财富广场物业管理策划书(编辑修改稿)

财富广场物业管理策划书(编辑修改稿)内容摘要：

录要如实地反映装修管理实际情况，并在下月五日前归档。  装修管理质量要求 a. 业户装修手续齐全符合规定，无危及安全、外观或改变用途情况； b. 装修审核过程 2 天内完成； c. 管理处每天 2 次巡视装修施工现场，消灭违章于未然； d. 装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭，无违章装修。 房屋完好率 100%，投诉率 ‰以下。  装修管理质量检验 a. 管理处经理每月不定期抽查 4 次装修管理情况； b. 管理处经理对违章装修业主的处理情况每天检查； c. 对于检查中发现问题书面通知相关人员改进，属于多次出现的问题分析原因并开具纠正 /预防措施实施通知单； d. 管理质量的情况作为管理处的考核内容之一。 日常服务与联系 管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业主提 供服务，物业公司通过有效的服务来保证业主的需求树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。  日常服务内容 a. 维修保养服务； b. 绿化养护服务； c. 治安消防服务； d. 环境卫生管理服务； e. 停车管理服务； 21 f. 特约服务。  日常联系内容 a. 每季度发放业户评议表，了解服务质量； b. 设置业户联系箱，每天定时开箱； c. 设立投诉电话接受业户的投诉； d. 及时回访业户征询意见。  日常服务与联系的质量控制 a. 业户服务部主管应多途径与业主保持沟通，经常走访业主听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求； b. 每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调 研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高； c. 现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，保证服务质量。  日常服务与联系的质量要求 质量要求以《江苏省业管理条例》为依据，以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业主评议满意率 95%以上；业主有效投诉率 ％以下；投诉处理率 100%。 业主档案  管理处负责建立业主档案，业主档案一户一袋；  业主档案的管理办法按公司档案室要求操作；  文档管理员负责业主档案的收集、整理、归档、利用；  业户 服务部主管应在每月 5 日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收；  管理处经理每季度检查一次业主档案工作，对发现问题用书面通知整改；  业主档案内容 22 a. 入伙通知单； b. 入伙手续书； c. 业主使用公约； d. 装修责任书； e. 验房签收单； f. 入伙手续资料签收单； g. 产权清单； h. 租赁清单； i. 售房合同复印件； j. 权证复印件； k. 其他有关业主资料。 权籍管理  业户服务部主管要掌握管理区域内入住业主的权属情况，负责业主资料的收集，并将业主相关的资料记录在管理手册中，管理手册要动态的反映业主产权的转移、 使用权的变更情况；能正确反映业主权属转移、变更的时间和方式；  业户服务部主管负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机；  产权清册内容 a. 房屋类型； b. 使用面积、建筑面积； c. 土地分摊面积； d. 使用情况； e. 附设设施情况； f. 车库使用情况。  租赁清册内容 a. 租赁户姓名； b. 租赁时间； c. 使用房屋地址； 23 d. 内部装修情况； e. 其他。  业户服务部主管每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况；  管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。 每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面 通知，进行整改。 投诉、报修处理  管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业主业务咨询、报修、收费、投诉；  管理处实行一周七天业主接待， 365 天 24 小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准；  管理处监督、投诉电话 24 小时开通， 72 小时内有回复；  管理处实行维修回访制度；  对回访中发现的问题， 24 小时内书面通知设备部人员整改；  业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录；  处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 收 费管理  管理处应从入伙通知书发出之日起向业户收取管理费，管理费的收取标准按委托管理合同执行；  管理处每月由设备部人员准确抄记水、电、煤气表度数，根据抄见数或代收代付，或准确分摊；  业户接待员每月 20 日前向业户派发管理费通知单；  对逾期不交纳管理费的业户，管理处应根据物业管理条例及《业主公约》有关规定处理。 6 设备管理 24 总体方案 大 阳 物业管理有限公司拥有各类专业工程技术人员确保“财富中心”设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展。 物业管理 公司的专业工程师队伍在公司领导的 领导下为设备管理提供坚实的技术支持。 物业管理有限公司的维修中心具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保维修保养质量。 物业管理有限公司建立的设备应急支持网络保证了设备应急事件的及时有效处理。 物业管理有限公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。 根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全管理。 制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。 制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。 按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。 根据设 备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。 设备管理内容 物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。 物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了更高的要求，为此特制定本检查标准。 供配电设备 [工作程序 ]  电工 a. 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房 设备，并记录《配电房巡视记录表》； b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。 双电源柜 (箱 ) 25 “运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》； c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e. 供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录《设备故障记录表》，并在电气领班协同下排除异常和故障。  电气领班 a. 负责设备的技术资料、档 案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视配电房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； [工作程序 ]  日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记 录表》，并在弱电领班协同下排除异常和故障； b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。  定期检查 a. 由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟 26 机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓；记录《消火栓测试记录表》。  维修保养 a. 弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作； b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。 消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替 更换一次； c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程。