侯运项目初步可行性研究报告(编辑修改稿)

侯运项目初步可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

GDP增长率之比，这一指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。 有研究机构认为其值一般在 1以内属于合理范围， 1～ 2是泡沫预警， 2以上表示房价虚涨，泡沫显现。 ② “房价收入比”，是指一 个 地方或城市每 户 居民的家庭 购 房 总 价 与 家庭年收入的比 值 ， 该 指 标 用于考察居民的 购 房能力。 通 过对数 十 个经济发 展水平不同的 国 家和地 区 主要城市居民住房房价的多年考察，世界 银 行和 联 合 国 人居 中心分 别 得出，合理的房价收入比 应该为 4倍至 6倍。 9 小结  第三产业仍是拉动侯马市当地经济的主要产业，三产中主要以商贸物流业为主；  当地总体经济情况及当地居民生活条件继续保持较好的发展；  根据当地人口结构分析，近三至 五年内市区内的新增家庭可能有近 1 万户， 平均每年新增家庭约 15002020 户左右，按照平均新增家庭户均 90 平米计算，平均每年新增家庭刚性需求约在 1418 万平米；  当地居民 人均住房面积 平米，基本达到居住小康水平，从目前的人均住房水平分析，当地居民的换房需求相对较低，按照城市总户数年均 %的换房比例计算，每年换房需求约 250 户，按照平均面积 100 平米计算，每年换房需求量约 万平米，从目前的市场容量判断，总体市场需求比较单一；  从当地房价收入比分析可以看出，虽然目前当地房价仍在合理的范围内，但是从住房需求情况看，当地房价略有偏高的趋势。 三、侯马市城市规划发展导向 侯马市因其优越的交通区位优势，是山西晋南地区重要的商贸物流集散地，随着城市周边公路、铁路网的建设，根据侯马市城市的总体定位和城市规划，目前侯马市已经与周边的部分县市开通公交线路，其晋南中心城市的区域优势也越发明显。 据悉 ，侯马市区将与侯马经济技术开发区合并统一办公，侯马市将由原来的县级市升级为地级市，侯马周边的部分县市将划归侯马辖区，届时侯马市的城市容量也将大大的提升。 四、侯马市在建在售项目市场现状分析 侯马市房地产住宅市场情况分析  规模分析 据此次对侯马市 15 个在建在售项目进行了调研，据初步统计目前在售项目总体销售规 10 模约 102 万平米，加上部分新农村在售项目及部分单位集资项目，当地住宅市场近两年投放规模超过 120 万平米；除去销售部分，目前侯马市在售住宅存量面积约 7880 万平米左右。 据了解， 2020 年侯马市场 2020 年出让国有土地 8 宗，其中综合商住类土地 6 宗，面积合计 万平米，约合 368 亩，规划建筑面积合计约 51 万平米。 根据上述数据预测， 2020 年侯马市房地产住宅市场当年投放规模将可能超过 100 万平米。 （相关土地数据来源于中国搜地网侯马市国土资源局国有土地公开出让信息）  销售价格分析 根据上述 2020 年和 2020 年侯马市商品住宅销售面积和销售额统计数据计算得出： 2020 年侯马市商品住宅成交价为 1527 元 /㎡ ； 2020 年侯马市商品住宅成交价为 1616元 /㎡ ； 据调研了解， 2020 年至 2020 年初当地商品住宅销 售均价达到 2020 元 /㎡。 侯马市当地房地产商品住宅价格在从 2020 年下半年开始出现大幅上涨，到 2020 年当地商品住宅平均销售价格基本达到 2020 元 /㎡ ，比 2020 年上涨了 %。  销售情况分析 在调研的 15个在售项目中，截止目前总体销售面积约 ，平均销售率为 40%，平均销售周期 20 个月，以此推算当地商品住宅市场平均每月销售面积约为 2 万平米左右，平均各个项目每月销售面积仅 1300 多平米，按照平均每套住宅面积 90100 平米计算，平均每月销售 1015 套左右。 