青岛市中心和综合办公楼建设工程项目可行性研究报告(编辑修改稿)

青岛市中心和综合办公楼建设工程项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

，企业的技术装备能力进一步提高，建筑队伍的素质明显增强。 今年上半年 ,全市建筑业企业全员劳动生产率 万元 /人 ,比上年同期增长 %，其中国有及国有控股及一级等规模大的企业都达到 万元 /人。 目前，全市注册有 各类房地产开发经营企业、物业管理及服务机构450 家，其中约一半为外商投资企业。 房地产从业人员达 15000 人。 总体上看， 青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在一个较高发展水平。 从中房系统公布的城市房地产价格指数看，青岛落后于北京、上海、深圳、广州等城市，与天津、大连、武汉、西安等城市同处于第二层次。 目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海一线，由于环境质量好、交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境的差异，同类房地产价格能相差 46 倍。 2020 年上半年我市餐饮市场继 续走强 今年上半年，我市在扩大内需、繁荣经济的宏观调控政策作用下，城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿、餐饮企业经营情况看 , 全市共实现社会消费品零售额 亿元，增长 %，拉动全社会消费品零售额增长 个百分点，呈现企业景气提升、住宿餐饮市场发展加快的特点。 一、住宿、餐饮企业景气度高 据青岛市企业调查队 2020 年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长、收入稳定增加、商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿、餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达 今年新高，分别为 和。 其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比一季度提高 点，企业家信心指数比一季度提高 点。 住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住宿餐饮即期和预期市场发展看好。 二、餐饮市场消费火 上半年，全市住宿、餐饮市场在商务宴、旅游宴、家庭宴、婚庆宴等各种宴席的带动下，市场热点此消彼长，一些餐饮名店、大店每 and has gone abroad. My f ri end, Cr awl ey, has always been a fanati cal opponent of Mr Lane39。 s Radi cal Pr ogr esive Par ty. Aft er the electi ons, Crawl ey went to t he for mer Pri me Minister 39。 s house. When he asked i f Mr Lane li ved there, the poli cem an on dut y t ol d him t hat 天从中午到子夜一直呈高峰状态，出现了翻台率高和营业时间延长的特点。 据统计，上半年全市住宿餐饮市场共实现社会消费品零售额 亿元，增长 %；其中 274 家星 级及限额以上住宿餐饮企业实现零售额 亿元，增长 %，高于全社会零售额增幅 个百分点。 上半年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过 1 千万元的企业达 41家，占全市限上住宿餐饮企业的 15%；营业收入位于前 3 位的企业分别是：青岛海天大酒店有限公司，实现营业收入 亿元；青岛肯德基有限公司，营业收入 亿元，青岛香格里拉大饭店有限公司，营业收入 亿元。 三、非公有制企业实力强 从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资企业 33家，营业额 亿元，占限 上住宿餐饮企业营业额的 %；私营企业 144 家，营业额 亿元，占 %；国有及国有控股企业 43 家，营业额 亿元，占 %。 目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿、餐饮业市场的主要角色，尤其是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的主体地位已经确立。 四、市内四区市场建设发展速度快 从区域分布看，市内四区住宿、餐饮市场发展较快，上半年累计实现住宿餐饮业零售额 亿元，市场份额 %；其中星级住宿及限上餐饮企业 129 家，占全部限上企业的 %，实现 零售额 亿元，市场份额达 %。 五、能源消耗总体低速增长 上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在水、煤炭、电力、汽油、柴油、煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。 从上半年能源消费情况看，电力消费量 7051万千瓦时，同比增长 %；水消费量 万吨，增长 %；汽油消费量 728 吨，增长 %；柴油消费量 万吨，下降 %；天 然气消费量 328万立方米，增长 397%；煤炭消费量 万吨，下降 %。 and has gone abroad. My f ri end, Cr awl ey, has always been a fanati cal opponent of Mr Lane39。 s Radi cal Pr ogr esive Par ty. Aft er the electi ons, Crawl ey went to t he for mer Pri me Minister 39。 s house. When he asked i f Mr Lane li ved there, the poli cem an on dut y t ol d him t hat 房地产市场的供求分析 青岛的房地产市场由于 92 年开始的开发规模的急剧膨胀，引起 996 年房地产业整体大滑坡， 98 年后形势有所转变。 实际销售面积在9 95 年达到 100 万 M2以上， 96 年开始回落，从销售面积的增长幅度看， 9 94两年急剧增长， 95年维持了 94 年的水平， 96年回落已成为必然，销售面积下降 20%，仅为 万 M2,97 年开始反弹 ,上升%,98 年由于房改实施 ,销售面积猛增至 万 M2,增长率为%， 99 年度房屋销售形势继续好转，全年销售房屋 236 万 M2,比98年增长 %。 我市在今年迎 来大项目建设的高峰并非偶然，这得益于旅游规划、招商引资和项目建设等工作的突破性进展。 其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业的健康发展奠定了坚实基础。 市级旅游规划方面，《青岛市旅游业“十一五”规划》、《青岛市海上旅游专项规划》和《青岛市度假旅游专项规划》，已通过中外专家评审和市旅游工作领导小组审核，下一步报市政府审批。 市规划局牵头编制了《青岛市海岛保护和利用专项规划》，已通过专家评审；《青岛市游艇码头专项规划》已经市政府正式批准实施。 