷。 d) 建立细致严密的装修跟踪监管体系  成立装修管理中心，由各个部门之人员组成，负责装修的日常工作及突发事故的处理，派出所管段民警负责装修暂住人员管理。  成立装修检查队，检查队由保安 部、工程部、客户服务部等人员组成，负责对装修现场之日常巡视监管。 e) 避免及处理违章装修之措施  预防性措施，包括装修规章宣传、出入材料控制等。  说服措施。  经济措施。  行政措施。  法律措施。 4. 业户入住期的安全控制 a) 保安部门建设 建立高素质的保安部门。 按高标准、严要求的指导思想，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。 保安员选聘退伍的、具有良好思想品质和精湛业务技能的优秀军警战士，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。 保安管理引入轮换制和未位淘汰制。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 b) 确立治安重点 由于入住装修阶段人员众多，管理现场较复杂，特别针对人流、物流、车流制定有效监控管理措施。 5. 常规管理运作阶段的管理 对常规物业管理运作阶段，管理公司将全面按照物业管理 ISO 质量管理体系进行，严格执行各种规章制度，注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。 a) 管理处内部运作管理 为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供的服务质量能满足规定的要求，实施由部门主管到物业公司经理逐级巡检制度。  管理处各部门主管负责辖内各项工作的日检。  管理处主任负责主管工作的周检。  总公司部门 主管及管理处主任负责组织每月的月检。  物业公司总物业经理实施不定期巡检。 b) 业户报修处理工作规程 目的是为尽快处理业户的报修，规范维修工作，确保为业户提供满意的服务。  客户服务部负责记录报修，并传达至工程部。  工程人员负责报修内容的现场确认及维修。  工程部主管负责维修监督，对“维修服务项目表”以外的报修内容进行评审。  客户服务部负责对维修工作进行跟踪反馈及回访。 c) 业户投诉处理工作 确保业户的有效投诉能及时、准确、合理地得到解决。  客户服务部负责对业户投诉的记录和协调处理工作。  被投诉部门按照 投诉内容跟进安排，具体解决有关问题。  管理处主任负责对投诉处理的效果进行检查。 d) 服务收费管理 规范管理处服务收费（包括管理费、水电费）程序，确保业户对服务的满意。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  管理处为业户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。  管理处财务人员负责办理各项费用的银行托收工作。  客户服务部负责派发各项收费通知单，并协助财务做好费用的催缴工作。  工程部负责对有偿维修服务进行核费。  管理处主任对有偿维修服务收费进行审核。 e) 突发事件或异常情况处理 确保物业内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事 件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护业主的人身及其生命财产安全。  管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训，管理处主任在紧急情况下负责应急事件的全面处理，负责抢救现场指挥及督导等工作。  由管理处全体员工组成应急分队，以应付各类突发事件。  当值人员应严守岗位。  保安员负责安全防范，工程人员负责水电供应及抢修。  其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险。 f) 社区文化活动管理 管理处组织开展的各类社区文化活动，寓教育于社区文化活动当中，创建高品位的人文环境。  客户服务部负责编制社区文化活动计划及 经费预算，并具体组织实施环节。  管理处主任负责审核、批准社区文化活动计划。  管理处其他部门负责配合工作以确保社区文化活动的顺利开展。 g) 给排水设备（设施）运行管理 确保给排水设备 (设施 )保持良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。  机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。  给排水维修工负责给排水设备维修保养。  工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。  管理处主任负责上述工作的检查监督。  客户服务部负责向有关业户通知停水情况及做好解释工作。  给排水设备发生故障，给排水维修 工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。 及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。 h) 中控室设备运行管理 确保中控室设备（消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 话系统、公共天线系统）处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。  中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。  弱电维修工负责中控室设备维修保养，确保中控室设备运行正常。  工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督，并对维修保养工作进行指导，检查监督及外委修理的联系工作。  管理处主任负责上述工作检 查监督。  中控室保安员负责中控室机电设备操作，确保消防设备。