1春之韵(上海)(编辑修改稿)

1春之韵(上海)(编辑修改稿)内容摘要：

时尚楼盘便是在此投资的开发商所追求的目标，开发商也为此动足了脑筋。 金汇韵动时代的开发商 复地集团在做好楼盘质量的同时，把 ” 运动时尚 ’ 的概念融入到楼盘中去，推出了 ” 乡村俱乐部的主题会所，斥巨资建设了具国际标准的会员制 2020 足球俱乐部，提倡以球会友，这个集比赛，观赏，社交，健身为一体的会所吸引了国 chunzhiyun 上海春之韵花苑 营销企划建议书 20 上海春之声置业有限公司 足大腕们前来热身，也给球迷们提供了在自己的球场上一展身手的机会，小区的品质也为此提升不少。 如今，金汇已成为时尚运动爱好者的天地，除了足球俱乐部，卡丁车馆的陆续建成，都让喜爱运动和追逐新潮的人们过足了瘾。 而锦绣江南则在此推出了另一种居住时尚，追求复古和回归自然，在建筑风格上开商推出了中国传统的园林与现代居住品味融合的理念，在小区规划上，则别具一格地把平地做成不平地，追求丘陵地带的效果，也为居住品味展示了都市园林的另类时尚。 这里的开发商认准了主这了块土地，一直在这里做项目，这块土地给了他们信心，也给了他们很大的责任感，他们中的大多数已经爱上了这个地方，他们说，如果要让他们出资作一些市政改造，只要 是有这个需要的，只要是用在金汇的，我们肯定毫不犹豫。 受虹桥经济开发区和机场经济带的辐射，虹桥地区聚集了大量的白领人士和外籍人士，这部分人在购房和租房时都 有着独特的参考标准，相对于房子本身而言，他们似乎更注重房子的附加值，极佳的房型或外立面不一定会成为这些人购房动机，但便捷时尚的生活氛围对他们来讲却是个不小的的诱惑。 而金汇周边的金融设施，各种会员俱光部，便捷的商娱设施以及一大批高尚住宅小区都樗着这里的高尚的生活品味，这些都成为这批购房者倾心此个的原因，因而，金汇会成为他们购房的首选区域，他们对金汇认可也 是开发商开发优秀楼盘他大力改善周边设施的动力，这样的互动对金汇楼市的活跃与提升起着极其重要的作用。 金汇地区成为房产热点的重要原因之一，这里紧邻漕河泾等开发区，和海的几个经济房你都很热，所以金汇个区的兴旺也不足为奇，这里的白领为方便工作，都得附近买房，而且这批人有很强的经济实力，促使个区楼市升温。 在上海高档住宅中，有这样一句话，叫东有汤臣，西有虹桥，虹桥在上海乃至港台地区的消费已经形成了高尚商住聚集地的口碑。 它独特的区位和潜在含金量将会有充分的开发，一个崭新的金汇将会在此崛起。 古时候为们就喜欢用 ” 三足鼎力 ” 来形容势态的稳定，而独特的优秀个理位置，颇具开发理念的投资他崇尚时尚生活的入住为群，便成不支持金汇成为高尚生活区的三支实力之足。  chunzhiyun 上海春之韵花苑 营销企划建议书 21 上海春之声置业有限公司 受莘庄及虹桥地区楼市的影响与辐射，和航华地区自身的人气，航华地区逐渐被业内人士看好。 周边西郊龙柏香榭苑、龙柏城市花园、新明星花园、丹桂花园、嘉丰新苑、鸿禧花园等楼盘的销售情况可以说明。 周边在已售或在售楼盘 : 虹桥金俊苑 虹井路 368 号， 宝虹公寓：红松路、金江路口， 明申花园：吴中路 429弄 17号， 古北首席：吴中路 429弄 17号， 龙柏金铃公寓：红松路 477 号， 金汇 华光城：金汇路 588号， 虹桥世家花园：中山西路 179号， 龙柏西郊公寓：红松路 688 号， 龙柏金悦公寓：青杉路 115 号 虹桥金斯花园：金雨路 88 弄 西郊龙柏香榭花苑：青杉路 169 弄 虹桥明珠公寓：伊犁南路 34弄 3号 虹桥光大花苑：程家桥路 269弄  chunzhiyun 上海春之韵花苑 营销企划建议书 22 上海春之声置业有限公司 金汇名人苑：金汇路 17号 公交线路：中卫线：中山公园 久事西郊花园 936路：龙柏 外高桥 936B 线：龙柏 人民广场 757 路：虹古路 莲花路地铁站 721 号：上海体育馆 绿苑路 911 路：万科城市花 园 老西门 753 路：绿苑咱 莲花路地铁站 57 路：龙柏新村 铜仁路 87 路：华星路 龙华 931 路：虹桥机场 火车站 925 路：虹桥机场 人民广场 91 路：莘沥路 北新泾 48 路：连去路 上海动物园  chunzhiyun 上海春之韵花苑 营销企划建议书 23 上海春之声置业有限公司 超市： 易初莲花超市：吴中路 1218 号 家得利：黄桦路 269 号 上海市农工商超市：吴中路 623号 捷强连锁超市：吴中东路 507 号 好美家吴中店：吴中路 1245 号 家乐福古北店：水城南路、延安西路 美亚音像租凭连锁店：虹桥路 1012 号 上海特价书店： 虹桥路 1016 号。 