顺天大厦项目可行性研究报告可研报告(编辑修改稿)

顺天大厦项目可行性研究报告可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

素带来的影响，按月进行滚动预算，不段修正项目管理的细部。 注意品质，保证达到甲级写字楼的标准； 密切关注写字楼市场的供需、价格等情况； 保证资金链的连续性； 注意宏微观及区域市场的定期和不定期分析，以降低风险。 综合以上分析，可以得到 SWOT 综合分析表。 从市场消化能力来看，销售、租赁都会有一定的空间。 但从资金回笼的角度看，则应利用 好优势，引入新的主题概念和卖点，以缩短销售周期、提高楼盘附加值。 作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以发展商公司品牌与项目品牌相结合打造整体形象，在产品品质、资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主，客户群对高档写字楼外形象提升的要求。 “顺天大厦”作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式销售，以规避各大楼盘集中上市的风险。 顺天大厦项目可行性研究报告 15 4 营销 方案设计 项目名称及产品定位 项目名称理念 整体建筑群命名为“顺天大厦。 “顺天”取自《孟子•离娄上》“顺天者存”。 所 谓“顺天者存”就是顺应天命就会存在，而天命就是一种有益于人类繁衍生息的伟大而神奇的力量。 项目开发主题“顺应天意、联合创利”。 “顺天大厦”定位为“整合型商住楼”，提倡“资源共享，商住空间、 SOHO 一族”的理念。 项目的结构形式，同时加入厨、卫功能，兼顾生活所需。 在整体设计上充分考虑商住的需求，在楼层面的空间划分上保证分隔和组合的灵活性。 定位阐述 1） 位置、地段和未来升值是商务广场宇租、售行为重要因素，“顺天大厦”在该方面具有一定的优势，而完美的外观设计，在区域内极具视觉冲击力，能够激发购买和入主的冲动。 2） 综合 素质高，在建筑期已能通过效果图等资料提前体现，基于项目的先天优势，买家对这方面的利益承诺应有一定的信心。 3） 大厦自身的资源整合、智能管理、生态环境，不仅使得商务形象优越，而且更具个性，能给客户良好的观感和深刻的印象，这是定位中的“独特的卖点”。 综上所述，本定位的目标是结合项目先天后天优势，发掘新亮点；在市场上赢取美誉并得到经济利益回报。 顺天大厦项目可行性研究报告 16 目标客户 客户类型分类 一、 初创业者 二、 一般投资者 三、 中小企业主 四、 跨国公司或大型公司代表处 五、 风险投资者 客户属性分析 一、 行业属性 取向较为散化，以第三产业、服务业、创意产业的中小型发 展公司为主。 A 类──传媒机构、文化传播公司、广告发布公司、广告艺术公司、广告设计公司、印刷公司、公关活动公司、图文信息公司、影视文化公司、培训教育机构、图书机构、家具设计公司、杂志社等； B 类──贸易公司、旅游公司、货运代理公司、航空公司、销售（医药、涂料、照明等）公司； C 类──投资管理公司、咨询服务公司、律师事务所、会计事务所、驻沈代表处（办事处）、中介服务公司、顾问公司、环保类公司。 D 类──服务行业的品牌公司，如食品、酒业、保健、体育等，娱乐行业机构； E 类──电子商务公司、软件高科技公司、通信公 司、网络公司； F 类──证券金融系统、商会组织、出国留学组织等； G 类──装修公司、装饰公司及其他。 二、 职业性 国有、集体及股份制企事业单位法人，私营、民营、三资企业主为主，兼顾少部分外籍服务型公司。 三、 文化 /年龄 大学专科程度居高，其次是大专文化与大学本科不分上下； 2835 岁为主， 3545岁为辅。 顺天大厦项目可行性研究报告 17 四、 收入水平 公司每月纯利润在 5 万 172。 80 万之间，其中以 1015 万元居多。 五、 购房情况 绝大多数为首次置业购买商务楼， 60%以上将在一个月内购买本项目； 20%以上13 个月决定购买。 交通位置是购房首要因素，第二是物 业形象与户型大小合理，第三是价位低（包括首付 /月供 /物业费），第四办公环境与配套并重（如停车位 /员工餐厅 /空调），第五技术指标（使用率 /层高）及物业管理。 以上五个因素实际的比例相差甚微，可以作为同层面同时考虑的五大因素。 六、 区域分布 工作区域在大东区将占到 50%左右，沈河区占 30%左右，其他城区 20%。 