某区公共租赁住房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

某区公共租赁住房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

入在 2020元以下的家庭，占低收入家庭总量的 15%；年人均可支配收入在 2020－ 4000 元之间的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000 元之间的家庭，占 35%；年人均可支配收入在 60007000元之间的家庭，占 20%。 人均住房建筑面积低于 12 平方米的家庭占总家庭数的 60%，人均在 1223 平方米的占总数 的 20%， 23 平方米以上的占总家庭数的 20%。 ***区 低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占 70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。 市场需求预测 按照 ***市住房保障政策规定的 “双困 ”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。 通过问卷调查，约有 60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件， 公共租赁住房 有很大的市场需求空间。 13 住房保障分析 住房规划保障 ***区 将制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把 经济适用住房 、 廉租住房 及公共租赁房 建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。 依据中长期规划，确定年度计划。 科学制定廉租住房 、公共租赁租房 保障的中长期规划及年度建设计划。 根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房 、公共租赁租房 保障范围和保障水平，科学 测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房 、公共租赁租房 保障覆盖面。 根据城市住房保障发展规划， 编制廉租住房 、 经济适用住房 、公共租赁租房 年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。 “十一五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的 70％。 廉租住房 、公共租赁租房 和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 政府保障能力分析 按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为 保障对象，健全完善廉 14 租住房 、公共租赁租房 制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到 “十一五”末 ，实现城市低收入家庭人均住房面积达到 12 平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积50 平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。 承办单位保障能力分析 *******位于 ***市西北郊，东临京广铁路，西至 107国道，南起 ***市新马路，北至宁西铁路货运编组站，规划总面积 平方公里。 总人口 3万余人，其中建成区 ，发展区，控制区 4平方公里。 *******是 2020 年 12 月由省发改委批复成立的 ***省首批 175个产业集聚区之一。 集聚区管委会于 2020 年 12 月 31 日正式成立。 负责对集聚区内的经济、科技文化、社会事务、开发建设、招商融资等行使统一管理职能。 集聚区管委会下设综合办公室、招商服务办公室、规划建设办公室和财务统计办公室等四个科室。 现共有工作人员 21 名，其中科级干部 10 名。 目前，现有企业 41 家， 2020 年以来共签约项目 16个，合同金额 亿元。 其中在建项目 14 个，明年上半年可以投产，将新增员工 1800人，亿元以上项目 8个。 自集聚区成立以来基 础设施已累计完成投资 亿元，区内已建成 “一纵四横 ”公里的园区道路，相配套的绿化、亮化、供水及供电工程已基本就绪。 自成立以来，严格按照产业发展规划和定位，以 ***市发展 15 现代物流业和无污染的工业为主导方向，重点发展与物流业息息相关的印刷品包装加工、食品加工、机械组装加工等加工配送业。 通过招商引资，强力推进园区开发建设，力争早日建成基础设施完善、投资环境优越、管理服务科学、产业功能合理、物流产业强劲的现代化综合物流产业集聚区。 廉租住房 、公共租赁租房 建设用地实行行政划拨方式供应。 在土地供应计划中优先安排 廉租住房 、公共租赁租房 建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。 该廉租房建设项目选址已定，土地有保障。 16 第 四 章 项目建设总体规划 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。 建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。 项目区物业形态 以住宅为主，辅之以饮食服务业。 规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。 规划标准 公共租赁租房 一般设计为两室 一 厅型，面积不大于 60 ㎡。 根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。 17 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利 用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。 还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。 应尽量多设计单身公寓 ， 以控制总价，满足有效需求。 规划原则 考虑当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策； 分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价； 考虑开发与运营成本。 价格规划 廉租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行 “收支两条线 ”管理。 