1海湾别墅(上海)(编辑修改稿)

1海湾别墅(上海)(编辑修改稿)内容摘要：

佘山地区近期一直是上海楼市的热点区域 ，佘山银湖别墅开盘时众多港台明星的齐“造势”及近期天价豪宅 —— 上海紫园的登场吸引了众多眼球，确实此区域随着沪青平高速的全线开通，无论地段、交通、环境等无不具备了顶级豪宅的因素，此点从上述楼盘的销售形势亦可看出。 奉贤海湾项目市场调研报告 25 典型楼盘解析 云顶别墅 1）基本资料 地理位置：泗泾，泗陈公路、方泗公路口 发展商：上海富淘房地产有限公司 代理商：上海盘古房产咨询有限公司 建筑设计：同济大学规划建筑设计研究总院 景观设计：美国 DND 设计与开发有限公司 占地面积： 430 亩 容积率： 绿化率：约 65% 建筑风格：“超 现实主义建筑风格” 住宅单位：一期计有独立别墅 126 幢 工程进度：一期分两个区域顺序施工，目前第二部分 （即球场周围区域）业已主体封顶。 物管单位、费用：丸红； 2 元 / m2月 云顶别墅规划示意图 奉贤海湾项目市场调研报告 26 2）交通情况 10 分钟车程至虹桥机场，经沪青平公路、延安路高架中心 30 分钟可达市中心人民广场。 3）内部规划 整个小区规划了 200 多幢独立别墅，原生态的自然环境与超现实主义建筑的巧妙结合，景观设计中强调推土造坡及引水饶屋，力图展现法国南部“普罗旺斯 ”的原生态生活气息。 房型设计较之一般别墅加强了对地下建筑面积的利用，但整体过大的地下室面积加之缺乏新意，对目标客户群吸引有限。 内部比照五星级标准的双会所设计及健身房、壁球室、餐厅、酒吧、灯光网球中心等配套设施亦弥补了周边配套的不足。 4）面积跨度及主力户型 面积跨度 房型面积跨度为 358m2528m2 花园面积在 500900m2之间 奉贤海湾项目市场调研报告 27 主力户型 主力户型面积为 420 m2左右 5）销售情况 销售价格 总价： 200350 万元 /幢 花园不再单独计价 ． ． ． ． ． ． ． ． 销售进度 楼盘目前销售为一期单位，已售约 75%。 交付日期 一期年底交付 云顶别墅 立面实景图 奉贤海湾项目市场调研报告 28 佘山银湖别墅 1）基本资料 地理位置：泗陈路 888 号（方松路口） 规划示意图 奉贤海湾项目市场调研报告 29 发展商：广东黄河实业集团上海房地产有限公司 代理商：旭阳传播万欣房产 建筑设计：同济规划建筑设计研究总院 占地面积：总占地 7000 亩，一期 420 亩 容积率 ： 绿化率：近 80% 建筑风格：美式乡村别墅 住宅单位：一期计有独立别墅 130 幢 工程进度：今年 10 月一期整体交付 物管单位、费用：上海世邦魏理仕物业顾问有限公司 元 / m2月 2）交通情况 经方松公路可匝口可直接上沪青平高速（建设中）、延安路高架中心 20 分钟可达市中心。 奉贤海湾项目市场调研报告 30 3）内部规划 7000 亩的完整规划， 1000 亩一次定型，而一期 420 亩的占地仅规划了 130 幢别墅， 80%的空间为景观环境设计用 地，体现了开发商的大手笔。 30000 平方米的人工湖及小区内错综复杂的河流使得一期真正实现户户临水、家家枕河，而颇具特色的亲水驳岸、人工造坡及众多胸径 30 公分的成年大树的引进等使得银湖别墅的景观设计成为一大亮点。 房型设计中将前廊、前厅与门厅的概念进一步细分，另外家庭室的概念在此应用也较为合理。 英式休闲康体配套及近 7000 平方米的超大豪华会所无不彰显目标客户群的高贵身份。 4）面积跨度及主力户型 面积跨度 房型面积跨度为 296m2485m2 花园面积在 5002020m2之间 主力户型 主力户型面积为 450m2左右 奉贤海湾项目市场调研报告 31 5）销售情况 销售价格 单价： 800010000 万元 /m2 花园不再单独计价 ． ． ． ． ． ． ． ． 销售进度 楼盘目前销售为一期单位，已售约 70%。 交付日期 一期今年 10 月交付 立面实景图 奉贤海湾项目市场调研报告 32 6）浅析 佘山银湖作为一个面对高层次客户的产品，自今年元月开盘以来，销售相当顺利，且一期销售至今已形成良好的知名度及美誉度，对本项目有一定的借鉴意义，以下从定位、规划、房型、营销等几方面具体加 以阐述： ◆ 定位 从案名就可发现，佘山银湖的定位首先是以区域环境为基础和依托，与市场对接时强调区域性环境特征，“山水首席，高峰领袖”，可说将地段的先天性优势充分发挥。 ◆ 规划 对像佘山银湖一样总占地达 7000 亩的超大型项目而言，首期的销售至关重要，因而发展商在规划时强调了均好性，而户户临水、人工造坡、大树引栽等更是使其直接跳出区域市场的限制，并直接形成楼盘的附加值体现在项目销售价格中。 