七、 支付能力 首付 1030 万元将会过半，其中以 20 余万者居多；月还款能力在 60001 万元为主。 八、 购房目的 70%以上为自己办公；另有部分投资客购买后转租或转售。 定价策略 定价原则 1） 应以支持实现高速销售目标为 确定销售价格的前提； 2） 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段； 3） 以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系； 4） 合理安排不同位置、不同类型、不同朝向物业的价格结构，在一定周期内，确保各类物业的相对均衡出货； 5） 计划底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润空间。 价格定位 通过区域地缘性项目的价格可接受度调查，可行性市场定位价格： 1） 写字间 全程均价 6150 元 /平方米； 顺天大厦项目可行性研究报告 18 2） 底商均价 12500 元 /平方米； 3） 具体价格方案包括各种户型价差、开盘价格明细及销控、后期价格调整，在户型 设计方案确定后再做定案。 价格定位说明 以上定价在分析了近沈阳市的类似楼盘的基础上分析得出的。 根据“低开高走”的定价原则，如开盘均价 5800 元 /平方米，经过 1 个月的客群成交、市场摸底试探，如反馈良好可以飙升 200 元 /平方米左右，即均价 6000 元 /平方米；经过两三个月的热销反馈，再提升至 6500 元 /平方米是有可能的。 市场预期良好，争取半年左右能够结案，入住前均价将上浮至 6800 元 /平方米左右。 但认购初期如果卖出项目的最高价，会违背低开高走的原则。 销售安排 把握 入市时机 市场上公建立项的商务广场，普遍采取销售 短平快的策略，首先是因为购买商务广场的客群不同于购买私宅，其选择周期相对较长，一般以租赁为主的客户转为购买，存在租房公约的合同时间限制；再者几乎每家公司都要做年度资金投入计划，先期纳入计划就会尽早地批复用以决策。 同时同类竞品竞争面扩大，能够先入为主就能抢占 15%以上的客源。 办公、商铺联动销售 体现办公、商铺的整体联动，而不是割裂开来推广；充分利用这两类物业各自的优势，起到相互促进的作用。 尽量缩短工期 由于建筑工期尚未确定，建议尽量缩短工期，力争在 2020 年 11 月进行项目上市前的预热， 2020 年 2 月进入内 部认购期， 2020 年 3 月末正式开盘，避开 5 月住宅上市的黄金季。 把握销售黄金周 在上市推广一个月后，对销售情况进行分析，把握五一国际劳动节放假长达 10天的假期，争取积累更多的准客户。 顺天大厦项目可行性研究报告 19 5 项目方案选择 建筑 设计 方案 建筑面积和内容 一、 建筑面积 总面积约 19， 160 平方米，其中：公寓及写字间约 11， 369 平方米，商铺约为 5，091 平方米，地下停车场及设备用房约 2， 660 平方米。 二、 建筑高度 共 14 层。 三、 建筑群 组成 包括： 十四层的主体大厦、后四层的附楼、地下一层停车场、主建筑户外停车场及院落。 十四层主体楼规划为： 114 商务公寓，地下一层为停车场。 建筑首层主要功能为的大堂和接待等空间，车辆可以驶入大堂，宾客再通过设于大堂内的前厅、写字间前厅进入各个功能。 首层的可用出租面积全部利用为商业用房，即供大厦内部使用，也给基地周边提供服务。 总体规划 设计 一、 总体平面布局 做为一座 综合 的商业项目，平面的布局显得尤为重要。 在总平面的布置上， 主入设在西面，临滂江街。 塔楼后退大街一段距离，减轻对城市道路的压迫感，迎合了业主心理的要求，也符合建筑审美的需求。 二、 道路系统的规划与设计 根据整体的规划要求，主要的出入口设计在西面，保证了人流 和物流路线的明确分开，路线清晰。 道路等级明确区分，标识性强。 顺天大厦项目可行性研究报告 20 三、 功能分区设计 广场以入场的入口将整个建筑分为三个部分，利用了道路、水景、树木以及草地营造意趣，又体现出感性的一面。 四、 景观与视觉设计 园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化部分，不仅可以形成良好的景观效果，而且可以形成良好的视觉效果，不仅和建筑的对话关系形成良好的关系，并且注重了建筑群体的视觉景观均好性。 