规划理由 保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。 18 该项目在设计中 宜 突出以下几个方面特色 ： 居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。 服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。 生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。 小 区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，健身等休闲活动空间， 可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。 文化品位：在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品味。 19 第 五 章 场址与建设条件 项目选址 项目拟建地点： ***区 ***办事处十八里庙村 地势地貌 ***区 本区处于昆仑山与秦岭褶皱带东延部位、属昆仑秦岭地槽，亦称秦岭褶皱系，出露地层多为古老变质岩系，岩浆岩分布广泛。 气候气象 ***地跨淮河， 位于中国亚热带和暖温带的地理分界线（秦岭——淮河）上，属于亚热带向暖温带过渡区，季节气候明显，又兼有山地气候特点，基本属季风性湿润气候，素有 “北国江南，江南北国 ”之美称。 光照充足，年均 1900—2100 小时；年平均气温—℃ ，无霜期长，平均 220—230天；降雨充沛，年均降雨量 900—1400毫米，空气湿润，相对湿度年均 77%，气候温暖湿润，四季分明。 ***四季分明，各具特色。 春季天气多变，阴雨连绵，季降水日数多于夏季，降雨量达 250—380 毫米，占全年降水量的26—30%，夏季高温高湿气候 明显，光照充足，降水量多，暴雨常现，降水量 400—600 毫米，占全年的 42—46%。 秋季凉爽，天气多晴，降水顿减，季均降水量 170—270 毫米，占全年的 20 18—20%。 冬季气候干冷，降水量少，约 80—110 毫米，占全年的 10%；冬季在四季中历时最长（ 130天左右），但寒冷期短，日平均气温低于 0℃ 的日数年平均 30 天左右。 主要气象指标：年平均气温 ℃ ； 最高气温 40℃ ； 最低气温 20℃ ； 相对湿度 77%； 降水多集中在 6－ 9月份； 年平均降水量 1107mm ； 平均风速 m/s； 主导风向为北风 至东北风； 年平均无霜期为 230 天； 日照率 49%。 水文条件 ***河流众多，分属长江、淮河两大水系。 其中，淮河流域面积占全市总面积的 %，属长江水系的流域面积仅占 %。 ***地处淮河上游，淮河在 ***省境内流长 437公里，其中在 ***境内长。 淮河支流密集，淮干南侧支流占支流总数的 2/3，河短流急，水量丰富，流程在百公里以上的有史河、灌河、 ***、白露河、潢河和竹竿河，均按西南 —东北方向汇入淮河。 淮干北侧支流是坡水河道，湾多水浅，流速缓慢，流程多在百公里以下， 21 由西北向东南汇入 淮河。 淮河支流流域面积在 2020平方公里以上的有 8 条， 100 平方公里以上的 48 条，其中一级支流 15 条。 属长江流域的主要是源于大别山主脊南侧的十几支源头细流，河道陡浅，蜿蜒南流，境内流程总长。 全市河流水面面积共计 万公顷，占全市总面积的 %。 项目 场 址地势平坦，大气降水多以地表迳流的形式排泄，少量渗入是地下水的主要补给来源；下部基岩层含少量裂隙水，地下水位不稳定。 据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建 砼 基础无侵蚀性。 周边建筑物与环境条件 项目 厂址 交通较为便利， 人流 和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响 ， 项目址周边有少量构筑物，视野比较开阔 ，环境状况良好，适合项目实施。 交通条件 交通区位：京广铁路、 107 国道穿越南北，宁西铁路、 312国道、 沪陕 高速公路、省道 335 线横贯东西，北距省会郑州 300公里，南距武汉 200公里，交通便利。 该项目区域交通位置十分优越，交通条件便利。 公共设施条件 该项目所在地位于 ***区 ，属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有限电视等公用设施正在加紧建设， 22 高低压、通信、有线电视、供排水、燃气等市政基础设施正 在配套建设中，基本可以满足项目建设需要，已初步具备项目建设条件。 供水：该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。 排水：该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。 供电：该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容 ,保障项目用电需求。 通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。 施工条件 该项目址规划为建设用地，不需要进行拆迁和安置补偿，地面构筑物极少，附属物正在清理， “三通一平 ”容易实 现。 土方：该项目址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。 砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。 23 第 六 章 工程建设方案 建筑设计 设计依据 （ 1）《民用建筑设计通则》（ GB503522020）； （ 2）《供电系统设计规范》（ GB5005295）； （ 3）《建筑设计防火规范》（ GB500162020）； （ 4）其它有关的现行规范和规程； （ 5）项目承办单位提供的图纸与设计要求。 建筑设计指导思想与原则 项目 宜 遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照 “以人为本、人与自然和谐相处 ”的规划理念，建设 “宜居 ”工程和城市亮点工程。 按照总体规划 “统一 规划，分期实施 ”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精品工程。 项目布局方案 为保证 项目建设 ，在建筑设计、景观设计可聘请 有资质的 设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。 项目居住区域基 24 本上可以满足低收入消费群体的住房功能需求。 开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。 以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变化具有良好视。