玫瑰物业管理公司运营管理手册(编辑修改稿)

玫瑰物业管理公司运营管理手册(编辑修改稿)内容摘要：

光装置及空调系统中的加热或冷冻装置，从而完成调控的目的。 综合布线系统。 要将楼宇自动 化系统、办公自动化系统等许多系统连接成一个整体，就需要通过一个物理实体来实现，这就是智能化楼宇的结构化综合布线系统。 计算机信息管理技术设备。 主要是指楼宇的办公自动化系统，其中包括资料档案管理、多媒体信息查询、电视会议、财务计划、人事管理以及电子数据库（ EDI）系统等。 计算机网络与现代通讯技术设备。 在智能化楼宇中，通讯自动化系统是一个中枢神经系统，包括以数字式程控交换机为中心的通信系统，以及通过楼宇的结构化综合布线系统来实现计算机网络、卫星通信、闭路电视、可视电话、电视会议等系统的综合，从而达 到楼宇内、市内、国内以及国际间的信息沟通与共享。 由于通信与计算机的结合愈来愈密切，而且传输的媒体也从话音、数据发展到图像及动画，因此，计算机网络及结构化综合布线的作用和优点就更为突出。 所谓计算机网络，就是指将有关计算机及其子系统通过联网集成起来。 无论是楼宇自动化系统，还是办公自动化系统，它们都是由许多计算机子系统所组成的。 一个子系统往往就是一个局域网，要将这些局域网连接起来，就需要有一个高速主干网，能覆盖到楼宇的各个楼层，连接各个楼层内的局域网和其他联网的办公设备，还应该与外界的网络实现联网。 五、 电话通 信设备 电话通讯设备的主体是电话交换机，电话网内各电话总机及各用户之间的各种信号的交换、接待以及电话总机向用户提供的各种电信特殊服务功能（如电话语言系统等），都是通过交换机来完成的。 电话交换机已由最初的步进制交换机逐步发展为旋转制交换机、纵横制交换机和程控交换机。 程控交换机把电话的呼叫编成计算机操作的程序，赋予必需的数据，由计算机程序逐条操作，把所持续的呼叫接通。 由于它具有传输与交换速度快、正确率高、使用新业务方便等特点，因此，目前已被普遍采用。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 用户程控交换机主要由硬件和软件两部分组成。 硬件 是指计算机及机器等外围设备，具体有： （ 1） 公共设备 交换网络处理器（ CPU）、收号器、音信号、电源 [工作电压、 48V（ DC 直流）或 24V（ RG 铃流） ]； （ 2） 中继 /分机设备（用户 /线架设备） 用户电路、出入中继、会议电话板、话务台 [由显示屏、拨号盘、环路键（又称路由键，包括外线呼入键、回叫呼入键、内线呼入键）、性能键（大部分可以编程，非常性能可用代码代替）、告警批示灯（有电源告警和中继线告警两种）等组成 ]； （ 3） 辅助设备 交电装置、蓄电池、充电器、保安器、稳压器、配线架、 空调器、打印机、维护终端（用于对交换机进行维护操作、故障排除等日常操作）。 软件 是指电脑程序与数据库，具体有： 执行管理程序（操作系统）； 呼叫处理程序； 系统监视和故障处理程序； 故障诊断程序； 维护和运行程序。 第 三 章 物业设备管理的意义、方式与内容 一、 房屋设备管理的意义 物业管理的基本内容包括管理和服务两个方面。 所谓管理，指的是对物的管理，也就是要做好建筑物和设备等方面的管理、运行、维修和保养工作。 由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性，因此，要求对物的管理要靠专业的知识、规 范的程序、严格的标准和高超的性能。 即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修，进行有效的管理。 如果设备不能正常运行或经常损坏处于瘫痪状态，房屋就不能很好的发挥其住用功能，更谈不上保值或升值。 因此，房屋设置的运行和维修管理是物业管理工作的重要内容之一。 房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。 房屋设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础，也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。 房屋设备的运行和维修管理的好 坏与否，直接 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 影响到房屋的住用水平，影响到人们生产、生活、学习的正常进行。 没有良好的设备运行和维修管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，就不能使人们安居乐业。 所以，良好的房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。 房屋设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证。 良好的房屋设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，并能延长其使用寿命。 这是因为，房屋设备会因长期使用、自然作用或使用不当等原因而发生磨损、毁坏，如果加强了设备的日常运行管理 ，就可以避免因设备使用不当引起的损坏，并保障其安全运行；加强设备的维修管理就可以提高设备性能，排除运行故障，避免事故发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的保值、增值打好了基础。 房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要 现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。 而这一切都离不开装置在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的房屋设 备经过科学技术发展的水平，而且标志着城市文明的程度。 所以说，为了城市文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设置管理。 