前期物业管理全方案(编辑修改稿)

前期物业管理全方案(编辑修改稿)内容摘要：

（ 17） 对讲机使用管理规定 （ 18） 保安 值班记录 （ 19） 来访登记表 七、 环境卫生、绿化 （ 1） 环境部工作制度 （ 2） 清洁工作细则及质量标准 （ 3） 公共通道、绿化带、垃圾池清洁工作细则及质量标准 八、 设备维修管理 （ 1） 业主及物业使用人房屋维修管理规定 （ 2） 房屋维修回访制度 （ 3） 房屋维修标准及收费标准 （ 4） 建筑设施的保养 （ 5） 电气维修规定 业主及物业使用人维修服务标准： 序号 内 容 服 务 标 准 备注 01 上楼时间 接到维修要求，跟用户约定好维修时间，准时按预约时间到达目的地。 维修及时率达到 99%。 如暂没有此项维修人员，应向住户解释，再约定时间。 02 维 修 服 务 时 间 一般不超过８小时，复杂的最多不应超过７２小时。 服务效率满意率应达到 98%。 如超出上述时间，应向住户说明原因。 03 服务态度 热情、谦虚、使用文明用语。 服务态度满意率达到 99%。 04 维修材料 应向住户提供合格的维修材料。 05 维 修 工 作 满 意 率 应达到９０％。 对不满意的 10％应尽快组织二次维修，使住户满意。 06 洗 脸 盆 漏 水 应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项维修不超过 １小时。 洗菜盆漏水同此项 07 洗 脸 盆 堵 塞 达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过２小时。 洗菜盆堵塞同此项 08 疏通马桶 使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过２小时。 严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、洗发水瓶等。 09 疏通地漏 使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物并清理干净。 维修时间不超过 1小时 10 维修墙内水管 应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清。 维修时间不超过 2小时 11 接头漏水 应达到紧固、密封、不滴水。 维修时间不超过１小时 12 楼 上 水 漏到楼下 尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理干净。 维修时间不超过４小时 （上层住户不在家除外） 13 马桶漏水 以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过２小时。 15 水 龙 头漏 水 维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过３０分钟。 16 房间没水 使之通水，应在１小时内解决住户用水问题。 （市政停水除外） 阀门、滤 网、高位水箱等都可能造成住户家中没水。 17 房间无电 以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。 维修时间不超过２小时， 比较复杂的不超过２４小时 18 灯不亮 应达到原来照明标准，住户提供的物料还需进行严格的验证。 维修时间不超过３０分钟。 19 门铃不响 以达到清脆悦耳为标准 维修时间不超过３０分钟 20 修理电器 使电器能达到正常使用 ,保持原有外观 ,试用效果使住户满意。 小维修不超过 2小时， 较难的不超过 72小时 21 房间插座无电 使用方便、安全为标准。 并把故障原因 告诉住户。 维修时间不超过２小时， 比较复杂的不超过２４小时 22 换 锁 应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好。 木门不超过３０分钟， 铁门不超过２小时。 23 修理门窗 使之能开关灵活自如，密封性能良好。 维修时间不超过２小时，如玻璃损坏的不超过２４小时 有偿维修服务项目收费标准 编号 序号 服务项目 单位 收费标准 （元） 备 注 ㈠ 安 装 类 1 空调（窗式） 台 50— 80 有预留孔 2 空调（窗式） 台 80— 120 无预留孔，不含支架 3 空调（分体） 台 150— 250 不含支架、配件 4 空调支架 副 150— 250 铝合金材料，其它材料另计费用 5 洗衣机 台 10— 20 含调试 6 抽油烟机 台 50— 80 含调试 7 排气扇 台 20— 30 8 热水器（电） 台 80— 100 含调试 9 热水器（气） 台 100— 150 含调试 10 玻璃 平方米 80— 100 含料，普通 5厘白玻 11 灯具、门铃等 个 30— 120 12 防盗门 扇 150— 300 13 水（电）表 块 30— 50 14 水管 米 20— 30 15 阀门 个 10— 30 16 洗脸（菜）盆 个 80— 100 17 门锁 个 30— 50 18 室内电路 米 20— 30 ㈡ 维 修 类 1 浴缸堵塞 个 /次 30— 80 根据工作难易程度及工时确定 2 浴缸漏水 个 /次 30— 80 根据工作难易程度及工时确定 3 洗脸（菜）盆堵塞 个 /次 20— 80 根据工作难易程 度及工时确定 4 洗脸（菜）盆漏水 个 /次 20— 50 根据工作难易程度及工时确定 5 马桶堵塞 