北京燕郊项目定位报告(编辑修改稿)

北京燕郊项目定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

欧溪谷 潮白人家 纳丹堡 上上城 新圣得花园 星河皓月项目名称 主力户型分布 (平米 ) 建筑类型 装修标准 1居 2居 3居 星河皓月 5780 80102 120168 板楼、塔楼、多层 毛坯、少 量精装 美林湾 5863 7693 127150 板楼 (多层洋房、小高层、中高层、高 层景观公寓 ) 毛坯 纳丹堡 5090 90120 125150 板楼 ,高层 毛坯 威毕欧溪谷 4080 70110 120140 板塔结合、独栋别墅、联排、公寓 毛坯 新圣得花园 4160 6771 80120 板楼 ,高层，板楼 ,独栋别墅 ,联排别墅 毛坯 潮白人家 6098 112124 150 板楼、板塔结合 毛坯 欧逸丽庭 5080 83100 114118 板楼 毛坯 天洋城 4050 7085 100110 板楼 毛坯 上上城 4880 81116 122182 板楼、多层、小高层、高层 毛坯 华泰忆江南 5171 89130 138160 板楼、塔楼、板塔结合 毛坯 御景湾 5075 80120 120150 塔楼 毛坯 结论 1： 项目体量上，百万平米左右的大盘，市场供应较大，后期持续供应依然如此。 以 50万平米左右体量为主，最大体量 400万平米。 结论 2： 市场主力户型供应上，主要为一居室： 4080平；二居室： 80120平；三居室：120150平。 产品以中小户型为主 :市场上85%的户型集中在 50120平之间。 结论 3： 住宅项目容积率。 目前燕郊市场住宅项目容积率普遍偏高， — ，建筑类型多为高层板楼或板塔结合产品。 结论 4： 建筑类型及交房标准。 市场项目多为高层和多层的板楼，少数为塔板结合，潮白河区域开发有少量别墅产品；交房基本上为毛坯标准，只有星河皓月项目有少量的精装成品房供应。 燕郊市场住宅产品调研结论 结论 5： 整体来讲，燕郊房市因京而兴，因交通而起，但是产品仍然处于待升级阶段，在规划布局、景观、户型以及产品细节上，尚有很大的发挥空间。 燕郊览图 上上城福成2区 燕郊市场住宅产品调研结论 燕郊商业板块分布 项目 商业规模 功能规划 现状 上上城 商业规划约 10万平米，私有会所 ，另有规划酒店 装饰、美容、酒吧、便利店等社区配 套；会所；酒店 社区配套部分开张；后期陆续供应招商 星河皓月 — 超市、便利店、诊所等社区配套 部分营业；后期陆续供应招商 纳丹堡 5万平米欧洲商业风情街区 ,，12万平米健康中心， 1万多平米运动休闲中心 经营业态包括中型超市、时尚卖场、娱乐中心、运动健身中心、特色餐饮等商业综合体 尚未供应，预计 08年末 09年初开始供应 美林湾 15000 潮白人家 60000 学校、医院 天洋城 34万 十字社区商业街 尚处规划中 威毕欧溪谷 7000 住宅底墒 尚未开工 新圣得花园 — 欧逸丽庭 1800 社区配套 尚未招商 华泰忆江南 2400 社区配套 即将招商 御景湾 — 社区商业合计 逾 75万平 102国道商业带 约 10万平米 主要业态为餐饮、休闲娱乐、小型旅馆、汽配、电器城、房屋销售、综合市场等。 分布很零散 已规模经营 迎宾路沿线 约 1万平米 通信、金融机构、宾馆 步行街 约 4万平米 休闲购物、美容美发、餐饮 燕郊东部商区 约 40万平米 建材、家具专业市场 商圈合计 约 55万平 总计 约 130万 数据来源：住宅项目推广数据、实地考察 燕郊区域商业规模列表 结论 1： 从商业整体发展水平上看，燕郊商业目前仍处于一个初级水平，从某种程度上讲，其商业从属于通州商业核心的辐射范围内，主要表现在：由于暂时缺少高质量人群的支撑，燕郊商业业态相对单一，商业层次较低，规模少，分布零散，大宗商品的采购和品位消费依赖通州商业。 结论 2： 目前，燕郊的商业业态主要集中在中低级餐饮、洗浴；经济型休闲购物；日常生活用品；简单家电供应和建材、家具专业市场领域； 结论 3： 目前，住宅项目的配套商业供应暂时不是主流，但是可以预见，随着个项目的陆续开发收工，新业主的陆续入住，社区配套商业将持续增量，会逐渐丰富燕郊商业业态，提升其商业水平。 燕郊区域商业地产调研结论 80%15%5%北京溢出人群 燕郊及三河市收入好的群体、部委研究院职工投资客客群类别 主要消费圈层 置业驱动因素 占比例 核心客户 北京溢出人群 北京原著居民，随着北京市场房价猛涨，被迫溢出； 进京长期谋职白领人群，积蓄不多，收入跟不上北京房价，年龄原因首次置业，被迫燕郊置业 7080% 重要客户 燕郊、三河市收入较好的居民、部委研究单位的职工满足家庭分裂，二次置业需求 约 15% 偶得客户 投资客 部分看好燕郊楼市发展的投资客，目前尚不能占客群主流。 约 5% 燕郊及三河市 收入好的群体、部委研究院职工 燕郊客群主要来源 燕郊客户置业趋向分析 √区域趋向 ： 有购房意向的潜在购房者中 8成来自北京市区及北京近郊，其中 7成为首次置业。 √购房用途 ： 购房最主要用途在于拥有自住，首次置业以满足基本居住需求为主，多次置业用途多元化。 √居住品质 ： 住宅满意度不容乐观，近 7成不太满意或满意度一般；潜在购房者对交通出行和小区环境较满意，规划设计和房屋品质认同度不高。 √决策因素： 交通、地段和价格对购买决策起决定性作用，对商业、教育和医疗配套要求最高。 √产品特征 ： 50100平米需求大， 35005000元单价普遍可接受；首次置业需求 50100平米最集中，多次置业面积需求增加。 √支付趋向 ： 多数购房者支付能力为首付款 10万以内，月供 10002020元； 近期一居、两居室需求旺盛，未来转向大户型趋势不明显； 首次置业总价承受能力较弱，多次置业承受力更强； 低收入家庭总价支付上限普遍低于 25万，家庭收入与总价 承受力关系密切。 ■ 北京溢出人群 ： 这部分人群要么曾长期居住北京，要么曾接受过北京生活方式的熏陶，所以这部分人： (1)收入相对稳定，一般处于中等收入水平；理财观念较强，略显小资情调，偶尔能够接受一般性奢侈消费； (2)居住环境追求经济型时尚，讲究一定的品位情趣； (3)事业处于起步或上升期阶段，区域主要在北京东部，由于便利的交通，选择燕郊； (4)精神生活上，多数接受过较好的教育，思想相对开放； (5)部分家庭有经济型私家车，但是出行一般以公车为主。 ■ 燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院职工 ： 该部分人群长期居住燕郊或三河市境内，其主要特征： (1)在该区域主要以私营企业、店铺经营、部委所属研究院职工、企事业职工或机关干部等为谋生手段或职业，相对收入水平较高且稳定； (2)事业相对稳定，家庭观念较重，日常消费相对理性；服饰消费以国内二线品牌为主 . ■ 投资客 ： 该部分人群身份比较复杂，因为燕郊特殊的地理区域和近年来火爆的楼市形势，看好燕郊未来楼市发展的房产投资者： (1)个人具有一定的财产实力； (2)具有很强的投资意识和风险承受力； (3)目前据推断，尚不能构成市场的主力客群。 燕郊客群特征分析 住宅 商业 企业缺乏品牌效应 产品品类单一 品质待升级 目标客群层次不高 业态单一 商业层次低 规模小，分布零散 未形成明显的商圈 相互作用 亟待升级 燕郊房地产市场总结 （二）大厂房地产市场简析与研判 ■ 河北省大厂回族自治县地处京畿，位于潮白河东岸，与北京仅一河之隔，是全国距北京最近的一个少数民族自治县，全县辖两镇三乡，人口 ，幅员面积 176平方公里。 全县畜牧产业发达，农民自古就有牛羊贩运、养殖、屠宰、加工传统，近年来已建成华安、福喜、福华、万福盛等投资额在 1000万元以上的龙头企业 11家，畜牧业及相关产业产值已突破 10亿元。 ■ 夏垫镇位于大厂回族自治县北部，西距北京 40公里，南距天津、东距唐山均120公里，京秦电气化铁路和 102国道横穿全境，属环京津都市圈和环渤海经济圈腹地，是离北京最近的少数民族聚居镇。 夏垫镇辖 30个行政村，总人口 3万人，其中，回族村 11个，回族人口 1． 1万人，占全镇人口的 36． 6%。 行政区划面积 41． 18平方公里，镇区面积 2． 4平方公里，耕地面积 4． 3万亩。 大厂县（夏垫镇）概况 07年大厂房地产销售均价不高，竣工面积较小 07年大厂县房地产开发完成情况 由于大厂楼盘建筑产品较为雷同，大多以普通多层住宅为主，若按照 07年全年房地产的销售面积和销售额来粗略计算，则大厂 07年房地产市场的销售均价约为 1858元 /㎡ ，与燕郊存在较大的差距。 同时，由于 07年市场的波动，大厂的房屋竣工面积较小，由此说明一些工程存在未按正常的施工进度建设，而处于停顿或延后之中的现象。 从 2020年人口统计数据看，相对于廊坊其他县市人口来说，大厂县基数则较小，总人口仅为 114858，非农业人口为 30759，约占 %。 0 7 年廊坊主要县市人口结构0100000202000300000400000500000600000700000霸州市 永清县 三河市 大厂县 香河县 固安县 文安县 大城县总人口非农业大厂城市化水平较低，村镇人口以自建房为主 大厂县农民人均收入、人均生活费支出逐步增长 大厂县城镇居民人均收支逐年提高 市场分析对本案的启示 启示 1： 燕郊虽可称为京东地产的 “ 晴雨表 ” ，但受通州房价的影响较大，并要远低于通州的房价，存在将近 2020元 /平的价格梯度。 而从目前的楼市来看，大厂（夏垫镇）的房价必定要受到燕郊的影响。 启示 2： 从总体上看，燕郊与通州别墅类住宅产品品质并不高，市场消化速度也一般，因此本案的产品设定并不需以高端产品冲击市场，否则市场风险过大。 启示 3： 燕郊与通州的主要客群为北京主动、被动郊区化以及地缘性的客户，其中燕郊的购房者以价格因素驱动为主，通州则以价格与交通的综合因素为主。 而从这个意义上看，本案客群更注重产品价格与品质，应进一步提升项目性价比，拓宽客户面。 启示 4： 由于城区发展所限，通州的市政配套以及商业资源要远优于燕郊，而本案相关配套的不完善更是其短板之所在。 因此本案也需要一定面积的商业规划，但是所处区域的消费水平以及商业辐射力有限，本案商业面积的规划则只能适量，以满足社区的商业需求，定位不宜高。 注：通州市。