知名物业管理公司内部全管理制度(编辑修改稿)

知名物业管理公司内部全管理制度(编辑修改稿)内容摘要：

、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业）； ③小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）； ④小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有乱停车 辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源）； ⑤基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好）； ⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。 在巡视过程中，做好记录。 发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。 管理处走（回）访制度 为加强物业管理处与广大业主（住户）的联系，使管理处各项工作置身于业主（住户）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走（回）访制度。 走（回）访要求 ①物业管理处正、 副主任把对业主（住户）的走（回）访列入职责范 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 围，并落实到每年的工作计划和总结评比中； ②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录； ③走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复； ④走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。 走（回）访处理率达 100%，投诉率力争控制在 1%以下。 走（回）访时间及形式 ①管理处主任、管理员每 月登门走（回）访 4次； ②每季度参加一次居委会召开的墙门组长会议，广泛征求意见； ③有针对性地对业主（住户）作专题调查，听取意见； ④物业管理处设立投诉信箱，投诉电话； ⑤随时热情接待来访，作好登记。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 第四部分 安全、消防、车辆管理制度 第一章 安全管理制度 保安人员守则 一、着装仪表 工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿； 制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。 二、行为规范 上班时间必须精神振作、精力集中， 不 得袖手、插手、背手； 站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。 不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等； 值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天； 巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊； 上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位； 值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐； 不 得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗； 不得睡觉； 对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记， 三、日常管理 不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻； 认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记； 严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品； 门岗值班室不得会客。 四、罚则 违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五 次以上者作辞退处理； 违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退； 本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。 值班管理规定 保安人员实行 24小时轮流值班制度。 值班人员分 3 个班， 3 个班分为早、中、晚三班，早班为： 7： 30－ 16： 00，中班为： 16： 00－ 0： 00，晚班： 0： 00－ 7： 30。 各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。 当值班人员发现情况时，应 做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。 ①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等； ②及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件； ③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导； ④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。 保安人员值班制度 三星级小区保安人员实行 24 小时值班室值班制度，定时或不定时进行巡逻。 二星级小区站岗时间分为三个时段，分别为： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 早间段： 6： 00（夏季为 05： 00）－ 8： 00； 午间段： 11： 00－ 13： 00 晚间段： 16： 00－ 19： 00（夏季 为 20： 00） 5： 00－ 22： 00 期间，不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。 一星级小区站岗时间为： 06： 00（夏季为 05： 00）－ 21： 00（夏季为 22： 00） 05： 00－ 23： 00期间，不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。 本规定以上所指的夏季为每年的 5月 1日－ 10月 31日。 各管理处必须为巡逻人员划分责任片区，实行 24小时不间断巡逻。 交接班制度 为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引 起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。 本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。 接班人须提前 15 分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。 接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班； 本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作； 保安人员交接班时，必须认真填写《宁波某某物业有限公司保安交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的 问题，应立即报告领班或部门负责人处理； 交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班； 保安员培训制度 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 岗前培训 上岗前向每位新入职的保安员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。 ①上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作； ②新入职的保安员须进行 3－ 5 天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗； 岗位培训 ①保安培训：根据每年制定的保安部制定的培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防” 意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能； ②消防培训：根据每年制定的保安部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的； ③每位保安员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。 培训课程设置 ①培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍； ②培 训项目： A、应知、应会部分 公司制度与规定 部门制度与规定 保安常识 服务意识教育 礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养 辖区设施、设备介绍 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 消防常识 B、岗位工作规范 岗位礼貌用语、工作方法与技巧 岗位工作职责与细则 辖区突发事件的处理 C、消防培训 D、法律常识 ③培训要求 A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理； B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录； C、队列训练时，按正规化军事要求操作； D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。 ④考评方式 A、理论培训在结束后 采取笔试闭卷方式进行， 85 分以上为优， 75－ 84为良， 60－ 74分为中， 60 分以下为差； B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定； C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。 警棍使用制度 为严格规范警棍使用，特制定如下规定： 警棍是保安人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。 当班保安员应将警棍挂在腰带后右侧。 不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。 处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着 住户或来人讲话。 非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操 盘之系统资料。 当班保安员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。 交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。 对讲机使用制度 对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。 使用规定 ①使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁 ，定期进行擦拭、维护； ②持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中； ③发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修； ④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用 1频道，停电时使用 2频道）； ⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果； ⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失 灵，立即报告当班班长。 对话要求 ①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是，呼叫，收到请回话”； ②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”； ③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业。