区市旅游规划方面，胶南、即墨邀请国内专家，对旅游发展战略进 行了深入研讨，形成了科学的旅游发展思路。 市南、崂山、城阳、李沧、胶州出台了加快旅游业发展的意见。 市南、城阳、李沧、黄岛编制完成了旅游产业发展总体规划。 胶南、平度对旅游产业发展总体规划进行了修编。 莱西编制完成了旅游业“十一五”规划。 在重点旅游区和项目规划方面，凤凰岛旅游度假区控制性规划进行了专家研讨；温泉旅游度假区以及鳌山城市组团温泉片区控制性规划，大珠山风景区、小珠山风景区控制性规划进入专家评审阶段；崂山风景名胜区总体规划修编，已上报国家建设部，进入国务院审批程序；青岛海滨风景区总体规划已通过专家论 证，上报省建设厅待批。 市南区先后完成了太平角酒吧休闲区、市南区滨海旅游带、时尚闽江街区和中山路欧式特色街区等专项规划，并通过了专家论证；胶南大珠山风景区、小珠山风景区、琅琊台风景区等控制性规划已编制完成；四方区海云庵民俗社区改造规划工作全面展开。 浮山湾国际邮轮母港 and has gone abroad. My f ri end, Cr awl ey, has always been a fanati cal opponent of Mr Lane39。 s Radi cal Pr ogr esive Par ty. Aft er the electi ons, Crawl ey went to t he for mer Pri me Minister 39。 s house. When he asked i f Mr Lane li ved there, the poli cem an on dut y t ol d him t hat 选址论证已经市政府批准。 极地海洋世界、现代艺术中心、石老人休闲园、海军博物馆等重点旅游项目的规划方案已进行了综合论证和审核。 旅游招商引资工作也取得明显成效。 各区市、部门通过强化旅游招商引资工作 ,吸引了一批国外企业集团来我市投资开发旅游项目。 2020 年，引进旅游大项目 29 个，投资额 151 亿元人民币。 天逸海湾国际度假城、颐中鳌山湾滨海公园、东方威尼斯水城、唐岛湾国际游艇俱乐部和华爱游艇俱乐部等一批旅游大项目落户我市，使我市的知名旅游品牌达到 10 多家。 目前，香港中旅集团、瑞典危尔马拉集团、英国 CHR 公司、大连海昌集团等大企业投资建设高星级酒店、大型度假休闲项目以及大型室内主题公园等项目正在洽谈中。 事实上，我市旅游大项目建设在去年就显现出过人的能量。 2020年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、 投资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。 初步统计，去年我市旅游项目建设投入资金 49 亿元以上，比上年增长约 48%，其中社会性投资占 86%。 23个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区；昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。 海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划。 2020 年我市旅游大项目总体呈现出“体量大、数量多、档次高、项目精”的 特点。 一是数量多、投资大。 2020 年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目约有 51个，总投资额约 416 亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。 二是度假区建设项目多。 金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。 三是高端旅游项目多。 在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共 11 and has gone abroad. My f ri end, Cr awl ey, has always been a fanati cal opponent of Mr Lane39。 s Radi cal Pr ogr esive Par ty. Aft er the electi ons, Crawl ey went to t he for mer Pri me Minister 39。 s house. When he asked i f Mr Lane li ved there, the poli cem an on dut y t ol d him t hat 个，投资额约 32 亿元。 四是海洋特色突出的旅游大项目多。 极地海洋世界、海军博 物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。 五是高档次酒店项目多。 在建、拟建的四、五星级酒店 18家，投资额约 83亿元。 引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。 目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。 目前，现代艺术中心的小剧场建设已完成工程量的 40%，休闲中心南区正进行地 上二层施工，艺术家工作室已开始施工建设；中国海军博物馆扩建工程已完成工程招标等前期工作，计划年底前完成主展馆土建工程的 50%；石老人休闲区已完成拆迁及土地平整工作， 6 月开工建设，计划 2020 年完工；北京电影学院创意学院宿舍楼已于 5 月封顶，计划 7 月底完成教学楼主体工程建设， 9 月份投入使用；唐岛湾国际游艇俱乐部已与上海实业、英国财富集团签署合作协议，目前正在办理土地手续和规划设计等，计划下半年开工建设；奥运酒店与洲际集团签署了管理协议；金沙滩度假酒店于今年 3 月开工建设，计划年底完成主体工程。 同时，一些先行开工的项目则相继开放。 （滨海步行道崂山段）石老人浴场改造一期工程、 银海游艇俱乐部会展中心已于 5 月份完工对游人开放；灵山湾高尔夫 18洞球场于 6 月份试营业；温泉主题公园、唐岛湾滨海公园基本完工。 另外，各区市还在洽谈不少旅游项目 —— 唐岛湾游艇俱乐部、海底宾馆、泛美酒店、小珠山主题公园等投资超过 10 亿元的项目都已与投资商签订了框架性协议；室内滑雪场、室内主题公园、啤酒城改造等项目正与外商谈判中。 房地产市场走势分析 从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下： 宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”， 为房地产 市场发展提供了宏观经济基础。 and has gone abroad. My f ri end, Cr awl ey, has always been a fanati cal opponent of Mr Lane39。 s Radi cal Pr ogr esive Par ty. Aft er the electi ons, Crawl ey went to t he for mer Pri me Minister 39。 s house. When he asked i f Mr Lane li ved there, the poli cem an on dut y t。