建设标准 一、 大堂装修 /门柱 地面及墙面铺砌优质进口大理石，艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰。 柱面为磨光花岗岩踏步板（或不锈钢材料）。 大堂入口处设 自动旋转门，两侧设安全门。 二、 电梯厅 /电梯间 商住楼电梯：两组电梯，垂直交通直达地下一层，地下一层设通往地下车库的出入口。 电梯间内地面采用优质花岗岩，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶主要以不锈钢及玻璃为主，配发光灯槽； 商务楼标准层地面为优质大理石，墙面为高能环保涂料，所有楼层电梯间均采用大理石门套，顶棚造型吊顶； 地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板，刷白色乳胶漆。 三、 楼道 /楼梯间 公共部分墙面为刷高级乳胶漆，吸音天花吊顶； 标准层楼道地面为地面石材，高能环保涂料墙面； 楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面 为高级环保涂料； 标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。 四、 清水房交房标准 地面水泥找平，预留客户自装面层空间，不刷墙、不吊顶； 顺天大厦项目可行性研究报告 21 隔墙为轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙； 洁具预留客户自装。 五、 精装房交房标准（待确定后编制交房手册） 隔音天花吊顶，高级木地板，墙面乳胶漆、艺术照明灯、高级开关（品牌）； 卫生间：配套精装修，墙地面为高级瓷砖、高级卫生洁具（品牌）、高级照明灯、玻璃淋浴间隔断； 厨房：配套精装修，高级炊具（品牌）、高档橱柜、排油 烟机。 外观形象 一、 外立面风格 现代风格，色调整体统一的通透落地玻璃窗，结构凸出部分配饰钢材质金属框架；每个单元外立面保证整体风格的统一和谐，突出单元之间的独特性，从而达到相互独立而又整体协调的效果。 二、 外立面色系 以冷色调通透感强的玻璃窗为主，辅以浅色（暖色）高档石材墙面，以达到稳重、高档的效果。 三、 外立面材料 外墙玻璃窗为高档中空双层隔音保温玻璃，辅以金属框料（竖线饰条）。 四、 静音设计 选用低噪音设备，并采用减震基础，在各类机房墙面建筑均做专业吸音处理；并采用隔声门；采用中空玻璃，外片为反射玻璃，内片为低辐射玻 璃，具有良好的热工性能，防止外来噪音干扰及光污染。 楼层功能 设计 一、 商务楼层规划 商住楼首层入口大堂层高 米（二层），标准层高为 米。 主入口设在南面，临航空街；地下停车场入口设于主楼东端。 每层商务楼层面积约为 889 平方米，标准层使用率在为 70％以上。 二、 室内厨、卫功能设置 公寓层每个独立单元预留室内卫生间、通风换气管道及上下水管道，写字间层顺天大厦项目可行性研究报告 22 设置公用卫生间； 公寓层每个独立单元划分出厨房区域，不设管道煤气； 每层防火通道前厅，设立为楼层的公共吸烟区。 三、 主体楼与附楼地下一层利用 主楼地下一层设立物业办公 室、设备间。 附楼地下一层为地下车库，与主楼地下一层相同，设三个独立入口，电梯直接可从地下一层直达顶层。 结构设计 方案 设计依据 一、 自然条件 1） 基本风压 ㎡ 2） 基本雪压 ㎡ 3） 土壤标准冻结深度（自天然地面下） 4） 沈阳市抗震设防烈度为 7 度，设计基本加速度为。 本工程按抗震设防烈度 7 度设计。 5） 地面粗糙度 B 类 6） 体型系数 Us= 二、 主要活荷载取值（标准值）： 1） 办公室 ㎡ 2） 住宅卫生间、厨房 ㎡ 3） 住宅及阳台 ㎡ 4） 上人屋面 ㎡ 5） 非上人屋面 ㎡ 三、 国家规范、规程 1） 建筑结构荷载规范 (GB500092020) 2） 建筑抗震设计规范 (GB500112020) 3） 建筑地基基础设计规范 (GB500072020) 顺天大厦项目可行性研究报告 23 4） 混凝土结构设计规范 (GB500102020) 5） 砌体结构设计规范 (GB500032020) 6） 本工程地上主楼采用现浇钢筋砼框架结构体系，框架抗震等级为三级。 7） 结构设计电算软件采用三维建筑结构分析程序， Satwe。 技术措施 一、 抗震要求 为达到国家抗震规范的要求，（即小震不坏，中震可修，大震不倒的原则），体现“强柱弱梁”的设计思想。