20xx年中国房地产行业资金报告(编辑修改稿)

20xx年中国房地产行业资金报告(编辑修改稿)内容摘要：

30%以上的增长幅度。 图十：房地产开发投资和投资增长率 资料来源：国家统计局 房地产商的第二大资金支出是土地购置， 2020 年以来 ，国内土地的供给量基本稳定，在每年 4 亿平方米的水平波动，差距不是太大。 然而，土地价格却是年年上涨，哪怕是根据官方数据简单推算，到 2020 年上半年，土地储备规模也已超过 亿平米，楼面地价的购置价格也已上升到 1100 元 /平方米以上。 图十一：土地交易量和土地价格指数 资料来源：国家统计局 2020年， 房地产商购买土地的投入已经超过 4000亿元， 2020年上半年则超过了 2100亿元。 另外，商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。 从房地产商的资金结构来看，有 75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。 下表显示了开发商的贷款本息偿还压力。 图十二：房地产商贷款应付本金 和利息 资料来源：国家统计局 注释：房地产商应付本金计算方法为当期前 35 年贷款的三年平均值；房地产商应付利息为当年开发贷款存量和当年人民银行 35年贷款的乘积。 最后，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，在房地产企业经营业务不断扩大的背景下，税收支出的金额也越来越大，到 2020 年税收支出已经接近 2500亿元。 图十三：房地产企业税费 资料来源：国家统计局 综上所述，房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。 2020 年，房地产商的支出达到一个顶峰，从 2020 年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中。 （三）房地产资金缺口历史分析 从房地产资金流出的情况看，从宏观统计数据可得， 20202020 年，开发投资占房地产企业资金流出的比例最高， 5 年基本稳定在 68%69%，贷款本金偿还所占比例一般在 16%18%，购买土地资金占 比约 11%%，税收所占比重较小。 但这并不一定符合房地产企业的实际情况，至少从微观上运用上市公司的样本试算时并非如此。 从房地产资金流入的情况看， 20202020 年，开发贷款的占比一般在 20%左右，而自筹资金的占比在 30%33%，最大的部分是其他资金，其中包括了定金和预付款，个人按揭贷款和土地转让收益，占比达到 46%50%，其中的定金和预付款占比达到 30%40%，这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况。 外资所占的比重一直都比较小。 表一：房地产企业资金周转情况分析 20202020 年房地产行业的资金缺口情况尚不明显， 2020 在房地产市场景气度极好的年度房地产企业的资金供给甚至大于需求， 2020 年资金基本处于平衡状态，而20202020 年的资金略有供给缺口，全行业的资金供求局面一直偏紧。 图十四：房地产商资金缺口情况 资料来源：国家统计局 从 20202020 年的情况来看， 2020 年是房地产企业资金最充裕的一年，虽然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地产市场极度繁荣的条件下，房价上涨带来的销售收入的大幅度增加，为房地产商带来了大量的资金流入， 2020 年也是房地产行业少有的出现较为明显的正现金流的年份。 2020 上半年行业资金缺口 528 亿 全年预计 6730 亿 三 .房地产资金缺口预测及 分析 （一） 2020 年上半年房地产市场评价和资金缺口计算 2020 年对于中国经济来说是非常特殊的一年，中国经济继 1992 到 1996 年之后，经历了第二次连续五年 GDP 增速超过 10%的高速增长周期，并达到了经济景气的颠峰。 2020年 10 月 16 日，上证指数达到 6100 点以上的历史新高。 房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点，需求膨胀的同时伴随房价高涨，房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地，以求未来更加迅速地扩张和发展。 此后，市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。 首 先是股票市场开始大幅度下跌，从 6000 点跌至 4000 点，又从 4000 点向 2020 点而去。 全国性的房地产市场调整也大体从 2020 年开始了，市场观望气氛日益浓厚，房地产商的存货量开始提高，房价也明显松动。 景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大，都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。 但是在刚刚过去的 2020年上半年，资金缺口实际上并不十分严重，仅约 528 亿左右，问题刚刚浮现。 表二： 2020 年上半年房地产行业资金缺口情况（单位：亿元 ） 资料来源：国家统计局 注释：税收支出一项为根据 2020 年数据估计所得 我们计算 2020 年上半年的资金缺口在 亿元，缺口较小。 真正的情况远远没有上半年的数据显示的那样乐观，原因在于 2020 年第一第二季度，房价尚能处于上涨的时期，销售虽然有回落但销售利润率的回落还不是特别显著。 上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近 60%。 这种情况在今 年下半年将出现明显的变化。 下半年房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的 . （二） 2020 年房地产资金缺口计算 2020 年，我们对房地产市场的预期主要在以下几个方面：（ 1）销售量额下降，如此强烈的观望情绪必然造成 2020 年的销售量较 2020 年有所下降；（ 2）是房价的下降，房价撑不过第三季度， 2020 年房价的调整势在必行；（ 3）疯狂的购地行为停止，购地支出将出现下降；（ 4）开发商将减缓投资开发增速；（ 5）紧缩的货币政策在 2020 年不会出现反转。 尽管近期出现了降息和降低法定准备金率的变化，这种调整主 要是针对通货膨胀的回落、对经济增速滑坡的忧虑、以及美国次贷危机不断蔓延着三大因素作出的调整，我们并不认为房地产信贷会有明显松动。 在以上预期之下，我们对 2020 年的资金缺口情况进行预测，结果如下： 表三： 2020 年房地产行业资金缺口情况预测（单位：亿元） 假设条件： （ 1） 08 年开发投资额增速 0%（ 08 年上半年增速 33%，全年将进行全面下调）； （ 2）。