某物业管理公司内刊20xx年第1期(编辑修改稿)

某物业管理公司内刊20xx年第1期(编辑修改稿)内容摘要：

金一卷了之。 随着深圳房屋渐趋 “ 老龄化 ” ，这种制度困境引起了政府与社会各界的高度关注。 去年，政府出台了《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，正式将追缴这笔开发商的欠款工作提上了日程。 刚刚成立的市房屋公用设施专用基金管理中心负责人表示，截至去年底，我市共计收缴了房屋公用设施专用基金 亿元，预计未来还有不下数十亿的规模需要追缴。 据了解，该管理中心未来将负责组织和实施全市房屋公 用设施专用基金的收取、追缴和使用管理工作，指导和监管这笔基金的业务管理，另外还将组织建立全市统一的房屋公用设施专用基金的信息化管理系统，接受和处理相关投诉。 这位负责人表示，近期国土部门已经完成了《深圳经济特区物业管理条例》的修订工作。 修订后的条例有一个很大的修改之处就是，虽然未来本体维修基金仍由业主缴纳，公用设施专用基金仍由开发商缴纳，但这 “ 二金 ” 将合二为一，统一由专用基金管理中心监管。 （来源： 深圳商报 ） 海南：拟举行听证会，重新制定物业收费等级标准 海南省发改厅日前准备重新制定《海南省物业收费等级标准》。 新收费标准制定前，本月拟在海口举行公开听证会，进一步征求社会各界广泛的意见和建议，以维护居民的切身利益。 物业收费一直是居民广受关注、问题较多的热点问题。 海南省价格监 21 测中心经调查，发现全省物业收费投诉在物业公司水费和电费分摊等问题十分突出。 海南省现有执行的 404 号《海南省物业管理服务收费规定》文件，还是 1999 年制定的，已不适应市场发展的要求。 据海南省 物价局收费管理处潘正强处长介绍，在制定《海南省物业收费等级标准》时，价格管理部门已成立了价格调查队，对海口、三亚等地几十家物业小区收费进行摸底调研，分析一类、二类、三类、四类物业各种管理中所产生的成本有多大，需要增加或减少的收费项目有多少等等。 综合成本调查队的结果，省发改厅拟在 1 月份召开新收费标准听证会，广泛吸纳社会各界人士提出的意见和建议。 （来源：《法制时报》） 上海物业管理行业开展“物业管理行业迎春 便民服务月”活动 为了促进物业管理企业不断提高物业服务质量，确保广大上海市民度过欢乐、祥和的 新春佳节，上海市房地资源局定于 2020 年 1 月 15 日至 2月 14 日，在全市组织开展 “ 与业主同心，创和谐小区 —— 物业管理行业迎春便民服务月 ” 活动。 本次活动主要内容为 “ 四个一 ” ： 一是开展一次与业主互动活动。 2020 年 1 月底前，各物业管理企业要通过发放一张《物业服务满意度征询表》，组织召开一次恳谈会，主动征询改进本小区物业管理工作的意见和建议，确定并公布住宅小区本年度物业管理为民服务实事项目，切实解决一些具体问题。 二是开展一次小区安全检查。 迎春便民服务月期间，上海各区县房地局、房地集团要组织力量对各类旧 住房、直管公房的使用安全进行督查和 22 督修，及时消除安全隐患。 各物业管理企业也要采取措施，加强小区安全防范，加强消防安全管理，加强上、下水管检查，主动对下水管道和窨井等进行一次疏通，确保居民正常使用。 三是开展一次 “ 迎春便民服务日 ” 活动。 2020 年 2 月 10 日上午，上海市房地资源局将组织全行业在各住宅小区开展 “ 迎春便民服务日 ” 活动。 集中设摊开展物业管理政策法规咨询，赠送一批《上海市住宅物业服务分等收费标准》电视示范片光盘，物业劳模、服务能手和家庭装修装饰企业进行物业维修难题会诊 ,开展 “ 帮困送温暖 ” 活动，帮助居 民排忧解难。 四是营造一个欢度节日的和谐氛围。 迎春便民服务月期间，各物业管理企业将在住宅小区拉横幅、贴春联、挂灯笼、摆鲜花，布置喜庆的节日环境，营造温馨的活动氛围。 （来源： 湖南物业网 ） 郑州官方版物业条例草案现身 业界称缺点明显 核心提示 去年１２月底，我省首次由民间起草立法的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》终于揭开了神秘面纱（详见本报2020年１２月２７日Ｂ１０～Ｂ１２版、2020年１２月２９日Ａ０８版），目前它已被提交给郑州市人大法制室。 上周，在业内人士的帮助下，记者又看到了此前一直对 外秘而不宣的官方版《郑州市物业管理条例（草案）》（以下简称《草案》），起草部门是郑州市房地产管理局。 至此，这部法规的起草过程已经结束，最终的《郑州市物业管理条例》将是什么样子将由郑州市人大来定夺。 