房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设 由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此，它的好与坏直接可以显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣，以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业形象。 因此，搞好房屋设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗子，不断提高管理服务质量和技术水平，从而强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展。 二、 房屋设备管理的 方式 设备管理工作一般由房管单位和物业管理公司的工程部门主管，并由专人负责。 基层管理有分散性管理方式和集中的专业化管理等各种方式。 设备管理主要由维修管理和运行管理两大部分组成。 维修与运行既可统一管理，也可分别管理。 设备的维修比起房屋建筑本身的维修，一次性投资大，设备使用年限短，灵敏度、精确度要求高。 维修工作的好坏，直接影响着设备在运行中技术性能的发挥。 所以，加强对设备维修工程的管理，将是一个越来越重要的工作环节。 具体的管理措施主要有： 建立设备管理账册和重要设备的技术档案； 建立 设备卡； 建立定期检查、维修、保养制度； 建立房屋设备大、中修工程的验收制度，积累有关技术资料； 建立房屋设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 建立承租户保管房屋设备的责任制度； 建立每年年末对房屋设备进行清查、核对和使用鉴定的制度，遇有缺损现象，应采取必要措施，及时加以解决。 三、 房屋设备管理的内容 不同的房屋设备有不同的特点，因此，房屋设备管理的内容也各不相同。 一般包括以下内容： 房屋设备的基础资料管理 房屋设备的基础资料管理的主要 内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。 （ 1） 设备原始资料档案管理。 设备在接管后均应建立原始资料档案。 这类档案主要有： 验收文件 ：包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议记要等； 建立设备卡片： 应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值和预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等等。 （ 2） 重要设备维修资料档案管理。 ①报修单 每次维修填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业修管理部门负责保管以备存查。 ②运行记录 值班人员填写的设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业管理企业设备运行管理部门保管好，以备存查。 ③考评材料 定期或不定期地检查记录奖罚情况、先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存。 ④技术革新资料 设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由设备管理部门汇总存查。 房屋设备的运行管理 房屋设备运行管理的主要内容是：建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准）及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。 其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住（用）户进行安全教育，向住（用）户宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房屋设备的维修管理 房屋设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、 更新。 第四章 物业设备的使用与维修 由于物业配套设备设施类型较多，因此，物业管理公司工程部一般分设几个班组，分别负责各项设备的运行、养护和维修，如强电组、弱电组、水暖组和综合组等。 强电组主要负责发电、配电、供电系统及相应电器的维修保养；弱电组主要负责电梯、消防系统、电视监控系统、通讯系统及广播系统的线路和相应设备的维护、修理；水暖组主要负责供水、排水、供暖、供冷及相应设备管理的运行、维护和维修；而综合组主要负责泥水、水器等综合维修工作。 一、 维修工程的分类 目前对房屋设备维修工程的分 类尚无统一规定，一般可分为以下几种： 设备大修工程。 是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部件的全面检修工程。 设备中修工程。 是指对房屋更换少量零部件、进行正常的和定期的全面检修。 设备更修和技术改造工程。 是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用维护费提高或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题严重，为使其技术性能得到改善提高，降低年使用维护成本而进行的更新改造。 设备日常零星维修保养工程。 是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障而进行修理。 二、 房屋给排水系 统的管理与维修 给水系统 建筑物给水方式有多种：一般平房和多层楼房均由城市供水管网供水；高层建筑则需进行二次供水，因为城市管网的水压无法满足高层供水需要，多采用加压水泵和高位水箱向高层供水。 （ 1） 管理范围的界定 物业管理公司对给水系统的管理范围，各地市政部门都有规定。 一般居住小区内供水设备的管理职责如下：高层楼房以楼内供水泵房总计费表为界，多层楼房以楼外自来水表井为界。 界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，有供水部门负责。