20xx-20xx年度房地产宏观形势研究报告(编辑修改稿)

20xx-20xx年度房地产宏观形势研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

政策导向下，土地供应有所加大，房地产开发投资快速增长，商品房供应保持了稳定的增长速度。 2020 年 110月，全国商品房施工面积 万平方米，同比增长 %，增幅比 2020年全年提高 个百分点；商品房新开工面积 7万平方米，同比增长 %，增幅比 2020 年全年提高 个百分点；商品房竣工面积 米，同比增长 %，增幅比 2020 年全年提高。 12 商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。 在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。 全国商品房需求旺盛，销售面积及销售额均实现了快速增长。 2020 年 110 月，全国商品房销售面积 万平方米，同比增长 %，增幅比 2020 年全年提高了 个百分点；商品房销售额 ，同比增长 %，增幅比 2020 年全年提高了。 2020年 110 月，商品房销售额增长率高于销售面积增长率 ，而 2020 年两者差距仅为。 根据北京市房地产交易网公布的数据显示， 2020年期房住宅新增供应量在 17万套左右，2020年新增供应量近 14万套， 2020 年新增供应量为 11万套左右。 （ 111 月新增供应 102218套）新增供应量连续下降的情况依旧增加。 新增供应户平均面积在减少， 2020 年新增期房住宅供应户均面积为 127平米左右， 2020 年降为 122平米左右， 2020 年继续降至 118 平米左 右。 13 市场这只看不见的手是帮助不了北京的 80 后们买房的。 因为 08 年北京市场新增供应面积并不会增加很多，而择吉 08年结婚带来的婚房压力，给期房供给巨大压力。 北京已经连续三年住宅新开工面积负增长。 05 年住宅新开工面积减少 %， 06 年新开工面积减少 %， 07 年前 11 个月新开工面积减少 %。 2020 年，国家出台政策深入开展土地市场治理整顿，明确规定 2020年 8 月 31 日后，仍以历史遗留问题协议出让土地的要从严查处，受国家对土地宏观调控政策影响，新开工面积增速跌至最低点。 2020年可算是京城楼市丰收的一年 ,全年开盘项目达到 313个。 其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为 95个、 41个。 2020年第四季度商品住宅签约量大幅下滑。 第四季度日均成交量为 套，较第三季度减少 套 /日，减幅为 %。 14 第四季度成交价格暴涨。 从 6 月份开始，北京楼市呈现出一个量跌价涨的局面，月环比成交价格涨幅保持在 1%以上。 9三个月的签约量来看，第三季度表现出量停价涨的局面，日均成 交量在 450498套 /日之间。 进入第四季度，日均签约量开始逐月下跌，跌势越来越猛。 10月环比 9 月略跌 1 套 /日，商品住宅成交均价环比上涨 %； 11月环比 10月下跌 33套 /日，商品住宅成交均价环比上涨 %l； 12月环比 11月下跌近 96 套 /日。 主要城市房价现状及走势 （ 1）北京 有效土地供应不足 据世界商业报道 ,专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。 土地资源的有限性决定了供应上的紧张。 而北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，也将面临购房问题。 北京的房价很难下降。 （ 2）上海 世博效应房价上涨 上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受媒体采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说： “2020 年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的 身份，同时也推动了它的房价上涨。 ” （ 3）杭州 外地富人购 “ 万元房 ” 2020年，杭州普遍出现 “ 万元房 ” ，即每平方米都在万元以上。 房产策划专家王志刚认为“ 杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。 他们在杭州购房，既可作为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以作为投资，市场被大家看好。 ” （ 4）南京 楼盘供给量未增加 南京 “ 新城区 ” 江宁的一个楼盘，上午的价格为 3900/平方米，但到了下午就升到 5100/平方米。 多家媒体报道了这则新闻，并称其 “ 创造 ” 了 2小时每平方米房价暴涨 1200元的纪录，谓之 “ 传奇 ”。 对于南京的 “ 抢房 ” 现象，某系统 (南京 )研究总监古尹认为，前两年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入 2020 年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。 （ 5）成都 “ 城市中心论 ” 引来疯狂 15 自年初以来，成都市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，价格涨幅也最大。 （ 6）深圳 房价已是香 港的 45% “ 深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。 具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。 ” 中国人民大学 土地管理系主任叶剑平教授说， “ 这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。 ” 目前，深圳房价已相当于香港的 45%。 （ 7）广州 省会城市经济活跃 6月，广州部分大户型新房价格 大幅上升，全市均价继续保持在每平方米 8000 元以上，中心 6 区均价超过每平方米 万元，比 5 月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。 对于广州的房价上涨，由于中国经济形势长期增长，房地产经济也成为热点，广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。 ” （ 8）北海 房价涨幅全国第一 在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续 3 个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。 北海市市长连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。 北海作为中国十大宜居城 市之一，自然资源丰富，同时又是知名的旅游城市，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。 （ 1） 2020年房地产市场将处于下行周期 我国经济周期理论研究将 19532020 年的经济增长历程划分为 9 轮经济周期并认为20202020年将进入第 10轮经济周期。 经济周期理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系，且房地产业周期小于宏观经济周期 12年。 国房景气指数的跟踪印证了这一点。 回顾 2020 年至今，我国房地产业伴随着国民经济第 10 轮 (20202020年 )宏观周期，呈现出其自身的周期性 (19982020年 )，宏观经济周期的峰值年 (2020)在房地产业周期的峰值年 (2020)之后。 ①2020 年房地产进入下行周期 国房景气指数波动显示，近二十几年的房地产业发展与我国的宏观经济景气周期的确有较大吻合度。 从长期来看，宏观经济基本上呈现出十年一个长周期的特征，而且这 10 年中，有 5年上升周期， 5年下降周期。 而房地产业的长波周期恰好也是 10年，其中每两年有一个小波动起伏，基本上与宏观经济周期相对应。 宏观周期从 1999年开始反弹进入上升周期。 房地产国房景气指数恰恰是在 5 年后的 2020 年进入顶点。 把各年度最高点连线发现，正好形成一个 10年的周期， 2020年是一个拐点，之前 5 年呈上升趋势，比宏观经济周期早 1— 2年。 2020年以后各月的景气指数的最高点连线，恰好形成一个下降的趋势线，说明从 2020 年以后，房地产业进入了下行周期。 ②2020 年房地产仍旧处于下行周期，这种趋势将延续过 2020 年 从国房景气指数的各月波动跟踪看来，每个小波动周期大约是 30 个月左右 (见表 1)。 16 从几个周期的分析中可以 看出，从 2020 年 3月，房地产经济景气达到最高点，此前有 60个月，即正好是 5年的上升期。 但从拐点开始，连续 35 个月呈下滑趋势。 