淄博商厦齐鲁汽车贸易城商厦可行性研究报告(编辑修改稿)

淄博商厦齐鲁汽车贸易城商厦可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

破 100 万门，可直拔全国各地和世界 120 多个国家和地区。 移动电话配套成网。 国际互联宽带网和有线电视网已相当成熟。 本项目所需电信可由西部经市话电缆交接箱接入，户外电话线采用直埋电缆线，通讯有保障。 (五 )煤气 本项目所需煤气主要用于职工生活，煤气可由东部附近城市煤气公司主管接入，供气有保障。 (六 )供热 本项目的供热主要为冬季取暖用，所需用汽可由附近热电厂供热管网接入，供热有保障。 (七 )建筑材料来源 淄博市是全国的建材工业基地之一，是国家计委、国家建材局批 准的全国卫生陶瓷发展基地。 在全国各大建材城市中综合指数都名列前茅。 建筑材料工业是本市的支柱产业之一，门类齐全、规模大，主要有水泥 (年产 万吨 )、平板玻璃 (年产 245,7 万重量箱 )、建筑和卫生陶瓷、钢铝塑门窗、花岗岩、大理石、涂料壁纸、灯具、内外装饰等。 “十五”期间，淄博市将要建成全国重要的大型建材基地，为项目的建设提供了充足的材料来源。 地方建材资源：莱芜黄沙储备丰富且运输便利，运程较短，工程所需黄沙可由莱芜运来，工程所需砖及石料由当地解决，水泥钢材就近采购，供应木材可在当地市场购得，可满足工程需要。 山东省盛产石油，现有多家生产沥青的厂家，工程所用沥青可从齐鲁石化购买，建材有保障。 第四节 社会经济条件 淄博市历史悠久，文化灿烂，是国务院批准的山东半岛经 济开放区城市和“较大的市”，是山东省的经济中心之一， 1992 年跨入全国城市综合实力 50 强之列。 2020 年 全市完成国内生产总值 亿元，比上年增长 ％（按可比价格计算）。 其中第一、二、三产业分别完成增加值 亿元、 亿元和 亿元，分别增长 ％、％和 ％。 人均国内生产总值 17158 元，增长 %。 地方财政收入首次突破 30 亿元，达到 亿元，同比增长 22%。 企业宏观景气状况良好。 全市企业综合生产经营景气指数年末达到，比上年 提高 点。 结构调整全面推进，产业结构进一步优化。 全市围绕着 稳定第一产业，提高第二产业，发展第三产业 的总体思路，加大结构调整力度。 三次产业构成比由上年的 :: 调整为 ::。 一、二产业比重下降，第三产业比重稳步上升，形成了 二三一 的产业结构格局，产业构成日趋合理。 各项改革不断深化，经济发展的活力进一步增强。 在地方企业中国有大中型企业改制面达 %，中小企业改制面达 %，基本实现了改革目标。 招商引资取得明显成效。 全市加大招商 引资工作力度，大力优化投资环境，开展全民招商活动。 全年引进外来投资项目 1180 项，实际到位外来投资 亿元，分别比上年增长 83%和 56%。 第五节 场址选择 淄博商厦齐鲁汽车贸易城位于淄博市张店城区南部，东起张博路，西至规划中的西五路，南临规划中的营南路，北接规划中的商贸园区中路，总面积为 15公顷。 在该地段沿张博路两侧已经建起了许多汽车展厅，形成了比较分散的条形汽车销售维修市场。 根据上述条件综合分析论证，从地理位置、自然条件、气象和地震资料及公用、交通等基础设施条件、社会经济协作条件等分析，该项目的 选址是可行的。 (详见项目地理位置图 ) 第五章 项目建设方案 第一节 项目概括 淄博商厦齐鲁汽车贸易城位于淄博市张店城区南部，东起张博路，西至规划中的西五路，南临规划中的营南路，北接规划中的商贸园区中路，总 规划占地 面积为 公顷 ，规划建筑面积 万平方米。 本期建设规模：占地 15 公顷，建筑面积 8 万平方米。 建设内容包括 4S专营店 50000 平方米，会展中心 18000 平方米，服务设施 12020 平方米。 第二节 建设目标、设计依据和原则 一、建设目标与功能定位 规划目标和功能定位 (一 )规划目标 ●通过科学合理的 规划，将汽车城建设成为一个档次高、规模大、环境优美的具有国内一流水平的汽车城。 ●通过精心的规划设计，使汽车城成为国内外汽车厂商们竞相进驻销售的必争之地，从而不仅在汽车销售上创出自己的品牌，而且还要吸引汽车厂商们把展示新车、新闻发布、大型会议的召开都选择在淄博商厦齐鲁汽车贸易城进行。 ●充分运用城市设计的手法，将汽车城建设成为市民购车的乐园，汽车文化、汽车旅游、汽车金融中心，使其成为淄博的又一旅游景点， 成为齐鲁大地上的汽车销售中心，成为淄博对外宣传的标志之一。 (二 )功能定位 通过综合分析，本次规划将规划区 定位为一个集汽车销售、汽车展示、售后服务、商务办公、汽车物流、汽车科教博览、汽车文化旅游及包括金融、信息、培训、俱乐部等服务项目为一体的环境优美、设施完善、安全的高档次汽车商贸城。 五、规划依据 (一 )《中华人民共和国城市规划法》 (二 )《城市规划编制办法》 (三 )《淄博市总体规划》 (四 )《淄博市城市规划管理技术标准》 (五 )《淄博市张店区淄博商厦齐鲁汽车贸易城控制性详细规划设计条件》 三、 规划设计理念与原则 (一 )遵从淄博市总体规划，合理、高效的利用土地。 (二 )根据“统一规划、分布建设、滚动发展”的原 则高标准、高起点编制规划。 (三 )从整个商贸园区考虑，分析现状区域周围各项功能构成及布局结构，完善其道路交通、配套功能设施，建设一个布局合理、设施齐全、环境优美、具有高科技和时代感的综合性汽车城。 (四 )考虑市场经济条件下土地利用情况，合理规划用地功能，以期达到土地利用价值最大化，同时强调社会、经济、环境协调发展。 (五 )均好性原则将贯彻于汽车城的各个功能区内。 (六 )致力于创造优美的城市建筑景观和良好的生态环境，充分考虑该地段周围四条城市道路的整体环境，将汽车城的特色景观融入其中，形成完整的城市街景。 (七 )十分重视汽车城的梯级发展，妥善安排汽车的流线和停车设施。 (八 )紧扣滚动开发建设及管理的需要，采用法定规划图则和设计导则两个层次的开发控制模式，提供完善的控制指标和指导性要求，兼顾规划管理的确定性和灵活性。 第三节 总体布置 (一 )总体构思 该地段位于淄博市张店中心城区的南部，城区南北中轴线的南部，地理位置至为重要。 在认真分析和研究的基础上，设计者对汽车城的规划建设形成了以下几个方面的想法： 立足现状，建立东西向中轴线对称发展的总体布局 将汽车 4S 展厅沿外围道路布置，可使每一个四位一体的展厅都 能拥有良好的对外销售展示空间，更适应展销商规模经营、管理和消费者购车方便的需要。 方案将商贸会展中心居中布置与主要道路形成对景，并相应布置大面积的集中绿地和露天汽车展示区，使得展厅与会展中心形成空间和流线上的明确秩序和整体统一感。 在会展中心的西侧结合绿地规划设计了一大型的生态试车场，以供购车族们在此尽情试车，从而购买自己满意的汽车。 在中轴线的西端，考虑到远期汽车城的长 远发展，集中布置了餐饮娱乐、科教博览、文化旅游等服务功能的建筑，尽可能使得汽车展厅、商贸会展中心与综合服务功能区融为一体，成为淄博市最为璀璨的一 颗明珠。 有机生长，滚动发展，推进汽车城横向发展和员轴景观和特定空间格局的形成。 以可持续发展战略为指导思想，紧扣淄博各级领导关于全力建设经济大市、文化大市、绿化大市的发展方向，对该方案中轴景观和空间格局进行精心策划。 本次规划设计着眼于长远发展，在中轴景观和空间格局上都为开发商分期建设、滚动发展留有余地，其中 B、 C、 D、 F、G 五个地块为一期开发建设用地， A、 E 两个地块为二期开发建设用地。 在对于沿街景观的布局上，鉴于 4S 展厅建筑相对的单调性，特别在于展厅前规划设计较大的开敞空间，以利于门前各有特色的大型汽 车标志雕塑等景观的布局，这样在沿街就形成了连续的围绕汽车产业的景观带。 立足于节约用地和建设投资、全面提高土地的利用效益和经济效益 根据本方案构思，在有限的土地总量上，为达到多方面的要求，以集中与分散相结合的原则为前提，将汽车展厅及服务功能建筑沿街集中布置。 这样既有利于实现交通疏散，又有创造更多临街拥有良好销售展示空间等黄金地面，并形成了一个相对围和的空间，从而为中心部件会展中心和中心景观轴线带的布局留下了广阔的空间。 二、道路交通 交通组织是规划的重点，为此对交通流线和停车场地的布置进行了深 入的研究。 为解决汽车城车流和人流的疏散，在规划区内实行环道交通设计。 通过轴线设计、环道交通和停车场的设计，使得大规模的商业建筑实现均好的效果。 (1)出入口布置：通过对现状周围的调查和对车流的分析，在汽车城的东面沿张博路设一主入口，正对主入口形成会展中心广场，可举行大型车展文化活动。 这样有效的将汽车城的特色景观融入到张博路绿化景观体系当中。 在汽车城的西面沿西五路设一个次入口，在其南面沿营南路和北面沿商贸园区中路分别设两个次入口。 (2)车行交通：由各出入口将人、车流引入汽车城，在汽车城内部形成一环行交通，能有效解决汽 车城车行多的问题，还可以丰富汽车城的景观。 汽车城车行道路通过环行交通分别与四周城市道路相连接，它的主入口道路红线宽为 25— 26 米，园区车行主要道路红线宽为 15—16 米，次要道路红线 9 米。 (3)步行交通：步行活动是交通构成中基本的类型，而步行购物就需要便捷的交通路径。 为了使中心会展中心与周围展厅，会展中心与服务功能区及它们各自之间能够紧密的联系，本规划布置了大量独具特色的铺地，不同类型的铺地与不同类型的绿化紧密结合形成独特的步行交通系统。 (4)静态交通：为使消费都能够就近停车而不到处乱停，在沿汽车城环行道 路的外侧设置集中停车场。 露天停车场布置均匀，总面积为 公顷，总停车位为 500 个，并且结合两个大面积绿地分别设置一个地下停车场以解决地面停车位不足的局面。 三、绿化用地 绿化用地：主要分为城市绿化带和公共绿地。 城市绿化带分布在 A、 C、 F、 G 部分内张博路和西五路两侧； 公共绿地主要分布在 E 部分内，以比较大型的绿地、活水游园、水景广场为主结合会展中心广场形成了汽车城的中心景观； 其余比较分散的绿化分布在各个分区内，结合建筑单体、铺地、雕塑等等形成具有汽车文化特色的绿化景观。 这样，通过景观轴线将各个分区的“ 点”状紧密联系分布四周，突出表现中心绿地景观，从而形成一个统一性的绿化景观系统。 四、空间构成与景观设计 空间构成 规划在建筑的容量、开发强度、建筑色彩等方面对建筑进行有效的控制，并依据建筑的层高、体量等各项要素，将规划区同的建筑空间构成分为三个层次，即低层展示区、多层综合服务区和中高层会展中心区。 三个区域相对独立，又相对融合，形成了独特的空间轮廓线。 第四节 建筑设计方案 一、设计标准 建筑结构良好，内外装修高档协调，布局合理，结构体系规范，外观独具风格。 二、建设规模 项目名称 建筑面积 站地面 积 建筑层高 4S 专营店 50000 平方米 11250 地上 1 层局部 2 层 会展中心 18000 平方米 7728 地上 3 层 服务设施 12020 平方米 5425 地上 6 层 合计 80000 平方米 35070 二、设计方案 低层展厅区，位于规划区南、北、东三面，以低层为主，高度应控制在 10 米左右，是沿街的主要景观。 它是四位一体综合性展厅，占地面积大，因此要结合展厅前的汽车雕塑及绿化等布置成形式多样的景观，从而构成丰富的街景。 多层综合服 务区，位于规划区的西部，以多层为主，它是规划区西部的屏障，也是西五路上的主要街景之一。 中高层会展中心区，位于规划区中心，是规划区的标志性建筑，同时也是规划区最为重要的景观。 会展中心广场，位于规划区的主入口处，结合会展中心和绿地，形成一个独具特色的汽车会展文化广场，既满足了汽车对外展示的需要，又满足了人们休闲购物、观光的需要，还可以举行大型的文化活动。 中心绿色广场，位于规划区的会展中心、汽车展厅区与综合服务区之间，它是建筑物之间的一个开敞性的绿化景观，是商业区里的一个“静”区，对综合服务区、展厅区、会展 中心起到了分隔的作用，以避免它们互相影响。 集中绿地，位于各个分区内，结合铺地、小品及雕塑为建筑物创 造良好的外部环境。 它是规划区内绿化景观的主要组成部分。 规划区四周展厅前的景观节点，是整个规划区对外宣传的第一站，同时也是城市的重要街景之一。 它结合绿色植物，以醒目的雕塑使居民们对汽车城有一个全新的感性认识。 详见综合技术经济指标表： 序号 指标名称 单位 指标 备注 一 1 2 二 1 2 三 四 五 六 七 八 九 十 用地 项目规划用地 项目建设用地 总建筑面积 住宅建筑面积 公建建筑面积 容积率 居住总人数 居住总套数 平均每套建筑面积 平均每套居住人数。