23 在获悉了《草案》的内容后，一些物业公司、业主、业主委员会、律师和省消协等方面人士称，该《草案》优点虽然突出，但缺点也很明显 ——《草案》的某些条款一旦实施，会让开发商的侵权合法化，一些纠纷将更加突出。 ▲▲ 限制企业业主投票权 现有矛盾：以前，对作为业主的开发商所持的票数没有规定，在业主大会投票中，拥有绝 对优势票数的开发商往往会做出不利于真正购房业主利益的事情，其他业主眼睁睁看着自己的权益受损而无可奈何。 《草案》规定：单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的２５％。 优点：《草案》对单个企业业主占过多的投票权加以限定，可有效防止开发商侵害真正购房人利益现象的发生。 ▲▲ 明确收费方向 现有矛盾：由于 “ 公共利益 ” 具体内容充满模糊性，加上向谁收费不明确，当小区物业出现危及安全或危害公共利益的情况时，物业公司不及时处置或拒不进行维修、更新、养护，不仅损害业主个人的权益，也危 及公共利益本身。 《草案》规定：物业发生危险情况，危及公共利益和他人合法权益的，责任人应当及时维修，排除危险。 责任人不履行维修义务的，物业管理企业应当采取紧急措施，代为维修、排除危险，费用由责任人承担。 无责任人或责任人不明确的，物业管理企业应当及时维修，费用按物业服务合同的约定承担。 24 优点：明确了收费方向，使物业在遇到此类事件时不会再因为费用问题而放任不管。 ▲▲ 明确业主委员会经费来源 现有矛盾：郑州市目前有近九成的小区没有成立业主委员会。 由于没有业主委员会，业主个人重复支出的监督、维权成本 很高，业主多次去跟物业公司、开发商提意见也未必有用。 而由于业主委员会对物业公司的续聘有举足轻重的作用，业主委员会提一次意见的效果比众多单个业主多次提要好很多。 业主委员会成立难，根源在于没有活动经费，委员们只付出劳动而没有相应报酬，代大家维权搭进时间还要搭进通信、交通、印资料等费用的支出，致使无人愿意参选业主委员会委员、当选的委员提出辞职、当选的委员怠于履行职责或与物业公司 “ 关系暧昧 ” ，使业主委员会失去平衡走向异化。 《草案》规定：业主公约应当约定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用。 业主 委员会日常办公费用、委员补贴等经费由全体业主承担。 优点：明确了业主委员会的经费来源，免除了委员的后顾之忧。 缺点：业内人士认为业主委员会的工作经费首先应由公共收益承担，不足的话再由全体业主承担，这样更合理也更可行。 ▲▲ 验收抛开监督部门和业主 现有矛盾：据了解，郑州８５％的物业公司是从开发商派生出来的 “ 父子关系 ” 企业，这种建管不分的体制决定了物业公司从属、依附、受制于开发商，当开发项目存在问题时，处于不平等位置的物业公司和开发商不 25 可能进行正常的承接验收。 很多应由开发商解决的矛盾和问题，诸如 房屋管网设施、隐蔽工程存在质量缺陷，配套设施不完善，基础资料不齐，产权纠纷，不切实际的承诺等都推给了下属的物业公司，而物业公司又解决不了，造成物业公司和开发商对业主的投诉互相推诿。 物业公司代人受过，业主怨声载道。 《草案》规定：建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业管理企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收，并向物业管理企业移交验收资料和其他相关资料。 缺点：建设单位在进行物业交接验收时，应由房管部门牵头，召集社区居委会、建设监督部门、业主（准业主）和物业公司成立验收小组，这样可以让物业公司 摆脱开发商的控制。 《草案》规定只让物业公司参与验收工作，这给开发商提供了逃避责任的渠道，让其不合法的行为合法化，物业公司不是房子的买受人，验收时根本就不会操心。 把最专业、最权威的建设监督部门和利益相关人 “ 踢出场 ” ，拉来与自己利益毫不相干的物业公司承接验收，这是 “ 部门利益法制化 ” 的具体表现。 ▲▲ 物业公司撤退时间两个月 现有矛盾：按照现有规定，物业公司撤出小区之前，必须提前１个月在小区贴出撤离公告。 现实中，不少物业公司一旦做出撤离决定，小区的物业管理与物业服务几乎名存实亡：小区安全无保障，垃圾成堆不清 运 „„尽快结束这一混乱局面，成为各界的呼声。 《草案》规定：物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知业主委员会，并提前两个月在物业管理区域内发布公告，以告知全体业主。 