20xx年齐齐哈尔市瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

20xx年齐齐哈尔市瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造 21世纪高素质物业，开发 一个精品住宅小区。 5． 2 ‚卖点‛分析 瑾瑜世纪花园小区 凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅 销售的‚卖点‛主要是： (1) 小区规划不是简单的绿化，而是按‚园林化‛概念规划建设，因此有突出的环境特点。 突出该住宅区的文化理念。 此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。 (2) 配套设施要能提供全面、综合的配套 服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。 (2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。 (3) 小区住宅设计引入‚智能化‛新概念，使住宅小区按‚精品化‛的标准档次规划设计和经营管理。 除以上因素外，小区‚卖点‛还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。 5． 3 营销推广策略 高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。 根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营 销推广策略： (1)广告宣传策略。 瑾瑜世纪花园小区 项目 中的营业用房 要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和‚卖点’’集中进行广告宣传。 广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费 用列入项目开发成本。 (2)促销策略。 1)促销的阶段性策略。 一般按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进 销售阶段；⑤扫尾阶段销售。 应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。 2)销售对象及销售时机。 本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者；②收入较高或中、高收入的消费者；③驻齐齐哈尔 市办事机构商用或商住；④其他消费者。 最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。 3)促销手段。 拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性 (销售对象 )的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨售楼现场样板房 促销 (佳园小区效果很好 )；⑩其他促销手段。 5． 4 定价策略 (1)价格定位。 1)根据 齐齐哈尔市目前房地产屋源交易信息， 同类商品房销售价格见表 32。 表 32 楼盘销售价格情况表 （ 2020年 2 月） 序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价 (元／平最高价 (元／平 方米 ) 方米 ) 1 士林国际 多层住宅 市 区 中华路北 2520 2880 2 王子 花园 高档商住 市 区 清真路南 2480 3880 3 鑫海花园 高档住宅 市 区 劳动湖东 3500 4500 从 齐齐哈尔 市 2020 年 2 月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在 3000～ 4500元之间。 由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。 2)瑾瑜世纪花园小区 销售价为 2300元／平方米， 根据楼层加价。 ‚ 瑾瑜世纪花园小区 价格定位为中高档住宅，地下停车位每个100000元。 (2)价格优惠策略。 拟采用以下策略：①付款方式优惠；② 集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。 (3)价格浮动策略。 宜采用浮动售价：① 展销会期促销优惠价； ②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。 (4)定价方式。 主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。 定价方式突出小区‚卖点‛和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。 三、项目选址及建设条件 1．项目选址 齐齐哈尔大学附近 园区依山傍水，环境得天独厚，今后 齐齐哈尔 市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为 齐齐哈尔 市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。 用地 成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。 瑾瑜世纪花园小区 项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 2．建设条件 位置优越 瑾瑜世纪花园小区 项目建设地块位于 齐齐哈尔大学区内 ， 紧邻风景优美的劳动湖， 空气清新，水质优良，周围是 中 华路、 文化大街，主干道直通市中心区。 沿劳动湖 一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与 齐齐哈尔大学校园 优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。 随着‚人与自然和谐发展‛居住观念的建立，中 高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托 齐齐哈尔大学及劳动湖 一流的社区环境， 瑾瑜世纪花园小区 住宅开发建设 具有无可比拟的区位优势。 交通方便 已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。 公共汽车由 A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需 10分钟，到火车站 15分钟，到 A市机场 20分钟。 白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达 A市机场。 由另一条主干道穿金路可连接 A市城市南北方向交通动脉 北京路，并以东西方面交通干线 人民路交汇 ，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。 建设厂区‚五通‛条件具备 Ｃ民族园片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。 形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。 供水；设施自来水管网供水。 接入干管为 DN300DN800。 从佳园一期预留口引入。 供电： D厂有现成的变电所（ 2*），电源不需重新引入。 煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。 地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。 通信：直接由 A市市话通信网接入 场地：建设场地为 D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。 2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 ‚佳园二期‛与’ 98 佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花 苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、 A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。 2. 5 土地征用情况 开发土地以定点拆迁方式获得 A 市 D厂生产用地 33333． 5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。 四、建设规模及功能标准 1. 建筑面积和内容 根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积 76100 平方米，其中住宅建筑面积 50960 平方头，联排低层住宅建筑面积 10140 平方米，地下停车库 15000 平方米。 2. 功能设施标准 2020 年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模 3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。 居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发 展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。 2020年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修 上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。 套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。 套型基本面积达到国家预定的目标。 根据这一趋势，‚佳园二期‛住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。 设施标准 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《 X X省城 市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。 (1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 ①外墙：高级外墙涂料；②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：洗涤盆；⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧阳台：铝合金封闭式阳台；⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。 (2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 住宅户型规划 根据‚佳园二期‛ 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以 下 3 种户型： 多层住宅 A户型： 每户建筑面积 100 平方米。 多层住宅 B户型： 每户建筑面积 160 平方米。 联排低层住宅 C户型： 每户建筑面积 260 平方米。 多层住宅 A、 B 两种户型各 196 套；联排低层住宅 39套 以上户型在下一步单体设计时，还应根据消（费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。 各种功能空间（卧室（单双人间））、起居室 (厅 )、厨房、卫生间 )的使用面积满足规定的要求。 联排高级住 宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排 依据初步规划方案，‚佳园二期’主要工程项目见表 33 表 33主要工程量一览表 序 号 项 目 名 称 说 明 1 土建工程 建筑面积 76100m2 1． 1 1． 2 1． 3 多层住宅 联排低层高档住宅 建筑面积 50960m2 建筑面积 10140m2 建筑面积 15000m2 地下停车库 2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房 3 普通消防系统 住宅区 4 变配电工程 (强电 ) 配电房变配电设备 5 照明工程 小区照明 6 通讯工程 普通申话配线 (端子接单元口 ) 7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门 8 通风工程 地下停车库通风 9 闭路电视 住宅区 10 室外工程 室外绿化及部分道路场地 五、建设方案 1．建设场地环境 地形 建设场地为 D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。 根据‚佳园一期‛ 地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为 1901． 41— 1902． 42米，高程差为 1米左右。 场地自然条件 (1)地貌：场地位于 A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因 形成的堆积准平原地貌，原始 阶地地形明显。 表层现况为建筑物及回填土层。 (2)水文地质：根据‚佳园一期‛地质勘察结果，场区内地下水位高程为 1900． 60～ 1901． 76米，地下水埋深 — 米。 根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。 (3)地震烈度：根据建设部建抗 (1993)13号《关于执行‚中国地震烈度区划图 (1990)‛有关规定的通知》和省建抗 (1993)44 号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按 A市地区标准，设防烈 度要求为 8 度。 (4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》（ GB50021— 94)、《建筑地基基础设计规范》 (GBJ 7— 89)、《建筑抗震设计规范》 (GBJll— 89)、《土的分类标准》 (GBJl45— 90)。 根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积 (沼 )相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。 场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。 2．总体规划布局 片区规划 A市规划局已对白龙路沿线 C民族园片区做过控制性 详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。 目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 小区整体规划设计原则 (1)高绿。