20xx年商业地产前期定位与后期推广(编辑修改稿)

20xx年商业地产前期定位与后期推广(编辑修改稿)内容摘要：

数码产品 % 个人护理用品 % 美容美发 % 儿童玩具店 % 建材连锁 % 茶坊 % 家具家居 % 国际奢侈品牌 亲子乐园 % % 棋牌室 洗浴足疗 % % KTV % 培训中心 % 电影院 % Disco/夜总会 /酒吧 % 极限运动 % 婴儿用品 % 健身中心 % 银行 % 室内运动馆 % 高档 % 中高档 % 中低档 % 中档 % 概念测试 （仅为示意，供培训使用）  本项目应该包括的商业类型为百货（ %） ，特色餐饮（ %），大卖场（ %）， 教育书店（ %），品牌旗舰专卖店（ %），中餐厅（ %），运动城（ % ），中餐厅（ %），个人护理用品（ %）等， 表明消费者对百货，特色餐饮及 大卖场有着较高的潜在需求。  在本项目的定位方面，认为中档的占 %， 认为中高档的占 40%。 表明项目定位应在中档 至中高档之间以满足消费群体需求。 30% 27% 16% 7% 7% 4% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 15% 10% 5% 20% 35% 30% 25% 29% 26% 10% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 15% 10% 5% 25% 20% 35% 30% 13% 10% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 5% 10% 25% 23% 20% 15% 喜欢的运动品牌 喜欢的休闲服饰品牌 喜欢的流行女装品牌 13% 喜欢的流行男装品牌 48% 15% 7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 0% 15% 30% 60% 45% 品牌市场表现 ——服装 （仅为示意，供培训使用） 17% 11% 9% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 10% 40% 37% 30% 20% 57% 2% 2% 2% 0% 15% 60% 45% 30% 肯 德基 麦当 劳 必胜 客 金陵 小食 真 功夫 21% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%4% 4% 4% 4% 4% 0% 5% 10% 25% 20% 喜欢的 KTV 喜欢的快餐品牌 37% 喜欢的中餐品牌 30% 15% 7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 0% 10% 20% 30% 15% 40% 喜欢的特色餐饮品牌 品牌市场表现 ——餐饮与娱乐 （仅为示意，供培训使用） 玉兰油 Lancome DHC Dior 碧欧泉 妮维雅 旁氏 雅漾 BUBERRY chanel Za 佰草集 博美 大宝 凡士林 卡尼尔 兰芝 欧泊莱 欧莱雅 雅芳 资生堂 11% 6% 6% 6% 9% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 12% 8% 4% 16% 14% 喜欢的化妆品品牌 0% 在服饰品牌喜好调查中，最受欢迎的运动服饰品牌依次为 Nike, Adidas, 李宁，安踏， Puma。 最受欢迎的休闲服饰品牌为佐丹奴， 班尼路，美特斯邦威， Espirit, Lee。 最受欢迎的流行女装品牌为 Only, 艾格， Veromode, 依恋；最受欢迎的流行男装品牌为 JackJones, G2020, 海澜之家。 在餐饮品牌喜好调查中，最受欢迎的特色餐饮品牌为味千拉面，必胜客，大娘水饺；最受欢迎的中餐品牌除小肥羊外，对其余品 牌没有明显偏好；最受欢迎的快餐品牌为肯德基和麦当劳，其中对肯德基的喜爱程度更高。 在娱乐品牌喜好调查中 , 最受欢迎的 KTV品牌为麦乐迪，百家乐，米乐星，时代 KTV。 多为台湾及本地品牌。 另外还对化妆品品牌喜好进行了调查， 21种品牌被提及。 其中最受欢迎的化妆品品牌为玉兰油， Lane, 妮维雅， DHC, Dior, 碧欧泉，旁氏，雅漾。 品牌市场表现 ——化妆品 （仅为示意，供培训使用） % % % % % % % % % % % % % 概念测试 —重要业态 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 20% 10% 30% 40% 50% 70% 60% 80% 100% 90% % 0% 必须要有 最好要有 不需要有 不肯定 /不知道  必须要有的业态：超市（ 64%），化妆品牌店（ % ），地方特色菜（ %），海鲜食坊（ 59% ），火锅烧烤（ % ）。  最好要有的业态：高档百货（ 67%），大众流行百货（ 53%），家居装饰类（ 55%），大型体育用 品店（ 57%），运动城（ %），运动休闲品牌专卖（ 52%），健身中心（ %），卡拉 OK（ % ），游乐园（ %)，溜冰场（ %）， 表明消费者对休闲娱乐业态有着较高的潜在需求。 （仅为示意，供培训使用） % 地铁 项目观点 % ，总体超过 90%，这对本项目而言是一 个利好消息。  未来光顾本项目的主要原因为品味新店（ % ），商品齐全（ %）以及了解行情（ % ），另外交通便利性，离家距离近以及 项目设施是否齐全也是消费者选择光顾的原 因。  未来大部分消费者会乘坐公交车光顾本项目 （ % ），其次为地铁（ %），私家车（ % ），步行（ %）等。 从交通工具的选 择上看，再结合 1530分钟可承受的路程时间 ，本项目未来可以辐射到其所在的夫子庙商 圈，新街口商圈及湖南路商圈。 随着私家车 拥有量的不断增加，预留较为充裕的停车位 可以吸引较多远处的消费者。 不确定 % 肯定不会光顾 % 很可能不会光 顾 % 很可能会光顾 % 肯定会光顾 % 公交车 % 步行 % 自行车 / 助动车 % 出租车 火车 % 轻骑车 /摩托车 % 私家车 % 大卖场提供的 定点班车 % % （仅为示意，供培训使用）  在光顾的可能性方面，肯定会光顾的占受访 者的一半以上，很可能光顾的比例也达到了 商业定位 核心问题：商业定位问题 住宅开发是二元化的过程：开发商 VS消费者 商业地产开发是五元化的过程： 开发商 投资人 经营者 零售商 消费者 商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。 商业定位之一： 发展阶段认知 城市发展阶段性 n 商业地产开发与城市的发展紧密相关，城市经济水平、人口结构的发展变化将会制 n约和影响商业地产的发展。 商业地产前期定位不能逾越城市发展的层级 ，商业发展不立足城市现状，“超前快 167。  形成多个大型商业中心 167。  奢侈品市场快速发展 167。  国际化品牌大规模进入 167。  强调购物体验 167。  现代化的购物中心 167。  连锁经营快速发展 167。  中高档市场得到快速发展 167。  品牌认知度提高 167。  国际化品牌开始逐渐进入市场 167。  出现了较大规模的零售类物业 167。  以百货及专业卖场为主要零售形态 167。  连锁经营品牌进入市场 167。  奢侈品市场得到发掘 167。  出现了中小型的零售类物业 167。  传统商厦和街铺为主 167。  以满足基本生活需求为主 167。  缺乏品牌认知度 167。  市场内缺乏国际化品牌 成熟市场 初级市场 一线城市 代表城市：上海、北京 零售商业市场平稳成熟阶段 省会城市 代表城市：杭州、南京 零售商业市场快速发展阶段 主要发达沿海城市 代表城市苏州、无锡 零售商业市场逐步成长阶段 沿海地级市、县级市 代表城市：吴江、宜兴 零售商业市场初级阶段 速”发展往往存在较大风险。 中国不同城市商业发展的阶段性： 商业定位之一： 发展阶段认知 商业发展阶段性 n 与城市发展一样，商业也有一定的发展路径可循。 购物中心在中国发展的阶段性 案 例 nn一般来说，购物中心的出现是零售业发展到相当高阶段的产物，购物中心带给消费者不再仅仅是一种单纯的购 物需求的满足，越来越多的购物中心更加看重带给消费者一种全新的购物体验，把购物看成是一种愉悦身心、 放松自我的全新生活方式和舞台。 对于一个城市而言，不同类型购物中心的出现往往具有发展的阶段性，一般而言，购物中心往往是伴随着中高 端品牌第一次出现在城市里，购物中心的发展轨迹可简单概括如下： 中高档购物中心 代表案例： 上海 nn恒隆广场 2020年 中信泰富 2020年 北京 n 北京国贸 1990年 深圳 n 中信城市广场 2020年 家庭型购物中心 代表案例： 上海 nn正大广场 2020年 西郊百联 2020年 北京 n 世纪金源 2020年 深圳 n 万象城 2020年 年轻时尚型 购物 v中心 代表案例： 上海 nn北京 n 西单大悦城 2020年 深圳 n 中心城广场 2020年 娱乐型购物中心 代表案例： n 美国摩尔 来福士广场 2020年 n 加拿大西埃德蒙顿 353广场 2020年 主题型故事性 购物中心 代表案例： n 日本 Bayside Marina 商业定位之一： 发展阶段认知 商业发展阶段性 n 与城市发展一样，商业也有一定的发展路径可循。 v 城市综合体在中国发展的阶段性 案 例 高端 商业 甲级 办公 星级 酒店 服务 公寓 商业 商务 一线城市综合体发展模式 “ 商业 +商务 ” 成熟的发展模式： 4维模式 可出售性 住宅产品 持有销售 商业 商业 +住宅 商 务 +零售配套（政府主导） 商务 配套零售 二、三线城市综合体发展模式 成熟的发展模式： 2维模式 第四 层次 第三 层次 第二 层次 第一 层次 商业定位之二： 区位属性 “决定商业地产定位，第一是地段 …… 但商业地产不仅仅是地段的问题，而是商业能不能在这个地段生存的问题。 ” 决定区位属性的四个层次： 项目层面 ：商业建筑形态、与周边竞争项目之间的协同性，决 定日后商业经营调整的空间、尺度。 地块层面 ：微观层面，地块自身指标诸如面积、形状、地形、 道路交通、交通可及性、出入口、可视性、景观等，决定项目 商业业态布局、设计细节。 区域层面 ：中观层面，区位在城市中的位置、片区规划、区域 形象、竞争性市场、周边地块用途、配套设施等，决定商业项 目定位、辐射范围、目标消费客群、商业业态等。