物业管理师经营管理模拟试题1上(编辑修改稿)

物业管理师经营管理模拟试题1上(编辑修改稿)内容摘要：

有期内各年净运营收益均为 50 万元，第 10 年末净转售收入为 600 万元，如果折现率为 10%，该写字楼投资项目的收益现值为（ ）万元。 A． B． C． D． 答案： B 解析：     101 0 1 01 1 0 % 1 6005 0 5 3 8 .5 51 0 % 1 1 0 % 1 1 0 %P     18．某出租公寓的年有效毛租金收入为 100 万元，年运营费用为 30 万元，如果租金收入和运营费用在未来30 年的经营期内分别以每年 3%和 2%的速度增长，折现率为 8%，该出租公寓的净运营收益现值为（ ）万元。 A． B． C． D． 答案： A 解析： 7 页 1 1 2 2123 0 3 011111 0 0 1 3 % 3 0 1 2 %118 % 3 % 1 8 % 8 % 2 % 1 8 %1 1 0 7 .5 7nnA s A sPi s i i s i                                                       19．物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（ ）构成。 A．契税 B．土地占用税 C．土地增值税 D．土地出让金 答案： A 20．物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于 （ ） A．前期工程费 B．基础设施建设费 C．建筑安装工程费 D．公共配套设施建设费 答案： B 解析：勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。 如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设 施建设费；房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。 公共配套设施建设费包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用（比如代建市政道路、代市政绿化、人行天桥或地下通道等）。 21．以下关于投资价值和市场价值评估的说法错误的是（ ） A．评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率 B．评估投资价值所采用的折现率是社会一般报酬率 C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税 8 页 D．评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的 答案： B 解析：评估投资价值所采用的折现率 应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。 这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。 22．在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（ ）种以上的估价方法。 A． 1 B． 2 C． 3 D． 4 答案： B 解析： P93，在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。 23．运用市场法估价的步骤不包括（ ） A．搜集 交易实例 B．对可比实例成交价格进行处理 C．选取可比实例 D．求取积算价格 答案： D 解析： D 不对，应为求取比准价格。 24．收益法可分为报酬资本化法和（ ） A．直接资本化法 B．收益还原法 C．假设开发法 D．现金流量折现法 答案： A 9 页。