26 缺点：一些业主委员会认为，这一规定将使小区物业管理更加混乱不堪。 这将放任与业主有积怨的原物业公司 “ 胡整 ” ，让新物业公司不能及时进来，人为让小区继续混乱。 一些物业公司老总坦言，既然物业公司决定撤出小区，肯定要减少投入、不安心管理。 试想，在物业服务两个月没有保障的情况下，小区将会乱成什么样子。 ▲▲ 维修资金业主委员会收 现 有矛盾：目前，房屋维修投诉在物业管理投诉中所占的比例较大。 物业维修资金的续筹难制约着小区公共设施设备的更新、维修和养护，居民生活深受影响，物业公司往往成了 “ 出气筒 ”。 草案规定：本条例施行前未交纳专项维修资金的或专项维修资金余额不足首次归集总额５０％的，由业主委员会根据业主大会的决定收缴或续筹。 缺点：一些业主委员会和物业公司认为，业主买房时把维修资金的首付款交给管理部门了，维修资金不足该续筹了主管部门不去收费而把难题丢给业主委员会，这是让 “ 行政不作为 ” 合法化，逃避管理责任。 即使这一规定合理，业主大 会如果决定不征收续筹资金，影响业主生活怎么办。 郑州市近九成小区没有业主委员会，对这些续筹的 “ 法律盲区 ” 该如何办。 ▲▲ 对 “ 霸王条款 ” 说不 现有矛盾：现实中，业主向一些垄断企业交了管网集资费，小区内的供水、供电、供热、供气等管网成本也打入了房价，却还要承担这些管网的维修、更新、养护责任。 27 《草案》规定：属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相应专业单位维修、更新、养护。 优点：能够对 “ 霸王条款 ” 说不，这是个进步。 缺点：纠纷并未就此解除。 这是因为，业主对末句话可以理解为，这些设施设备维修、更新、养护责任移交给相应专业单位了，其费用也应由这些单位出；而相应企业也可以理解为，他们可以对设施设备进行维修、更新、养护，但费用得由业主出。 对此，业内人士建议，为彻底息止纷争，应明确规定由相应专业单位出维修、更新、养护费用。 ▲▲ 公共收益不可乱用 现有矛盾：现实中，由于业主维权意识缺失和业主自治能力不强，有些小区的物业公司和开发商 “ 一手遮天 ” 或业主委员会与物业公司勾结，发生了大量物业区域的公共收益被侵吞的现象，导致本来属于业主的公共收益很难归业 主所有。 《草案》规定：利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营收入和收取的车位占用费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 缺点：法律界人士认为，全体业主才是公共收益的本原权利主体，不能由使用人扣除后交给业主，而应当由权利人决定具体的程序、成本、收益归属，不能再让 “ 使用人、管理人 ” 凌驾于权利人之上，那是本末倒置、纵容目前的混乱。 ▲▲ 小区成立业主大会有标准 28 现有矛盾：资料显示，目前郑州市６００多家开发企业中，有项目可运作的有１００多家，受资金短缺等困扰，不少企业处于 “ 冬眠 ” 状态，开发的楼盘成为死盘。 这两年，死掉、未参加年检、被吊销执照的开发商有百十家，在部分开发商退市的同时，还不断有其他企业进入市场 “ 打天下 ” ，死盘因此不断涌现。 在这些成为死盘的小区内，因业主入住人数少而不能成立业主大会，业主的权益维护成了镜中花水中月。 《草案》规定：一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总面积５０％以上的，应当成立业主大会。 已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。 缺点：一个小区楼盘 若出现死盘，大多都达不到 “ 商品房屋出售并交付使用建筑面积占总面积５０％以上 ” 的规定，根据这一规定，小区将永远也无法成立业主大会。 即使物业公司再胡来，开不成业主大会的小区也难以换掉它；对于开发商迟迟不交房、不办房产证等违约违规的行为，业主们要维权，也永远不可能得到业主大会的帮助。 不少居民认为，这样的规定实际上是使开发商、物业公司无限期侵害业主合法权益的行为合法化。 某开发商和物业公司人士说，要保护购房人的权益，《草案》还应补充规定，建设单位在卖出第一套房之后的一定时间内成立业主大会。 ▲▲ 规范 “ 最终用户 ” 含 义 现有矛盾：向业主这个最终用户收取相应的水、电、气、暖等费用是公用事业单位的权利，而这些企业把 “ 最终用户 ” 解释为小区的总表，要求开发商或物业公司无偿。