尽管中间也有季节性的高位景气指标出现，但都没有超过 2020 年 3 月的水平。 如果结合房地产经济周期与宏观经济周期呈同向发展的性质考虑的话，可以判断房地产业目前已处于下行周期，只是没有达到谷底，而且此波周期性下滑的波度缓平，没有出现迅速下滑的局面。 分析景气波动可以发现，在房地产景气处于上行周期的阶段，每一个短周期表现为上升的月份多于下降的月份，呈缓升陡降状。 而处于房地产景气下行周期 时，每一个短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升缓降状。 这说明短期反弹无法抵削大势的作用。 从房地产景气波动的波型分析可以发现，它的波型基本上比较对称。 这样看来，至少还要有一个 30个月短波周期的起伏，它才能到达谷底。 因此，可以认为房地产业的景气下行还会在 2020 年以后继续一段时间。 国房景气指数 2020 年 2 月起有小幅反弹， 7 月份之后又开始下降，如果这种周期规律不被特别因素干扰的话， 2020年初还会开始小幅上升，但预计不会超过 2020 年 4月的峰点 (如图 1所示 )。 即便可能出现小幅反弹，甚至超过上一个拐点，这种缓慢下 降的态势也还会延续至 2020年以后。 （ 2） 2020年北京房地产市场价格将上升 按照微观经济学的理论，价格上升，需求量下降，供给量上升。 供需双方的力量对比最终决定一定时期和地区的市场行情，通过供需变化的分析亦可预计未来的行情和可能的价格。 假设某年市场平衡点是 H 点的话，以 H 点为中心，划分为四个象限，供求作用的所有结果都会落在四个象限中的某一个位置上。 在图 2中 ① — ⑧ 各点分别代表下一个平衡点可能的位置，每个位置均由不同的供求变化引起。 通过分析影响供求的因素，可确定供求的变化是哪种类型，从而知道下一个平衡点 的位置。 在第一象限，供给量与需求量均上升，表现为价格和成交数量均上升；在第二象限，供应量上升，需求量上升放缓，表现为价格下降；在第三象限供应量和需求量均下降，也表现为价格下降；在第四象限，供应量和需求量再次开始上升，价格上升。 人们所说的活跃的市场状态是指第一象限所处的情况，从第二象限开始，市场进入下行阶段；若预计价格发展的趋势将进入第三象限，就意味着房地产市场有进入谷底的可能；若进入第四象限，表明房地产市场从有价无市的阶段进入下一个复苏周期开始阶段。 17 分析近年来北京房地产市场供应量、成交量和价格各年分段的增长速度，可以发现 (见表 表 4)： 从以上所掌握的数据分析可以看出， 20202020年房地产市场行情中的市场价格应该在第一象限第 ① 点。 2020 年的市场属于需求增长而供给下降，需求增长幅度小于供给减少的幅度。 如果以 2020年的均衡价格为原点建立坐标系，那么 2(M36 年的价格仍处于第三象限的第 ⑧ 点位上。 2020年的市场处于供求同减的状态，但需求减少幅度小于供给减少的幅度。 如果以 2020年的均衡价格为原点建立坐标系的话， 2020年的价格应在第三象限第 ⑦ 点位上。 由此可推断，2020年房地产价格不会下降。 供求决定价格的分析模型，可以解释价格的走势，但无法全面解析 20 2020 年 的北京房地产市场明显的价量背离矛盾现象。 如果仅从价格不断上涨来判断房地产市场仍旧过热的话，那就进入了误区。 由表 5 可知， 2020 年和 2020 年房地产项目是缺乏需求价格弹性的。 在这种情况下，理性的商家做出的反应是符合经济理论的，即当需求缺乏弹性时，涨价可以增加收益，而降价反而不增加收益。 这就是 20 2020 年为什么成交量下降价格仍在上升，价格上升却仍有人跟进的原因了。 概括起来说 “ 需求缺乏弹性 +信息不对称 =成交量下降 +价格上升 ”。 成交量下降、价格上升对于有资金实力的房地产开发商来说不失为一轮好的行情，但对于百姓和整个房地产业来说， 2020年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力 (国内的宏观调控、国外的资金支持等因素 )起作用，使一些未充分开发的产业和领域快速发展起来的时候，房地产业才能走出低迷。 18 房价涨幅仍然较高，房价继续高位运行。 新建住宅价格上涨速度较为突出，涨幅高于 二手住宅价格涨幅、住宅租赁价格涨幅以及非住宅物业价格涨幅。 由于房价持续快速上涨，目前房价继续高位运行。 110月份，全国商品房累计销售均价为3974元 /平方米，比去年同期增长了 %。 从房屋分类价格来看，住宅价格涨幅持续快速上扬，办公楼与商业价格涨幅波动上升，住宅价格涨幅继续高于非住宅物业价格涨 幅。 住宅价格涨幅持续快速上扬。 10 月份，新建商品住宅销售价格同比上涨 %，涨幅。