另外佘山银湖别墅 引进原汁原味的美式乡村别墅，成为区域内目前最令人瞩目的高档住宅区，说明了一种较纯粹的建筑风格对 其建筑价值提升不可忽视的作用。 ◆ 房型 房型设计中将前廊、前厅与门厅的概念进一步细分，而家庭室的概念在此应用也较为合理。 ◆ 营销 佘山银湖的售价达到了 800010000 万元 /m2，但销售情况依然火爆，可说其营销策略起了积极的推动作用，开盘的成功造势、案场的氛围营造、样板区的精心雕琢等均体现了发展商的实力与以人为本的开发理念，物业形象较为鲜明。 奉贤海湾项目市场调研报告 33 虹桥地区 这是上海高档别墅的集中区域。 近年来该区域相继开发了如皇朝别墅、虹桥金斯、奥玎宫廷、虹桥中华园等高档物业，价格不菲，“入住 虹桥”一度成为业主高贵身份的象征。 该区域的另一大特点是多以租赁为主，需求结构主要为港澳台人士和外商组成。 浦东 板块区域 继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区后，浦东东片的内外环线之间，又形成了以张江、金桥、华夏、康桥为区域核心的别墅住宅区。 位于康桥地区占地近３０００亩康桥半岛，以“新独院住宅”概念尝试投资型别墅，将该区域推到别墅投资者视野前列，并使竞争区域扩大，市场反响强烈。 市中心区 土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。 此类别墅物业管理、景观和空气质量等要求极高，单栋价格基本 在２００万元以上，个别精品别墅如静安的南草坪花园，以其地处中心城区的天然优势及毗邻苏州河黄金水岸将单价一再提升。 奉贤海湾项目市场调研报告 34 其他区域 主要为嘉定及临近上海的昆山地区，针对本项目的地块特点，我们挑选具一定可比性的楼盘进行分析： 君安乡村别墅 位于金澄湖休假开发区长虹南路 668 号，由苏州澄湖君安房地产有限公司开发，整体产品设计缺乏新意，且对小区的整体面貌欠缺考虑，因而在如此得天独厚的地段资源下售价仅为 27303280 元 /m2，且销售前景不容乐观。 从其已售单位的客源分析，经历过国外生活的客户占了其一 半以上，这从另一方面表明了纯休闲度假别墅在国内仍处于起步阶段，开发商在把握此类产品须谨慎。 嘉苑别墅（上海领地） 1）基本资料 地理位置：嘉定区嘉戬公路 658 弄 开发商：上海虹业置业有限公司 营销代理：上海华燕房地产经纪有限公司 建筑、环境设计：上海建筑设计研究院 占地面积： 11 万平方米 奉贤海湾项目市场调研报告 35 绿化率： 85% 住宅单位：独立别墅 85 幢 工程进度：一期已有 17 幢别墅完工，二期主体施工阶段 小区配套：会所、网球场、健身房等 物管单位：自行管理 物管费用： 3 元 /月 m2 嘉苑别墅规划总平图 奉贤海湾项目市场调研报告 36 2）内部规划 整个小区基本依穿越内部的两条河浜自然分割，形成 3 个组团，其大面积的私家花园替代了组团绿化。 3）面积跨度及主力户型 面积跨度 300m2373m2 花园面积在 8001300m2 主力户型 320m2 4）销售情况 嘉苑别墅现房实景 销售价格 独立别墅： 3860 元 /m24720 元 /m2 花园售价： 750 元 /平方米 每幢售价 220 万元起 奉贤海湾项目市场调研报告 37 销售进度 一期售罄，二期尚未推出 5）浅析 嘉苑别墅去年 6 月开盘，号称“每幢别墅近 2 亩的私家花园”、“真别墅、大地位”，一定程度上抓住了那时别墅市场上的契机，但由于其规划较平，建筑立面更是乏善可陈，加之该地块受干扰因素较大 :其项目出入口位于当地一普通多层住宅之后，而地块内现仍有相当数量的当地居民未拆迁，使目标客户群产生一定的排斥心理，因此销售周期拉得相当长。 值得一提的是开 发商对花园的处理，并非简单的铺设草坪，而是采用植树、造景等手段已替客户基本布置，现场环境颇为吸引人。 奉贤海湾项目市场调研报告 38 第三部分、区域市场分析 一、区域环境简介 奉贤位于上海市南翼，杭州湾北岸，东邻南汇县，西靠金山区，总面积 687 平方公里，人口 52 万人，下辖 22 个镇，区政府所在南桥。 境内有 公里杭州湾海岸线， 公里黄浦江江岸线。 辖区内还有上海市工业综合开发区和上海市化学工业区奉贤分区。 本项目所处海湾旅游区，是近年来政府开发、规划力度较大的地区之一。 位于奉贤最南端，西毗中国化工城，东 近浦东星火开发区，总面积 平方公里， 公里长的海岸线横亘东西。