从上面列表的在售项目开盘时间看 出，目前销售率达到 50%以上的项目，销售周期都在23 年，销售时间基本集中在 2020 年 2020 年上半年的时候， 2020 年、 2020 年也是当地房地产市场当年需求最为旺盛的时候。 从总体市场在售项目在售情况分析可以看出，目前当地房地产商品住宅市 场成交量较前两年出现明显册成交量下滑，说明当地供需市场失衡显现。 11  产品分析 从目前在建在售项目物业类型上看 ,多层项目和小高层是当地商品住宅市场的主要物业类型。 从单个项目的销售情况看，多层和 18 层以下的小高层销售情况相对较好，高层和别墅等产品销售情况相应的不是十分 乐观。 从当地在售项目户型当地目前在售项目主力户型大多基本集中在 100120 平米左右，从几个售楼处走访了解， 90 平米左右的户型销售情况普遍较好，说明目前当地市场的主力户型的需求面积集中在 90110 平米。 侯马市主要在建在售项目基本情况  侯运建材小区： 位于体育街中段，距离本项目较近，该项目目前处于咨询接待、市场试水阶段，初步对位报价暂定 2600 元 /㎡ ；项目体量小，只有一栋 13 层小高层，建筑面积 万 ㎡ ，一层为车库，工程进度目前建设至 4 层，主力户型为 120㎡ 、 130㎡ 、 140㎡ 三居为主，层高 米 ；从项目沙盘模型看，外立面贴墙面砖，建筑风格没有显著特色，小区环境一般，建有一个屋顶花园；从当地市场对主力户型需求看，该项目户型偏大，目前定价偏高。  帝景花园： 推出时间为 2020 年处，一期 3 栋 31 层高层，规模约 6 万 ㎡， 是目前侯马市商品住宅中最高的建筑，项目定位为侯马市高端住宅。 项目规划设计请上海某设计院进行规划设计，其特点是：建筑风格以现代简约为主，部分阳台设计加入欧式建筑风格元素半弧形落地阳台；中心景观区以水系为主，人造坡地景观，典型的南派园林景观设计风格；户型面积从89150㎡， 主力户型以 120140㎡ 为主；配套方面主要特点是纯净水入户、户内中央空调。 该项目地处晋都西路，紧邻铁路，周边环境较差；目前工程进度为一栋楼建设至 8 层，对外销售价格 25002600 元 /㎡， 据了解目前实际销售价格在 21002200 元 /㎡， 销售情况不 12 是很乐观，目前销售率约 10%左右。  世纪佳园： 推出时间为 2020 年 8 月，位于侯马市文明路与合欢路交叉口，紧邻侯马市经济开发区；小区建设规模 15 万 ㎡， 目前一期 万 ㎡ ， 一期基本为现房。 项目地处规划中的城市行政中心区域，紧靠新建侯马一中校址，建筑类型为 11 层小高层， 项目本身具有一定 规模，户型面积在 90150㎡， 目前销售均价 2200 元 /㎡ ,一期销售率达到 90%，是目前在建在售项目中销售较好的项目之一。  紫金城： 推出时间为 2020 年 9 月，为临汾五洲房地产投资开发的项目，一期建筑面积 万平米，均为 18 层小高层建筑，项目位于侯马市合欢街 289 医院对面，与世纪佳园相继不远，项目具备一定规模，户型面积在 90150㎡， 售价在 2380 元 /㎡。 销售情况不是十分好，目前一期工程基本封顶，销售率在 25%左右。  华翔书香花苑： 推出时间为 2020 年 3 月。 该项目位于侯马市晋都路两侧，属于当地旧城改造 项目，是目前在建在售项目中规模最大的项目，整个项目以建筑类型为多层、 12 层小高相结合，西面以多层为主，东面以小高层为主，临街部分底商；整个小区规划和园林景观规划没有太大亮点，但是在小区内建设有一条以中式建筑风格为主的小型商业街。 户型区间在 90150㎡， 目前销售价格为 2300 元 /㎡， 工程进度基本为准现房，目前销售率基本在 30%。  绿洲康城： 该项目总占地建筑面积约 万平方米，小区规划以联排别墅和小高层为主，；临街部分安排部分商业；项目位于侯马规划的新城区域，其特点是：建筑风格为典型的欧式英伦风格，红墙 、坡屋顶，小区内主入口布置水景广场。 