三、项目竞争环境分析与评价 竞争环境 目前航华地区处于七宝、虹桥与机场的包围之中，特别是虹桥地区更是此该地块拥有较高的价值的又一因素。 虹桥新区的金汇、龙柏、吴中路沿线中档价位精品楼盘的大量涌现，既迎合了新一代中产阶级的经济承受能力，又给予购房者入住虹桥高楼居住区的优越感。 据调查显示，除了外籍人士，在“新虹桥生活圈”的购房者中，长宁、徐汇、静安的客源占 60%以上，卢湾、普陀、青浦、嘉定、昆山、江苏的购房者占 20%左右，还有 10%是更远省市购房者。  chunzhiyun 上海春之韵花苑 营销企划建议书 24 上海春之声置业有限公司 现将与我们竞争力不大，但与本 案有一定的距离，具有可行性分析的龙柏地区和虹桥地区主要已竣工楼盘分析如下： 1） 金汇花园： 虹桥地区最大的房产项目，占地 43公顷，规划面积 70 万平方米，从 19993 年至今，已基本建成四个街坊，一条商业街，入住居民达到 5000 余家。 金汇花园给人的最大感觉是它的相对成熟，作为自成体系的平民小区，在环线外并不是到处可见。 从商业配套来看，金汇花园内欧陆风格商业街有小金陵的之称。 不失为热闹。 从环境来看，小区的绿化率超过 40%，从教育设施来看，宝虹房产投资近亿元的金汇新基础实验学校是一道亮丽的风景，该校实行十 五年一贯制教学。 目前在售的是三街坊、宝虹公寓和紫晶苑。 金汇三街坊，得房率高达 88%，房型都在 100平方米以上，三房地 136 平米，四房地 146 平米和 156 平米，对一般工薪阶层来说，显大。 宝虹公寓和紫晶苑均为现房，宝虹公寓二房地 116平米，紫晶苑二房 93 至 100平米，宝虹公寓另有复式住宅，面积为 206 平米至 229平米。 2） 金汇华光城： 位于金汇路，由多幢小高层组成，总建筑面积 15 平方米，从规模，外立面和规划设计来看，是该地区较具实力和身价的楼盘。 目前已开发完毕，均为现房，价格 4200 至 5400 元。 三房二厅较多，面积有 127 平米、 133平米、 139 平米、 141 平米、 145平米、 149 平米等，四房二厅 160 平米，由于面积较大总价要在六十万元左右，销售上有一定压力。 另外，该楼盘部分建筑紧邻河水混浊的新泾港，对具销售也有一定的影响。 3） 虹桥花园  chunzhiyun 上海春之韵花苑 营销企划建议书 25 上海春之声置业有限公司 位于虹梅路 3200 号，占地 55000 平米，建有多幢小高层和多层，总建筑面积 12 万平方米， 143 平米，另有一定数量的复式，其中有三层复式，面积为 216平方米，底层为餐厅客，二层为客厅和卧室，顶层为储藏室。 4） 虹桥金斯花园 位于金雨路 88 弄，由叠加式别墅和小高层组成，其叠加式别墅与跃层、多层、高层公寓相比，摆脱了平面布局，将家居主体功能划为三大部分并分布于三个楼面，强调了私密性和功能分区，该叠加别墅为六层楼房，一二三层为一住宅单元，四五层为另一住宅单元，一般一个住宅单元有五房二厅，其中客厅面积达到 55 平米，主卧面积达到 30 平米，销售价格大多在 6000 元以上，总价在 100元万以上。 该楼盘紧邻新泾港，河水污染，是其现阶段的不足之处。 5） 虹桥金俊苑 位于虹井路金汇花园南侧，占地 28000 平米，由 6幢公寓（ 2幢 11层、 2 幢 8层、 1 幢 5层）和别墅住宅（ 19幢），总建筑面积 3600平方米，前年开始预售，售价每平米 4200 元起，公寓房型面积较大，二房二厅二卫达 127平米，其中客餐厅 40平米，厨房 9平米，主卧卫生间 ，三房二厅二卫 181平米，其中客餐厅 50 平米，厨房 9 平米，主卧达 23平米，有双阳台。 ◆ 处航华地区最近的一个地区是龙柏地区，龙柏地区大致可以分为两大块，一块靠的近虹桥地区和西郊公园，大部分楼盘冠以龙柏之名，一块靠近七宝和虹桥机场，即航华地区。 ◆ 龙柏地区的楼盘开发有条不紊，各楼盘的楼次比较接近，既少见大富大 贵的豪门，也少见朴素简陋的低价房，房型设计，外立面等方面较为用心。 ◆ 航华地区大部分为六层多层房，外立面简单，排列单调，深深烙上了当初作为动迁小区的印迹，但也有几个楼盘为该区域带 chunzhiyun 上海春之韵花苑 营销企划建议书 26 上海春之声置业有限公司 来了新气候，如有丹桂花园、新明星花园、鸿禧花园、嘉丰新苑等，以及最近亮相的美景苑，该区域楼盘大多以较高档的形式出现的其针对的客户是白领，其中大多项目销售情况良好。 四、项目竞争楼盘分析 房地产项目由于其位置的唯一性 ,使许多楼盘不具备真正的可比性 ,就客户而言 ,其对一个楼盘的评价是地段、价格、户型、物业管理、公建配套、绿化环 境等要素的综合评判，具有很大的不确定性和偶然性。 故而营销推广会将这些因素优化整和，结合市场和自身的特点，给出一个合适的项目定位。 项目定位是一个项目的核心之一，两个相近的项目若其定位也相似，则构成最强烈的竞争关系。 航华一村一街坊与周边项目相比，考虑施工进度，项目定位这两个竞争要素 新景苑 是其最大对手。 ★ 2020年 3月， 丹桂南苑 针对复式房型，推出“加 1万元可获得价值 6万元的地下产权车库一个”的促销方案，复式面积在 169— 193M2左右，总价在 60、 70万元上下，现已全部售完，仅有车库在出租当中，其另有项目 也在 2020年底揭晓。 ★与其相邻的 新明星花园 1 月份也对 133M2 复式房型推出优惠价销售，售价为 35353580M2，总价 50 万元上下。 但以上楼盘在价格上与本案无可比性。 现新明星花园仅剩下三套房， GC的 平方米的 9 楼三房，售价 4180元， GB 三房二厅二卫 1楼，售价 4210元， D型三房二厅二卫 133平方米，售价 4065 元。 新地块也将在明年初有所动作。 ★据调查， 嘉丰新苑 已全部售出，其房型面积从 93190 平方米，与本案来说其如此大的房型也能卖成 10月份闵行预售排行榜的第三名，据了解该楼盘也将在 2020年年底有新的项目开工，我们应该认识到这正是本案在航华地区的火爆市场机会，利用市场上缺少的规模项目，推出我们的楼盘。 ★沪青平平公路睾边上的 新景苑 也在 4 月份推出，其与本案较近的地理位置成为本案的一大竞争对手，但目前房型与价格等各项因 chunzhiyun 上海春之韵花苑 营销企划建议书 27 上海春之声置业有限公司 素未定，二房面积 90100 平方米左右，三房面积在 30150 平方米左右。 根据现场的反映情况该案也成为当地的一大热点。 与本案存在竞争最大。 ★东西走赂的吴中路是一条贯穿虹桥镇的重要交通干道，虹桥镇生要的腹地走廊，拥有得天独厚的的地理位置，该地区住宅开发已经相当成熟，吴中路沿线是 聚集了一批小区型楼盘，以虹许路为界，东面有海联花园、湘府花园、古北新城、明申花园，西面有虹桥金斯花园、韵动时代、东苑怡和园等。 目前在建项目有：古北新城东块，规划建造和 7万平方米多高层住宅；海联花园三期以 20 层住宅为主，有 5 万平方米左右，定价 44005400 元 /平方米，市场接受度不容乐观；上市的锦绣江南规划 41 万平方米，是目前吴中路沿线规模最大的住宅项目。 ★ 韵动时代 位于金汇路 462 号，红松路以南、金汇路以东、吴中路以北。 小区占地 万平方米，总建筑面积 万平方米，绿化率 40%。 规划建造 12幢 8 至 11 层小高层，总建筑面积 97000 平方米。 该楼盘分三期开发，首期开发 15000 平方米， 2020 年四月底开盘，已销售 2幢 9层住宅，现所剩房源不多。 均价 5000 元。 二期是位于足球场东侧的 4幢 11层住宅，全部一梯两户设计，两房面积109 平方米，三房面积 127— 133 平方米，并在西端位置安排这 45平方米景观四房，开盘价 42005500元。 比一期上涨 150 元 /平方米。 首期七月交房，二期 9 月交房。 三期推出 18 套全装修房，预计 12月底交房。 该楼盘房型较实惠。