合生东郊别墅营销推广策略提报(编辑修改稿)

合生东郊别墅营销推广策略提报(编辑修改稿)内容摘要：

精美、加工精密度高，可用于地面及墙面的装饰。 玻璃 石材是天然物质，是一种极具美学价值的装饰材料。 而近年来，黄色天然石材以其透明度高、色性暖的优势盛行于装饰市场。 而且意大利的大理石花色精美、加工精密度高，可用于地面及墙面的装饰。 自然主义色彩 是意大利色彩丰富的调色板上最基本的颜色元素，从最初的罗马人，就很擅长使用颜色来表达他们的艺术。 他们从希腊人的风格上取得灵感，应用于很多活动场所。 他们的建筑被很多种色彩和壁画所装饰。 复兴 奢华 国宾礼遇 人居金字塔之巅，尊享首脑王者之气 颠覆原本无会所的缺憾 享受东郊宾馆内会所服务 统一为住户优惠办理“克拉克海奇”健身会所终身制会员卡。 “ 克拉克海奇 ” 会所中心 5年制会员卡 /位 终身制会员卡 18万元 /位（实名制） 复兴 奢华 精装私谧样板花园 用精致拓宽过小的花园面积 精装样板区 /销售区 复兴 奢华 皇室权贵 与建筑内涵融合 建议在建造样板房时，能打破原有紧凑的 4房功能， 在确保美观及舒适度的前提下通过分自由面积分割来增加房间数 物业管理，衡量别墅品质的重要标准，物业的品牌及管理经验也是博得尖端人士亲睐的重要因素。 中原建议采用国际星级酒店物管品牌参与物管执行或顾问。 如“东湖” /“ 高力” 复兴 奢华 强强联手定格品牌物业 高 力 国 际 复兴 奢华 以科技为赢典藏世界之美 可建议采用石材蜂窝环保板 晋升 ,世界级豪宅身价 推盘策略（ 1） C42与 C5比较 推盘顺序：先推 C42地块，再推 C5地块  从地块形状而言， C5更为方正 ,规划更为合理；  从经济数据而言， C5地块的指标更为优越，绿化环境更为舒适  从工程进度而言， C42地块的进度更块。 C B A E D F G J I H 推盘时间 推盘区 数量 一期 A/B/C 19套 D/E 11套 二期 G/F 17套 H/I的外部 13套 J/I的内部 14套 推盘策略（ 1） 价格提升策略： （ 1）一期入市时，将沿银柳路的 5座单元（ B/D），以 4000万元 4500万元的较低价格（ 作为定房前 5位客人的折扣价格 ）公开，与其他单元拉开差价，引动热销； （ 2）根据销售节奏的变化，给予合理的价格提升：以销售 5套为一个价格提升点，单套提升幅度为 200400万元。 价格策略（ 2） 销售目标 计算方法： C42地块合计 24627平方米， 30套单体，平均每套 820平方米。 C5地块合计 38178平方米， 44套单体，平均每套 876平方米。 合计总销售金额 总体均价 68200元 /m2 推盘时间 销售目标 单套平均总价 预计回笼资金 推出 A/B/C区域，合计 19套 完成 8套 4346万元 完成 6套 4596万元 完成 5套 4860万元 推出 D/E区域，合计 11套 完成 7套 5150万元 完成 4套 5470万元 推出 F/G区域，合计 17套 完成 7套 5700万元 完成 7套 6000万元 推出 H/I的外部，合计 13套 完成 6套 6260万元 完成 6套 6520万元 推出 J/I的内部，合计 14套 完成 8套 6830万元 完成 10套 7520万元 营销模式 板块营销 品牌营销 “ 金字塔尖 ” 营销 板块起声势 产品顺势推入 合生创展 品牌力度 产品的 品牌力度 精确的寻找客户 多重营销渠道 高调的姿态 低调的手法 中原营销 丰富的客户资源 广泛的客户渠道 品牌形象提升 4000万元以上的别墅 上海有多少。 中国有多少。 东郊国宾别墅板块 从“上海的”走向“世界的” 板块营销 —— 从“上海”到“中国”  多数豪宅个案限于上海本身的传播，未上升到中国的舞台展示自己；  专门针对于塔尖人物的项目并不多，尚未形成一种名片的概念；  从“上海的”到“中国的”，重塑顶级别墅的价值阶层。 如何从上海豪宅壁垒突围而出。 找到我们的推广重点。 属于中国的东郊。 属于世界的东郊。 品牌营销 —— “ 合生创展”与“东郊别墅” 东郊别墅 东紫园 产品品牌整合 品牌的创新 其他 …… 开发商品牌提升 “ 金字塔尖”营销 境内品牌营销 境外品牌营销 • 以上海为主要营销区域 • （中原其他区域配合） • 以香港为据点进行品牌推广 香港 新加坡 以香港作为第一站立体宣传的重点地区 境外先行、活动先行、 立体投放、持续升温 利用传播效率最高的电视媒体和全球落地的卫星电视作为媒介投放的首发阵容 在境外举办针对目标客户群的活动 ,逐步进行杂志、报纸软文的渗透加温 并以公关活动在重点地区进行重点加温，以最小的投入形成最有效的立体传播效果 推广策略 推广阶段布线 上海推广阶段 同步公开，接力香港良好销售态势 预约开盘阶段集中密集投放广告，以形象推广为主 开展业界、媒体等资源的口碑传播，打开项目业界知名度 开展圈层营销，尝试客户通路，进行客户分流梳理 北京推广阶段 其他省市 香港推广阶段 提前 1个月，在香港启动内部预约 主流媒体形象发布，大型公关活动，积蓄客户，扩大影响力 大中国地区开盘仪式（香港上海北京同步公开） 东郊别墅香港开盘告捷，首批豪宅全面热销。