一期主要以别墅销售为主，目前销售了约 15 套左右，每套价格平均在 90120 万元。 13 五、当地房地产市场的特点 从前面 各方面 综合 因素 分析 ，目前当地房地产市场存在以下特点： 供应量增加 2020 年以来，房地产开发量增大，且就当地城市规模来讲，单体开发都具备一定的规模，不少项目开发规模都超过 10 万平米，调研结果显示， 2020 年当地市场加上目前的存量房，投放可能超过 100 万平米，供应量大增。 供需失衡 从当地人口结构分析和当地目前在售项目销售周期及销售率分析，当地市场每年 平均需求约 15000 平米左右，而目前当地房地产住宅市场存量住房面积达到近 80 万平米。 产品同质化 当地住宅市场项目同质化较为严重，综合品质较弱，产品和价格没有形成差异，项目销售价格和客户对产品的心里预期有一定的落差。 营销推广过于形式化 营销理念方面， 虽然 当地不少项目引入各地营销代理机构介入，不论从各项目销售环境还是推广手段、表现方式和一些促销活动等方面都有一定的前瞻性； 但是其过于表现在形式方面，对当地客户心理把握较差，所以出现个别项目销售情况很好，大多项目销售情况不佳。 14 第三章 项目开 发研究和预测 根据上述对侯马市经济和房地产市场以及代表性住宅项目的分析研究，结合本项目的实际情况，我们将对本项目的开发情况进行研究和预测。 一、项目周边环境分析 地理交通 紧邻新田路侯马市核心地段，商业中心，多条公交线路途径 侯马火车站 周边配套 商业购物：爱心超市、华翔购物广场、宏江运动城还有各类品牌服饰、手机通讯专卖店 餐饮、娱乐：华翔大酒店、金泊龙大酒店、肯德基、德克士、侯运小吃街等等 教育：侯运幼儿园、紫金山小学、侯马二中 银行：中国建设银行、中国邮政储蓄 医疗：交通医院 周边 社区 侯运社区、紫金山南街社区 二、项目地块 SWOT分析 通过以上分析，我们已经清晰了解项目所处的环境和自身的资源，在进行项目定位之前，我还进行项目地块的 SWOT 分析： 优势分析  地理位置：地处侯马市区核心地段、侯马市商业中心区域；  交通便利：紧邻侯马市城市主干道新田路，道路宽阔，多条公交车辆经过； 15  生活配套：学校、医疗、餐饮、娱乐设施全面，周边社区辐射生活机能完善；  项目地块：平坦规整，有利于拆迁和整体规划；地块所在是侯马核心区域内目前开发面积最大，具备一定规模，易于提升小区品质  市政配套：水、电、气 、暖市政配套都已接入该地块，市政配套设施完善 劣势分析  地块位于侯马市核心地段，土地成本较高，拉动总体项目建设成本的增加；  位于侯马市商业中心，且临近侯马火车站，人流量较多，易给人造成杂乱的感觉，对营造高尚生活社区存在一定影响；  周边没有高尚生活社区，需要一定时间营造； 机会分析  用地规模相对于市中心区域，项目具备一定规模；  由于城市较小，人们普遍的惯性思维意识中，更愿意接受此类城市核心地段  侯马市城市扩容，与侯马经济开发区合并统一办公，侯马将升级为地级城市，周边部分临近各县将划归侯马市辖，市政职能 进一步提升，城市容量增加，潜在需求量增加  该区域内尚未有成规模的高尚住宅小区， 目前当地总体高尚住宅小区市场中产品竞争相对较弱；通过内部环境、园林的规划和产品外延等营造当地一流的高尚住宅社区，从产品上提升项目竞争优势； 威胁分析  侯马市近两年内有多个项目在年投入市场，供应量大增， 供需失衡， 客户选择面大，市场竞争激烈，将对我项目造成一定的威胁；  当地住宅市场总体销售价格上涨过快，当地大多客户对目前的价格保持一定的观望情绪。 16 结论 从上述项目地块条件的综合分析看，本项目地块具备开发高尚住宅的条件，但需要与侯马市场的产品进行错位开发，充分利用项目优势、挖掘当地人需求心理特点，有效规避项目劣势和威胁。 要确保项目的成功运作， 因此项目的建筑规划、园林规划、户型设计、综合配套以及后续的营销策划包括物业管理都非常重要。 三、项目定位 项目定位指导思想 目前侯马市开发项目相对较多，而且体量较大，侯马市本身并不缺少新建住房，而且有。