个 /次 10— 100 根据工作难易程度及工时确定 6 马桶漏水 个 /次 30— 80 根据工作难易程度及工时确定 7 疏通地漏 个 /次 5— 60 根据工作难易程度及工时确定 8 水龙头漏水 个 /次 5— 15 9 水表漏水 个 /次 20— 30 10 抽油烟机 台 50— 80 11 排风扇 台 10— 20 12 热水器（电） 台 50— 100 13 热水器（气） 台 100— 200 14 室内电路 米 20— 50 15 电话 部 20— 30 16 电源插座 个 /次 10— 20 17 电表箱开关 个 /次 20— 30 18 修补瓷砖 平方米 30 含人工、辅材 19 刷油漆 平方米 20 20 空调（窗式） 台 100— 200 不含电脑板、压缩机 21 空调（分体） 台 200— 250 不含电脑板、压缩机 22 灯具 个 20— 60 23 铝合金拉手 个 15— 30 24 各类门 个 2080 注：此 标准可根据实际情况调整。 房屋装修管理规定 房屋装修和使用中禁止下列行为： ，外貌和用途，不得凿 、拆房屋内的梁柱、楼板、阳台、防水层、隔热层、户与户之间的隔墙、通道及外窗等（特别是承重墙），如造成不良后果，则需承担因结构损坏而造成的一切损失； 、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在外墙上开门、窗的，将由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚； 、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；擅自拆改供水、供暖、供电、供气、有线、通信、通风口、下水管等共用设施； 、庭院、平台、屋顶共用道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；侵占绿地、毁坏绿化；乱倒垃圾、杂物、高空抛物等； 、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画，禁止在公共区域搅拌水泥沙浆，严禁向窗外，阳台外，楼梯，电梯，过道，天台等公共场所抛撒堆放装修材料、垃圾、杂物等； 、搭建凉蓬、 窗外晾衣架 和卫星接收天线 ； 调主机需安装到指定位置，以保持上下左右外观统一。 空调出水管必须接到空调漏水专用管道； 九、 消防管理 （ 1） 防火管理措施 （ 2） 防火安全“三级”检查制度 （ 3） 消防控制中心管理制度 （ 4） 关于制定灭火应急方案预案和进行演练的规定 （ 5） 灭火应急规程 防火管理措施 一、 任何单位和个人需要在辖区内施工动火，必须提前到 客服部 办理动火作业手续。 在重点部位、危险地段（如变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层等）动火，必须经管理处主任批准，违者按有关规定处罚。 二、 动火前，施工单位必须采取切实有效的防火安全措施，且管理处必须派人督促检查落实情况，动火完毕后立即派人清查现场。 对私自动火作业的，除责成其迅速补办动火作业手续外，可给予其必要的处罚；对造成事故的，除加重处罚外，还必须移交司法机关追究其法律责任。 三、施工动火过程必须做到“七不”、“四要”、“一清”。 （一）动火前的“七不”： 防火、灭火设施不落实前不动火。 周围的易燃杂物未清理前不动火。 附近难以移动的易燃结构未采取有效安全防范措施前不动火。 盛装过油类等易燃物品的容器内的残存油质未彻底清除前不动火。 凡储存 有易燃、易爆物品的场所，易燃物品未搬出前不动火。 进行高空焊接或切割作业，下面的可燃物品未清理或未采取有效安全防护措施前不动火。 未备好相应的灭火器材前不动火。 （二）动火中的“四要”： 动火前要指定现场安全负责人。 现场安全负责人和动火人员必须密切注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。 发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。 动火人员要严格执行安全操作规程。 （三）动火后的“一清”： 动火结束后，动火人员和现场负责人应彻底 清理现场火种，在确认无任何残余火种的情况下，才能离开现场。 四 、配电房及重要机房内不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放任何杂物。 五 、通道、楼梯口等部位必须保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好。 禁止业主 /物业使用人在走道、垃圾桶旁焚香、烧纸。 六 、 管理处 所有人员必须遵守《中华人民共和国消防条例》和公司有关消防管理的规定。 七 、严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。 管理人员考核制度 a、 管理人员考核是以任职资格和岗位责任为依据 综合 运用评议、询问、测试、调查等手段，对特定对象履行职位的能力进行结论性评价的过程。 为合理利用人力资源，充分发挥人员潜能，切实搞好人才培训提供依据。 b、 考核工作要坚持“三公”、“三严”、“四结合”、“四挂钩”： 1）三公”为公平， 即考核标准公平合理，人人都能平等竞争； 公开， 即考核实行公开监督，人人掌握考核 办法； 公正， 即考核做到公正客观，考核结果必须准确。 2。